Карьера в недвижимости на Кипре

Правила, которые должен знать брокер

Государственные органы

Брокерскую деятельность регулирует Совет по регистрации агентов недвижимости (Real Estate Agents Registration Council, Συμβούλιο Εγγραφής Κτηματομεσιτών, его также называют Council of Real Estate Agents) на основании закона об агентах по недвижимости Real Estate Agents Law 71(I)/2010 с поправками. Совет ведёт реестры агентов и ассистентов, выдаёт ежегодные лицензии, проверяет офисы, преследует нелицензированную брокерскую деятельность и пока что контролирует исполнение агентами обязанностей по противодействию отмыванию денег. Вокруг него работают другие органы: Департамент земель и межевания (DLS, Земельный реестр) регистрирует договоры купли-продажи, переоформления, ипотеки и титулы собственности; Налоговый департамент взимает НДС и налог на прирост капитала; районные администрации Министерства внутренних дел выдают разрешения на покупку покупателям из стран вне ЕС; Департамент гражданского реестра и миграции выдаёт виды на жительство и разрешения на работу; Замминистерство туризма регистрирует краткосрочную аренду; а CYSTAT и Центральный банк Кипра публикуют основные ценовые индексы. Этот гайд охватывает только территории под фактическим контролем Республики Кипр. Север острова, находящийся под управлением киприотов-турок с 1974 года, является отдельным рынком с высоким риском: права собственности там часто оспариваются, поскольку значительная часть земли принадлежала перемещённым киприотам-грекам, а поправка 2006 года к уголовному законодательству Республики делает сделки с такой недвижимостью преступлением, за которое грозит до семи лет лишения свободы (Koufettas Law, октябрь 2026). Этот рынок здесь не рассматривается, а данные по району Фамагусты в официальной статистике относятся только к его части под контролем правительства.

Лицензия

Никто не вправе действовать как агент по недвижимости, называть себя агентом или получать вознаграждение за агентскую работу, не будучи внесённым в реестр Совета и не имея действующей ежегодной лицензии (Law 71(I)/2010, статья 33). Закон определяет агента как лицо, которое за вознаграждение выступает посредником при продаже, покупке, обмене или аренде на срок более одного месяца. Физическое лицо должно быть гражданином Кипра или другого государства ЕС (либо супругом или ребёнком гражданина Кипра, постоянно проживающего на Кипре), не должно быть банкротом или осуждённым за преступление, связанное с нечестностью или моральной распущенностью (если судимость не погашена), и должно иметь либо признанный диплом о высшем образовании по профильной специальности со сроком обучения не менее трёх лет плюс 12 месяцев практики на Кипре в качестве зарегистрированного ассистента, либо профильную магистерскую степень со сроком обучения не менее одного года. Кандидаты также должны сдать письменный экзамен Совета по кипрскому праву недвижимости и градостроительства; квалификации из других стран ЕС могут быть признаны через Европейскую профессиональную карту. Компания может быть зарегистрирована, если она создана на Кипре или в другом государстве ЕС, имеет офис на Кипре, не находится в процессе ликвидации, а все её директора и акционеры сами являются зарегистрированными и лицензированными агентами. Сборы на государственном портале Business in Cyprus (октябрь 2026): EUR 100 за заявление физического лица (EUR 200 для компании), EUR 350 за свидетельство о регистрации, EUR 250 за каждую ежегодную лицензию и EUR 20 за удостоверение агента. Регистрация бессрочна, но лицензия действует до 31 декабря каждого года; для продления нужны страхование профессиональной ответственности на EUR 200,000 на год, подтверждение того, что агент располагает офисным помещением, данные социального страхования по каждому сотруднику и, возможно, проверка на месте. Совет принимает решение в течение трёх месяцев. Работа без лицензии карается лишением свободы на срок до 12 месяцев, штрафом до EUR 3,500 или и тем и другим, а Совет также может вынести выговор, оштрафовать на сумму до EUR 2,000, приостановить деятельность на срок до пяти лет или исключить из реестра. Закон применяется активно: Совет насчитал около 400 возбуждённых уголовных дел и 125 приговоров за незаконную брокерскую деятельность в 2024 году, а к началу мая 2025 года были осуждены ещё 90 физических лиц и 35 компаний (Cyprus Mail, май 2025). Девелоперы, продающие построенное ими, продажи по решению суда, доверительные управляющие, ликвидаторы и управляющие имуществом не подпадают под требование о лицензии.

Кто может быть агентом

Продавцы, не являющиеся лицензированными агентами, работают ассистентами агентов по недвижимости (βοηθοί κτηματομεσίτες): это физические лица, нанятые лицензированным агентом, внесённые в Реестр ассистентов Совета и действующие по указаниям агента. Ассистенту нужны гражданство Кипра или другой страны ЕС, аттестат о среднем образовании, отсутствие судимости и банкротства, а подать заявление он должен в течение 30 дней после начала работы; при позднем заявлении практика засчитывается только с даты за 30 дней до его подачи (Law 71(I)/2010, статья 12). Совет проверяет, что трудоустройство реальное, и отстоял в суде своё право запрашивать расчётные листки, банковские выписки и ведомости по зарплате (Cyprus Mail, июнь 2022). В марте 2025 года Министерство труда подтвердило, что ассистенты могут работать неполный день и получать комиссию от работодателя, если это предусмотрено договором, а комиссию от клиентов могут получать только лицензированные агенты; требование Совета предоставлять данные социального страхования при продлении оспорила ассоциация агентов, которая в ноябре 2025 года сообщила, что после её вмешательства было продлено около 90% лицензий агентов и ассистентов (Cyprus Mail). Поскольку оба реестра доступны только гражданам ЕС и членам семей киприотов, граждане стран вне ЕС не могут зарегистрироваться ни как агенты, ни как ассистенты; на практике они могут занимать только вспомогательные должности, например в маркетинге, администрировании или клиентском сервисе, и для этого им нужно разрешение на работу. Граждане ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии работают без разрешения и, если остаются дольше трёх месяцев, регистрируют проживание по форме MEU1 («жёлтый листок», EUR 20) в течение четырёх месяцев после приезда (Mondaq, 2026). Сотрудникам из стран вне ЕС нужно разрешение Департамента гражданского реестра и миграции: либо через проверку рынка труда Департаментом труда, подтверждающую, что нет подходящего кандидата с Кипра или из ЕС, либо через компанию с иностранным капиталом, зарегистрированную в Business Facilitation Unit, которая может нанимать высококвалифицированных специалистов с зарплатой не менее EUR 2,500 брутто в месяц без такой проверки (EUR 2,000 для уже работающих ключевых сотрудников до 31 декабря 2026) (Zeno Legal, август 2026). Владельцам инвестиционного ПМЖ работать на Кипре запрещено.

Правила брокерской деятельности

Если размер вознаграждения не согласован, закон устанавливает комиссию агента в 3% от стоимости сделки, выплачиваемую при её завершении; если сделка сорвалась не по вине агента, он всё равно может потребовать разумную оплату затраченного времени и расходов (статья 20). Любое агентское соглашение, письменное или устное, с лицом без регистрации или без действующей лицензии недействительно (статья 27), поэтому взыскать вознаграждение нельзя. Агенты обязаны письменно раскрывать любую собственную заинтересованность в объекте и сообщать покупателям всё, что им известно о его физическом состоянии, обременениях, юридических и градостроительных ограничениях. В декларации продавца о переоформлении в Земельном реестре должны быть указаны агент и выплаченное вознаграждение, а агент перечисляет Совету 2/10,000 от заявленной стоимости в течение 30 дней. В августе 2026 года обычная комиссия составляла от 3% до 5% от цены плюс 19% НДС, и обычно её платил продавец (INDEX.cy). Каждое объявление, документ и вывеска офиса должны содержать слова «зарегистрированный и лицензированный агент по недвижимости» с номерами регистрации и лицензии, а вводящие в заблуждение заявления о статусе агента являются правонарушением; частные владельцы, рекламирующие собственную недвижимость, должны указывать своё имя и контактные данные. Законопроект депутата Kostis Efstathiou, обязывающий поручать составление каждого договора купли-продажи недвижимости юристам, в мае 2025 года снова рассматривался в парламентском комитете по правовым вопросам, после того как предыдущий президент однажды вернул его; Совет призвал его отозвать (Cyprus Mail, май 2025). Агенты по недвижимости являются обязанными лицами по закону AML Law 188(I)/2007: они должны идентифицировать и проверять клиентов и бенефициарных владельцев, проверять источник средств у клиентов с повышенным риском, хранить документы и сообщать о подозрительных операциях в MOKAS, подразделение финансовой разведки, не предупреждая клиента (Kourtellos, октябрь 2026). Сегодня надзор за ними осуществляет Совет, но проект поправок, вынесенный на общественное обсуждение до 14 февраля 2026 года, передал бы надзор за всем сектором недвижимости Налоговому департаменту в преддверии Регламента ЕС по AML 2024/1624, который применяется напрямую с 10 июля 2027 года (FFWD, январь 2026).

Иностранные покупатели

Граждане стран ЕС и ЕЭЗ покупают на тех же условиях, что и киприоты. Остальным иностранцам, включая британцев после Brexit, нужно разрешение по закону о приобретении недвижимости иностранцами (Acquisition of Immovable Property (Aliens) Law, Cap. 109), заявление подаётся по форме COMM 145 в районную администрацию по месту нахождения объекта; сбора нет, а рассмотрение полного пакета обычно занимает две-три недели. Политика Министерства внутренних дел обычно допускает один дом на участке площадью примерно до 4,000 кв. м или до двух объектов (два дома, дом и магазин площадью до 100 кв. м или дом и офис площадью до 250 кв. м), при этом супружеская пара считается одним покупателем, а кипрская компания под контролем лиц из стран вне ЕС подпадает под то же правило (Papacleovoulou, сентябрь 2026). Покупатель может сначала подписать и депонировать договор купли-продажи, но зарегистрировать титул на своё имя не сможет, пока не получит разрешение (Koufettas Law, октябрь 2026). Инвесторы из стран вне ЕС могут получить ПМЖ по Regulation 6(2) правил об иностранцах и иммиграции (Aliens and Immigration Regulations): с 2 мая 2023 года инвестиция в жильё должна составлять не менее EUR 300,000 плюс НДС в новостройки, купленные у девелопера, с оплатой авансом и средствами из-за рубежа, при стабильном доходе не менее EUR 50,000 в год плюс EUR 15,000 на супруга и EUR 10,000 на каждого ребёнка (Kyprianou, май 2023; GK Law Firm, октябрь 2026). 24 сентября 2026 года заместитель министра по вопросам миграции Nicholas Ioannides сообщил депутатам, что за два года было выдано около 1,500 таких разрешений, что примерно 12,000 разрешений, выданных с 2013 года, проходят проверку и что программу ужесточат до вступления Кипра в Шенген; к октябрю 2026 года новые правила опубликованы не были (Cyprus Mail). Программа гражданства за инвестиции была закрыта в ноябре 2020 года после расследования Al Jazeera; паспорта получили 7,329 человек (3,522 инвестора и члены их семей), а в декабре 2025 года парламент отменил право правительства предоставлять гражданство инвесторам (Cyprus Mail, декабрь 2025). Иностранный спрос высок: покупатели из-за рубежа подписали 6,267 из 14,969 договоров купли-продажи, депонированных за первые девять месяцев 2026 года (41.9%), из них 4,173 граждане стран вне ЕС и 2,094 граждане ЕС (данные DLS, Cyprus Mail, октябрь 2026). В 2025 году соотношение составило 7,255 договоров с иностранцами из 18,114, причём число покупателей из стран вне ЕС выросло на 11%, а из ЕС на 28% (Cyprus Property News, январь 2026).

Налоги и сборы

Сборы Земельного реестра за переоформление начисляются с рыночной стоимости по ступеням: 3% до EUR 85,000, 5% от EUR 85,001 до EUR 170,000 и 8% свыше этой суммы, а если продажа не облагается НДС, они уменьшаются вдвое, что даёт эффективные ставки 1.5%, 2.5% и 4% на вторичном рынке; за объект, при покупке которого был уплачен НДС, сбор за переоформление не взимается вовсе (Philippou Law, март 2026; Cyprus Tax Life, апрель 2026). При перепродаже за EUR 600,000 сбор составит EUR 20,600. Новые здания и земля под застройку облагаются НДС 19%. Пониженная ставка 5% применяется к новому основному жилью физического лица по Law 42(I)/2023: на первые 130 кв. м и первые EUR 350,000, при условии что площадь жилья не превышает 190 кв. м, а общая цена не превышает EUR 475,000; если жильё продано или сдано в аренду в течение десяти лет, часть экономии придётся вернуть. Проекты, по которым заявка на разрешение на планировку была подана до 31 октября 2023 года, всё ещё могут использовать старое правило (5% на первые 200 кв. м без ограничения по цене): заявления нужно было подать налоговому комиссару до 15 июня 2026 года, если разрешение на строительство выдано до 31 декабря 2024 года, а Law 109(I)/2026, опубликованный 24 апреля 2026 года, даёт срок до 31 декабря 2026 года, если разрешение на строительство было выдано позже или ещё не выдано (Mondaq, 2026). Гербовый сбор, ранее составлявший до 0.2% от цены договора с потолком EUR 20,000, отменён с 1 января 2026 года в рамках налоговой реформы, опубликованной 31 декабря 2025 года (PwC Cyprus; EY, 2026). Продавцы платят 20% налога на прирост капитала с дохода от кипрской недвижимости после индексации на инфляцию и вычета расходов; реформа повысила пожизненные необлагаемые суммы для физических лиц с EUR 17,086 до EUR 30,000 в общем случае, с EUR 85,430 до EUR 150,000 для основного жилья, в котором владелец прожил не менее пяти лет, и с EUR 25,629 до EUR 50,000 для сельскохозяйственных земель (PwC Cyprus). Продавцы также платят введённый в 2022 году сбор 0.4% на жильё для беженцев. Регистрация ипотеки стоит 1% от суммы кредита, а покупатели обычно платят юристам около 1% от цены плюс НДС (INDEX.cy, август 2026). Ежегодный налог на недвижимость отменён с 2017 года; владельцы платят только местные сборы за вывоз мусора, канализацию и освещение, обычно примерно от EUR 90 до EUR 300 в год (Philippou Law, март 2026).

Off-plan

Большая часть новостроек продаётся на стадии офф-план, обычно при наличии разрешения на планировку и, в лучшем случае, уже выданного разрешения на строительство, с поэтапными платежами, привязанными к ходу стройки (Connor Legal, сентябрь 2026). Главная защита покупателя состоит в том, чтобы депонировать подписанный договор купли-продажи в Земельном реестре по закону Sale of Land (Specific Performance) Law 81(I)/2011 в течение шести месяцев после подписания: депонирование регистрирует интерес покупателя, не позволяет продавцу продать или заложить объект кому-либо ещё и даёт покупателю право требовать в суде переоформления титула; для поздней подачи нужно решение суда, а сбор за подачу составляет EUR 50 (Koufettas Law, октябрь 2026). С тех пор как 12 декабря 2023 года вступил в силу поправочный закон Law 132(I)/2023, к каждому договору должна прилагаться справка Земельного реестра не старше пяти рабочих дней с указанием всех ипотек и обременений на участке. Банковские гарантии не обязательны, поэтому юристы советуют договариваться о банковской гарантии или страховом обязательстве, покрывающем задаток и платежи до передачи титула. Отдельные титулы собственности выдаются только после того, как строительный орган выдаст сертификат одобрения готового здания по Cap. 96, все банки, держащие ипотеку на землю, дадут согласие, а девелопер подаст полный пакет документов на раздел, после чего Земельный реестр стремится выдать титулы примерно за три месяца; задержки обычно возникают раньше: из-за отступлений от утверждённых планов, невыполненных условий разрешения, непогашенных кредитов девелопера или его неплатёжеспособности (Koufettas Law, октябрь 2026). Накопившийся из-за этого завал «покупателей в ловушке» (trapped buyers) всё ещё разбирается: закон 2015 года, по которому было выдано более 11,000 титулов, был отменён в июне 2024 года, а Law 110(I)/2025 возобновил рассмотрение 9,497 замороженных заявлений по договорам, депонированным до 31 декабря 2014 года, из которых по 5,417 титул ещё не выдан, при этом примерно 15,000 покупателей, в чьих зданиях есть серьёзные нарушения градостроительных норм, им не охвачены (Cyprus Mail, июнь 2026). Спрос на офф-план высок: Landbank Analytics насчитала 3,594 продажи новостроек на EUR 1.149 billion в первом полугодии 2026 года и 1,956 продаж на EUR 606.4 million в третьем квартале, причём 64.8% продаж третьего квартала были дешевле EUR 300,000, а число одобренных жилых единиц за первые пять месяцев 2026 года выросло на 63.7% (Центральный банк Кипра).

Аренда

Аренда для отдыха регулируется как туристическое жильё с самообслуживанием по Law 34(I)/2019: с июля 2021 года объект можно рекламировать или сдавать на короткий срок только после внесения в реестр Замминистерства туризма, а регистрационный номер должен указываться в каждом объявлении (Cyprus Mail, май 2025). Работа без регистрации карается лишением свободы на срок до одного года, штрафом до EUR 5,000 или и тем и другим, плюс до EUR 200 в день после вынесения приговора (Philippou Law, август 2026). В отчёте Счётной палаты, опубликованном в июле 2026 года, насчитано 8,464 зарегистрированных объекта на 6 мая, около 1.7% жилого фонда по переписи 2021 года, против примерно от 12,000 до 13,000 объектов краткосрочной аренды, предлагавшихся в 2025 году; кроме того, с 20 мая 2026 года действует Регламент ЕС о данных краткосрочной аренды 2024/1028, позволяющий властям требовать от платформ показывать регистрационные номера и передавать данные о проживании; Кипр предложил дополнительные свидетельства о регистрации и проверки, но без ограничений по числу ночей и местных квот (Cyprus Mail, сентябрь 2026). Краткосрочное проживание облагается НДС 9%, если оператор зарегистрирован как плательщик НДС. Долгосрочная аренда в основном оформляется свободными рыночными договорами, где арендная плата и срок определяются соглашением сторон. Закон о контроле арендной платы Rent Control Law 23/1983 защищает только законных арендаторов жилья в контролируемых зонах, построенного до 31 декабря 1999 года, которые остаются в нём после окончания первого договора; их арендная плата может повышаться только раз в два года и не выше предела, установленного указом: он составлял 6% на период с 22 апреля 2023 года по 21 апреля 2025 года (Kyprianou, май 2023) и, по имеющимся данным, снова 6% на 2025-2027 годы (Landager, май 2026). С 2026 года доход от аренды облагается только подоходным налогом (без дополнительного взноса на оборону), а арендная плата за кипрскую недвижимость должна вноситься банковским переводом, картой или другим электронным способом, иначе арендатор не сможет её вычесть (PwC Cyprus). Индекс недвижимости Кипра RICS и KPMG за второй квартал 2026 года показал рост арендных ставок на апартаменты на 7.36% за год и на дома на 5.30%, при ориентировочной валовой доходности 5.51% для апартаментов и 3.01% для домов (Papacleovoulou, сентябрь 2026).

Платформы

Совет по регистрации агентов недвижимости (ktimatomesites.com: реестры агентов и ассистентов, ежегодные лицензии, экзамен, список приговоров)Онлайн-портал Совета для заявлений на регистрацию и продление лицензийДепартамент земель и межевания (DLS): депонирование договоров по Law 81(I)/2011, справки о проверке, переоформления, ипотеки, титулы собственностиРайонные администрации (Министерство внутренних дел): разрешения на покупку по Cap. 109 для покупателей из стран вне ЕС, форма COMM 145Налоговый департамент (TAXISnet): НДС, заявления на пониженный НДС 5%, налог на прирост капитала, подоходный налог с арендыДепартамент гражданского реестра и миграции: регистрация MEU1 для граждан ЕС, разрешения на работу, ПМЖ по Regulation 6(2)Business Facilitation Unit (компании с иностранным капиталом, нанимающие сотрудников из стран вне ЕС)MOKAS, подразделение финансовой разведки (сообщения о подозрительных операциях по AML Law 188(I)/2007)Реестр туристического жилья с самообслуживанием Замминистерства туризма (краткосрочная аренда)Индекс цен на жильё CYSTAT и индекс цен на жилую недвижимость Центрального банка Кипра