Карьера в недвижимости во Франции

Правила, которые должен знать брокер

Государственные органы

Брокерская деятельность в сфере недвижимости во Франции регулируется loi Hoguet (Закон № 70-9 от 2 января 1970 года) и декретом о его применении № 72-678 от 20 июля 1972 года. Национального регулятора для агентов нет: профессиональную карту выдаёт Chambre de commerce et d'industrie (CCI) по месту головного офиса компании через онлайн-реестр профессионалов недвижимости CCI. Орган защиты прав потребителей (DGCCRF) проверяет агентства на предмет мандатов, раскрытия вознаграждений и недобросовестных практик; notaires (нотариусы), которые являются публичными должностными лицами, составляют и подписывают каждый окончательный акт купли-продажи и взимают налоги на переход права; налоговая администрация (DGFiP) публикует ставку налога на переход права для каждого департамента; а канцелярии коммерческих судов ведут специальный реестр agents commerciaux (RSAC). Профессиональные объединения, такие как FNAIM, которая, по её словам, объединяет около 10,000 агентств, представляют профессию, но никому не выдают лицензий.

Carte professionnelle

Любой, кто на постоянной основе ведёт переговоры, продаёт, сдаёт или управляет недвижимостью от имени других, должен иметь carte professionnelle. На ней есть отметка для каждого вида деятельности: T для сделок, G для управления недвижимостью и S для управления совместной собственностью (syndic), одна карта на компанию. Карту выдаёт CCI по форме Cerfa 15312, она действует 3 года; продление нужно запросить за 2 месяца до окончания срока. Заявитель должен подтвердить профессиональную квалификацию, безупречную репутацию, страховку профессиональной ответственности (RCP) и, если агентство хранит деньги клиентов, финансовую гарантию; агентству по сделкам, которое под честное слово заявляет, что не хранит средства, ценности или ценные бумаги клиентов, гарантия не нужна. Квалификация означает диплом уровня bac+3 в области права, экономики или бизнеса, BTS Professions immobilières или равноценный титул 6-го уровня либо опыт: 3 года работы по найму у владельца карты с baccalauréat или 10 лет без него, сокращаемые до 4 лет на руководящей должности. В CCI Bretagne первая карта стоила 160 €, а продление 130 € в октябре 2026 года; другие CCI могут брать немного другие суммы. Для продления владелец и все, кто ведёт переговоры от имени агентства, должны подтвердить 14 часов непрерывного обучения в год, или 42 часа за 3 года, включая не менее 2 часов по этике и 2 часов по недопущению дискриминации в доступе к жилью.

Кто может быть агентом

Большинство агентов никогда не имеют собственной карты. Они работают на владельца карты на основании attestation d'habilitation, личного документа, привязанного к одному владельцу карты, который позволяет вести переговоры в пределах полномочий, предоставленных этим владельцем. Заявку в CCI подаёт владелец карты, а не агент (Cerfa 15315, 55 € в CCI Bretagne), и attestation должна быть выдана до начала работы; её оформляют заново при продлении карты, при смене агентства агентом или при изменении данных, и она никогда не позволяет работать на другого профессионала. Есть два статуса. Négociateur по найму является сотрудником агентства, и трудовой договор не заменяет attestation. Agent commercial immobilier, которого часто называют mandataire, является самозанятым: он зарегистрирован в RSAC в канцелярии коммерческого суда, обычно как micro-entrepreneur, имеет договор с владельцем карты, attestation и собственную страховку ответственности. Agent commercial не может получать или хранить средства клиентов, руководить агентством или офисом или выходить за пределы делегированных полномочий. Сети mandataires, такие как IAD, Safti, Capifrance и eXp, насчитывали в конце 2025 года около 47,000 консультантов (плюс 7% за год) и провели 28% продаж, совершённых через профессионалов (179,000 из примерно 640,000), против 13% в 2018 году. Граждане ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии могут работать и регистрироваться как micro-entrepreneurs на тех же условиях, что и граждане Франции, без вида на жительство. Гражданам стран вне ЕС нужен вид на жительство, который покрывает эту деятельность: для самозанятости это carte de résident, вид на жительство долгосрочного резидента ЕС, talent passport как создателя бизнеса, вид на жительство «частная и семейная жизнь» или вид на жительство для предпринимателя и свободной профессии, который выдаётся на один год и продлевается, только если эта деятельность является основной и приносит не меньше годовой минимальной зарплаты (около 21,876 € в 2026 году). Студенческий вид на жительство и вид для работы по найму не позволяют работать самозанятым. Закон не требует теста по французскому языку, но мандаты, договоры купли-продажи и досье в CCI составляются на французском, поэтому на практике нужен свободный французский.

Мандаты, вознаграждения и раздел комиссии

Никакие переговоры не могут начаться без письменного мандата, в котором указаны срок, вознаграждение и кто его платит, стороны, объект, эксклюзивность, если она есть, и порядок расторжения, и каждый мандат вносится в хронологическом порядке в реестр мандатов агентства. Эксклюзивный мандат нельзя расторгнуть в первые 3 месяца (декрет 72-678, статья 78); после этого срок уведомления обычно 15 дней заказным письмом, а для частных продавцов агентство должно напомнить о праве расторгнуть мандат до его молчаливого продления. Выдавать простой мандат за эксклюзивный, ссылаться на истёкшее условие об эксклюзивности, заставлять продавца платить, если он сам нашёл покупателя, или брать вознаграждение без завершённой продажи незаконно, а к мандату, подписанному вне офиса или дистанционно, должна прилагаться форма отказа для потребителя. Размер вознаграждения свободный, но с arrêté от 10 января 2017 года его нужно указывать с НДС и с указанием, кто платит, в витрине агентства, внутри офиса и на его сайте, а с 1 апреля 2022 года в прейскуранте должна быть указана максимальная ставка; прейскурант, где указана только доля покупателя или «по запросу», не соответствует требованиям. В ходе проверки 2019 года DGCCRF нашла нарушения у 64% из 2,175 проверенных агентств. На практике вознаграждения составляют примерно от 3% до 10% цены и снижаются с ростом цены, в среднем от 4.5% до 5% для продаж от 200,000 € до 400,000 €; традиционные агентства берут около 4-6%, сети mandataires около 3-4.5%, и примерно в 70% мандатов на продажу вознаграждение платит продавец (оценки отрасли). Консультанты сетей оставляют себе долю вознаграждений, которые приносят: базовый раздел 69% в IAD, 70% в Safti и 72% в Capifrance с ростом по мере оборота, при ежемесячном пакете около 159-205 € без НДС, а eXp France начинает с 75% и переходит на 100% после 80,000 € вознаграждений без НДС за год. Négociateurs по найму по национальному коллективному договору в сфере недвижимости (IDCC 1527) получают фиксированную зарплату плюс комиссию; минимум для négociateur VRP, не являющегося руководителем, составляет 1,500 € брутто в месяц и может быть авансом в счёт комиссии.

Иностранные покупатели

Иностранцы покупают недвижимость во Франции на тех же условиях, что и граждане Франции, без разрешений и без условия проживания. Notaire обязателен для окончательного акта (acte authentique) и взимает налоги на переход права. До этого покупатель и продавец обычно подписывают compromis или promesse de vente, после чего у частного покупателя жилья есть 10 календарных дней на отказ, считая со дня после первого вручения заказного письма с подписанным договором (или после подписания, если договор подписан у notaire), без объяснения причин, без штрафа и с возвратом задатка в течение 21 дня (Code de la construction et de l'habitation, статья L.271-1). По стране в целом иностранцы-нерезиденты совершили в 2022 году около 1.8% сделок на вторичном рынке жилья, примерно 20,000 сделок, но они сосредоточены на Лазурном Берегу и в Париже. Продавцы-нерезиденты платят 19% подоходного налога с прироста капитала плюс социальные отчисления 17.2% или 7.5% для продавцов, охваченных системой социального обеспечения ЕЭЗ или Швейцарии, с дополнительным налогом от 2% до 6% на прирост свыше 50,000 €; скидки за срок владения начинаются с шестого года, полное освобождение от подоходного налога наступает через 22 года, от социальных отчислений через 30 лет, а продавцу, живущему за пределами ЕЭЗ, нужен налоговый представитель, если цена превышает 150,000 € и объект находился во владении менее 30 лет. Налог на недвижимое состояние (IFI) применяется к чистой стоимости недвижимости свыше 1.3 млн € на 1 января по ставкам от 0.5% до 1.5%, а нерезиденты платят его только с французской недвижимости.

Налоги и сборы

Покупатели жилья на вторичном рынке платят налоги на переход права (droits de mutation, основная часть того, что французы называют «frais de notaire»). Бюджет 2025 года позволил департаментам повысить свою долю с 4.50% до 5.00% в период с 1 апреля 2025 по 31 марта 2028 года: 89 департаментов так и сделали, итого около 6.31% (часто округляют до 6.32%), а остальные, а также покупатели первого жилья, имеющие право на льготу в департаментах с повышенной ставкой, остаются на 5.81%. Париж, Рона (Лион) и Жиронда (Бордо) входят в группу с повышенной ставкой; Приморские Альпы (Ницца, Канны, Антиб) сохранили 5.81%. С учётом вознаграждения и расходов notaire покупка объекта на вторичном рынке обходится примерно в 7.2-7.8% цены, например 7.81% для квартиры в Париже за 250,000 € и 7.19% для объекта за 340,000 € в Приморских Альпах. Если вознаграждение агентства платит покупатель, налоги рассчитываются с чистой цены, уплаченной продавцу, что их снижает. Новое жильё, проданное в течение 5 лет после завершения строительства, включает в цену НДС 20% и облагается более низкими налогами на переход права. Ставки по ипотеке в октябре 2026 года составляли в среднем 3.50% на 15 лет, 3.66% на 20 лет и 3.75% на 25 лет и росли. Владельцы вторых домов платят taxe d'habitation, а коммуны в зонах с дефицитом жилья (zone tendue) могут добавить к нему от 5% до 60%: 1,666 из 3,689 коммун в zone tendue применяют надбавку, Париж, Лион, Бордо и Ницца применяют максимальные 60%, а Канны не применяют никакой.

Off-plan

Новое жильё в основном продаётся на этапе строительства по схеме VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), которую регулирует Кодекс строительства и жилья. Обычно покупатель начинает с договора бронирования с задатком не более 5% цены, если продажа должна быть подписана в течение года, 2%, если в течение двух лет, и без задатка при более долгом сроке. Затем платежи идут по мере строительства с законными потолками: не более 35% после завершения фундамента, 70% после того, как здание закрыто от воды (hors d'eau), и 95% по завершении, а последние 5% при передаче, их можно удержать, если выявлены дефекты; пени за просрочку платежа ограничены 1% в месяц. Каждая жилая VEFA должна иметь гарантию завершения (garantie financière d'achèvement, GFA), которая для разрешений на строительство, поданных с 1 января 2015 года, должна исходить от банка, страховщика или гарантийной компании, а не от самого девелопера (ordonnance 2013-890). Налоговая схема Pinel для новых арендных квартир закончилась 31 декабря 2024 года. Бюджет 2026 года (закон 2026-103 от 19 февраля 2026 года) создал статус частного арендодателя, действующий с 21 февраля 2026 года для покупок до 31 декабря 2028 года: владелец, который сдаёт жильё без мебели на 9 лет, может амортизировать 80% цены по ставке 3.5%, 4.5% или 5.5% в год для новых квартир в многоквартирных домах в зависимости от уровня арендной платы или 3-4% для старого жилья с работами не менее 30% цены, в пределах годового потолка от 8,000 € до 12,000 € и не более чем для 2 объектов на домохозяйство, согласно окончательному тексту в изложении Manda (сентябрь 2026); более ранние проекты отличались, поэтому проверяйте официальный текст, прежде чем консультировать.

Аренда

С 1 января 2025 года жильё с классом G в сертификате энергоэффективности (DPE) больше нельзя сдавать по новому или продлённому договору аренды; жильё класса F последует в 2028 году, а класса E в 2034 году, и правило распространяется также на меблированную посуточную аренду (loi Climat et résilience). С 1 января 2026 года новый коэффициент пересчёта электроэнергии (1.9 вместо 2.3), как ожидается, выведет около 850,000 домов с электрическим отоплением из классов F и G, а владельцы с недавним DPE могут скачать обновлённый сертификат на сайте ADEME. Loi Le Meur от ноября 2024 года снизила скидку micro-BIC для неклассифицированной меблированной посуточной аренды до 30% в пределах потолка 15,000 € (50% и 77,700 € для классифицированной), позволила мэрам ограничивать сдачу основного жилья 90 днями в год и устанавливать квоты и требует регистрационного номера почти в каждой коммуне. Владельцы, которые сдают меблированное жильё по реальному режиму LMNP и продают его с 15 февраля 2025 года, должны прибавлять вычтенную амортизацию при расчёте прироста капитала, кроме студенческих резиденций, резиденций для пожилых и домов престарелых, а бюджет 2026 года применил то же правило к новому статусу частного арендодателя.

Платформы

Реестр профессионалов недвижимости CCI: carte professionnelle T, G и S, attestations d'habilitationКанцелярии коммерческих судов: регистрация agents commerciaux в RSACРеестр мандатов, который ведёт каждое агентствоNotaires: compromis, окончательный акт, налоги на переход праваDGFiP: ставки налога на переход права по департаментамDGCCRF: проверки мандатов и раскрытия вознагражденийADEME: сертификаты энергоэффективности (DPE)Регистрационные номера коммун для меблированной посуточной арендыИндекс цен Notaires-INSEE и данные Notaires du Grand Paris