Как стать агентом по недвижимости на Бали

Бали привлекает тысячи иностранных покупателей, и многие из тех, кто туда приезжает, хотят продавать виллы. Однако Индонезия регулирует брокерскую деятельность в сфере недвижимости строже, чем ожидает большинство приезжих, а с октября 2025 года правила прямо говорят, что брокер должен быть гражданином Индонезии. Вот как система работает в октябре 2026 года и что иностранец может и чего не может делать.

Коротко

1. Брокерская деятельность является лицензируемым видом бизнеса. Её ведёт компания-посредник в торговле недвижимостью, известная как P4, зарегистрированная в системе OSS под кодом KBLI 68200.
2. Действующий акт: Постановление министра торговли 33 от 2025 года (Permendag 33/2025), вступившее в силу 5 октября 2025 года. Оно отменило прежнее постановление о брокерах, Permendag 51/2017.
3. Брокеры должны быть гражданами Индонезии и иметь сертификат компетенции. Руководители P4 также должны быть сертифицированы и могут быть иностранцами.
4. Переходный период заканчивается в октябре 2026 года. После этого, по заявлению Министерства торговли, к несертифицированным брокерам будут применяться санкции.
5. Иностранец с туристической визой, визой по прибытии или в режиме удалённой работы не может законно продавать недвижимость на Бали. Людей депортировали за рекламу вилл в соцсетях.
6. Законные пути для иностранцев существуют, но они узкие: спонсируемое разрешение на работу на должности, не являющейся должностью брокера, PT PMA с нужными лицензиями или реферальная работа на лицензированное индонезийское агентство, выстроенная вместе с консультантом.
7. Комиссия с продаж регулируется в пределах от 2% до 5%, а продавцы на Бали обычно платят около 5%.

Как лицензируется брокерская деятельность

Индонезия лицензирует компанию, а не только физическое лицо. Компании-посреднику в торговле недвижимостью (Perusahaan Perantara Perdagangan Properti, P4) нужен идентификационный номер бизнеса (NIB), выдаваемый через государственную систему лицензирования OSS с кодом деятельности KBLI 68200, операции с недвижимостью за вознаграждение или по договору.

Согласно отчёту Bisnis.com о семинаре AREBI в ноябре 2025 года, требования новых правил включают:

• Организационно-правовую форму PT, PT с одним учредителем, кооператив или Perum.
• Сертифицированных брокеров по недвижимости в качестве штатных специалистов. В отчёте говорится, что брокеры должны быть гражданами Индонезии (WNI).
• Руководителей с сертификатом профессиональной компетенции BNSP. Руководители могут быть иностранцами, но каждый может быть зарегистрирован только по одному месту ведения бизнеса и не может работать в другой P4.
• Письменные договоры с клиентами и с партнёрами по co-broking.
• Ежегодный отчёт о деятельности через систему Министерства торговли до 30 апреля.
• Данные лицензии, указанные на сайте и в публикациях компании.

В том же отчёте говорится, что Постановление правительства 28 от 2025 года, заменившее постановление 2021 года о риск-ориентированном лицензировании, перевело KBLI 68200 из категории низкого риска в категорию среднего-высокого риска. Это означает больше проверок, прежде чем брокерская компания сможет начать работу.

Правовая база данных BPK указывает, что Permendag 33/2025 принято и обнародовано 3 октября 2025 года, действует с 5 октября 2025 года и отменило Permendag 51/2017 о компаниях-посредниках в торговле недвижимостью.

Сертификация и крайний срок в октябре 2026 года

SIP Law Firm поясняет, что каждый брокер должен иметь сертификат компетенции, который обычно выдаёт аккредитованный орган профессиональной сертификации (LSP) на основе национального стандарта компетенций (SKKNI). Фирма перечисляет административные санкции за работу без лицензии: письменное предупреждение, приостановка, отзыв и штрафы.

В июле 2026 года директор Министерства торговли Dwinanto Rumpoko в письменном заявлении, процитированном AFU, сообщил, что период ознакомления с Permendag 33/2025 заканчивается в октябре 2026 года, после чего несертифицированные брокеры будут получать взыскания. Если вы планируете сейчас присоединиться к агентству на Бали, попросите показать сертификаты его брокеров и руководителя.

AREBI

AREBI (Asosiasi Real Estate Broker Indonesia) является национальной ассоциацией брокеров по недвижимости. Это не регулятор, и членство не заменяет лицензию, но ассоциация организует обучение и кампании по сертификации и представляет интересы отрасли. Её национальный председатель в 2025 году Clement Francis назвал Permendag 33/2025 новой основой профессии (Bisnis.com). На Бали председатель отделения Michael Hikma Gunawan стал одним из самых заметных противников нелицензированных иностранных брокеров.

Может ли иностранец работать агентом на Бали?

Честный ответ в 2026 году: не в роли брокера и никогда по туристической визе.

Роль брокера закреплена за гражданами. По описанным выше правилам сертифицированные брокеры, работающие штатными специалистами P4, должны быть гражданами Индонезии. Иностранец может быть сертифицированным руководителем P4, но не может быть брокером.

Для работы нужно разрешение на пребывание с правом работы. Hukumonline поясняет, что разрешение на ограниченное пребывание (ITAS, карта называется KITAS) может выдаваться для работы и что иностранным работникам, как правило, нужно гарантийное письмо от компании-работодателя. Виза по прибытии или гостевая виза не дают права работать. Индонезия также ведёт перечень должностей, закрытых для иностранных работников, утверждённый Приказом министра трудовых ресурсов 349 от 2019 года.

Борьба с нарушителями реальна. С 2023 года контроль усилился:

• В апреле 2023 года иммиграционная служба Бали депортировала гражданку Словакии, которая продвигала объекты недвижимости в своих аккаунтах Instagram и Facebook, находясь в стране по гостевому разрешению на пребывание (Detik Bali).
• В сентябре 2024 года гражданин Австралии с визой по прибытии был депортирован с запретом на въезд как минимум на шесть месяцев после продвижения виллы в соцсетях. Иммиграционная служба сообщила, что обнаружила его с помощью цифрового мониторинга (INP Polri).
• В июне 2025 года The Jakarta Post сообщила, что в январе и феврале иммиграционная служба задержала на Бали 312 иностранцев за нарушения визового режима, связанные с проблемными иностранными инвестициями, и что разрешения на ведение бизнеса 267 иностранных компаний были отозваны из-за несоблюдения требований к капиталу. Губернатор Wayan Koster создал рабочую группу для проверки разрешений туристического бизнеса.
• В июле 2025 года председатель AREBI Bali рассказал Tirto, что иностранцы составляют около 20% всех брокеров на Бали, что многие работают без офиса, продвигают объекты в Instagram и на собственных сайтах, получают оплату за рубежом и не платят налоги в Индонезии.
• В феврале 2026 года Министерство инвестиций предложило ужесточить правила для компаний с иностранным участием на Бали, включая запрет виртуальных офисов и подтверждение капитала (Bali Villa Realty).

Если вам предлагают роль «агента-фрилансера» на Бали по туристической визе, риск депортации несёте вы, а не они.

Законные пути, которые остаются

Это варианты, которыми действительно пользуются иностранные специалисты. Перед началом каждый из них требует консультации индонезийского юриста.

1. Работа по найму с разрешением на работу на должности, не связанной с брокерством. Лицензированное агентство или девелопер может спонсировать рабочий KITAS для такой должности, как руководитель, директор по маркетингу или руководитель международных продаж, если закон допускает на ней иностранца. Поскольку руководитель P4 может быть иностранцем, возможен сертифицированный иностранный руководитель. Брокер, который подписывает договоры с клиентами, всё равно должен быть гражданином Индонезии.

2. Собственная PT PMA. Компания с иностранным участием (PT PMA) может оформить KBLI 68200 через OSS, а затем нанять сертифицированных индонезийских брокеров. Infiniti сообщает, что Постановление BKPM 5/2025 снизило минимальный оплаченный капитал для новых PT PMA с Rp10 млрд до Rp2,5 млрд, при этом планируемый объём инвестиций по-прежнему должен превышать Rp10 млрд. Бали внимательно следит за такими компаниями, поэтому ожидайте проверок капитала, адреса офиса и использования KBLI.

3. Реферальная работа на лицензированное агентство. Некоторые иностранцы приводят покупателей из-за рубежа и получают реферальное вознаграждение от лицензированной индонезийской P4, которая заключает договор с клиентом, проводит показы и сделку. Законно ли это, зависит от того, где вы живёте, где работаете и как получаете оплату. Делать это с Бали по гостевой визе небезопасно.

4. Продажи девелопера за рубежом. Работа в отделе продаж девелопера в вашей стране по правилам вашей страны выводит вас из-под действия индонезийского иммиграционного законодательства. При этом девелопер должен иметь надлежащие лицензии в Индонезии.

Как платят агентам

Регулируемая комиссия с продаж составляет от 2% до 5% от суммы сделки и от 5% до 8% при аренде, согласно обзору Permendag 33/2025 от Bisnis.com. P4 может выплачивать своим штатным специалистам до 70% полученной комиссии.

На практике на Бали, по данным Global Investments (июнь 2026 года), агент продавца обычно получает около 5%, часто заложенных в цену, а агенты покупателя либо берут от 2,5% до 5%, либо делят вознаграждение продавца. Brighton отмечает, что добросовестные агентства добавляют к комиссии НДС.

Мы не нашли официальных данных о зарплатах агентов на Бали. Спросите каждое агентство, платит ли оно базовую зарплату или работает только за комиссию, и закрепите сплит письменно. Расчёты с цифрами смотрите в гайде Комиссия агента на Бали.

Языки и рынок

Покупатели на Бали приезжают из многих стран. Председатель AREBI Bali в июле 2025 года рассказал Tirto, что многие недавние иностранные покупатели были из России, Украины, Франции, Великобритании и Швеции. Для большинства международных сделок рабочим языком является английский. Индонезийский нужен для работы с нотариусами, земельным ведомством, договорами и местными продавцами. Русский и французский дают реальное преимущество на маркетинговых должностях.

Как выбрать агентство

• Попросите показать NIB и KBLI 68200 агентства и проверьте, что данные лицензии указаны на его сайте, как того требуют правила.
• Попросите показать сертификаты компетенции его брокеров и руководителя.
• Спросите, является ли оно членом AREBI.
• Спросите, как агентство будет спонсировать ваше разрешение на работу и какую должность укажет, и получите это письменно до приезда.
• Спросите о сплите комиссии, дате выплаты и о том, что будет со сделками, закрытыми после вашего ухода.
• Спросите, как агентство обращается с деньгами клиентов. Платежи должны проходить через индонезийские банковские счета на имя компании.

Тревожные сигналы

• Предложение о работе, в котором говорится, что туристическая виза или виза по прибытии «пока подойдёт».
• Агентство без физического офиса, с адресом виртуального офиса или без данных лицензии на сайте.
• Комиссия, которую вам выплачивают за рубежом, наличными или в криптовалюте.
• Просьба подписывать договоры с клиентами от своего имени.
• Объявления с фотографиями другого агентства без письменного договора о co-broking.

Правила для брокеров в Индонезии изменились в октябре 2025 года, а контроль начинается после октября 2026 года. Этот гайд проверен на указанную выше дату. Это общая информация, а не юридическая или иммиграционная консультация. CloserPass не связан ни с одним органом власти или ассоциацией Индонезии.

Вакансии и другие гайды смотрите в разделе Индонезия на CloserPass.