Карьера в недвижимости: Грузия

Правила, которые должен знать брокер

Государственные органы

В Грузии, стране на Кавказе, нет регулятора рынка недвижимости: ни один государственный орган не лицензирует агентов, не проводит экзамен и не ведёт реестр агентов, а комиссия агента не регулируется (TbilisiExperts, июль 2026). Агенты не являются подотчётными лицами по закону о противодействии отмыванию денег, поэтому их никто не контролирует; чтобы закрыть риски в сфере недвижимости, подотчётным лицом сделали само Национальное агентство публичного реестра (NAPR) (MONEYVAL, декабрь 2024). Публичный реестр и Дома юстиции регистрируют право собственности, права будущего собственника и бизнес. Государственное агентство содействия занятости выдаёт иностранцам разрешения на работу, Служба доходов отвечает за налоговый статус, а Национальный банк Грузии устанавливает правила ипотеки. GNARE, Грузинская национальная ассоциация недвижимости, основанная в апреле 2014 года, это добровольное объединение без юридических полномочий в отношении профессии.

Лицензия

Лицензия не нужна. В Грузии нет государственной лицензии, экзамена или реестра для агентов по недвижимости (TbilisiExperts, июль 2026), и никакого закона или законопроекта об агентах за 2024-2026 годы не найдено. Агенты также не подпадают под закон о противодействии отмыванию денег, что MONEYVAL в декабре 2024 года назвал умеренным недостатком. Доверие обеспечивает GNARE, которая называет себя единственным грузинским партнёром Национальной ассоциации риелторов США (National Association of REALTORS) и единственной организацией, имеющей право использовать товарный знак REALTOR в Грузии. Она проводит добровольный курс сертификации агентов, аккредитованный CEPI, стоимостью 750 GEL для членов и 900 GEL для остальных, и публикует список сертифицированных агентов (GNARE, октябрь 2026). Агентство это обычный зарегистрированный бизнес: индивидуальный предприниматель (ИП) или общество с ограниченной ответственностью (ООО), зарегистрированное в Доме юстиции или в Публичном реестре, который автоматически присваивает налоговый номер.

Кто может работать

Граждане Грузии могут работать агентами без какой-либо лицензии. Иностранцы тоже могут, но с 1 марта 2026 года большинству иностранцев без постоянного вида на жительство нужно разрешение на работу, которое называется правом на осуществление трудовой деятельности, для оплачиваемой работы, фриланса или ведения бизнеса, включая самозанятость и деятельность ИП. Поправки июня 2025 года к законам о трудовой миграции и о правовом положении иностранцев вступили в силу через Постановление правительства № 70 от 20 февраля 2026 года: виза или карта временного вида на жительство сама по себе больше не даёт права на работу, а прежняя регистрация трудовых мигрантов отменена (Fragomen, ноябрь 2025; Legal.ge, февраль 2026). Разрешение выдаёт Государственное агентство содействия занятости через портал трудовой миграции за 30 календарных дней или за 10 рабочих дней в ускоренном порядке; самозанятые заявители и ИП подают заявку сами, с бизнес-планом или подтверждением деятельности и видеособеседованием. Legal.ge указывает сборы 200 GEL в обычном порядке и 400 GEL в ускоренном, а другая юридическая фирма пишет, что сбор ограничен 500 GEL, поэтому уточняйте актуальную сумму. Работодатель сначала должен разместить вакансию на Worknet на 10 рабочих дней, с исключениями, например для статуса международной компании и должностей с оплатой свыше 15,000 GEL в месяц. У тех, кто был зарегистрирован как действующий трудовой мигрант до 1 марта 2026 года, есть время до 1 января 2027 года, а к уже работающим самозанятым иностранцам меры начали применять с 1 мая 2026 года. Работа без разрешения стоит 2,000 GEL за каждое нарушение и работнику, и работодателю, с удвоением, а затем утроением при повторных нарушениях (Fragomen; Legal.ge). Обладатели постоянного вида на жительство освобождены; некоторые юридические фирмы также освобождают держателей инвестиционного ВНЖ, но источники расходятся, поэтому уточните, прежде чем на это полагаться. Граждане многих стран могут находиться в стране до года без визы, а с 1 января 2026 года им нужна медицинская страховка для путешествий с покрытием не менее 30,000 GEL, но безвизовое пребывание никогда не даёт права на работу.

Комиссия и агентства

Комиссия не установлена законом. На вторичном рынке большинство агентов берут около 3%, обсуждаемо, обычно платит продавец (ExpatHub, 2025); другие источники называют 2-3% (GeorgiaExpats, февраль 2026) или 2-5%, иногда с разделением между обеими сторонами (TbilisiExperts, июль 2026). В новостройках покупатель обычно ничего не платит, а агентству платит застройщик, поэтому агентства Батуми рекламируют 0% комиссии для покупателя. При аренде арендатор обычно платит 50% месячной арендной платы, в пределах от 30% до 50% (Madloba, октябрь 2026). Ни один открытый источник не приводит зарплаты агентов или сплит комиссии в Грузии: рассчитывайте на долю комиссии на вторичном рынке, маркетинговое вознаграждение от застройщиков при продажах офф-план и вознаграждение за управление арендой, и закрепите свою долю письменно. Налоговый статус важен. ИП может подать в Службу доходов заявку на статус малого бизнеса с налогом 1% от оборота до 500,000 GEL и 3% от 500,000 до 1,000,000 GEL, но юридические фирмы сообщают, что брокерская деятельность в сфере недвижимости исключена из этого статуса (Legalese, июль 2026; Gegidze), поэтому проконсультируйтесь с бухгалтером до регистрации. Лиды приходят с порталов myhome.ge (принадлежит TNET), ss.ge, korter.ge для новостроек и place.ge, из групп в Facebook и каналов в Telegram, а в Батуми из переписки в WhatsApp и Telegram с иностранными покупателями на русском и английском.

Иностранные покупатели

Иностранцы могут свободно покупать квартиры и другую несельскохозяйственную недвижимость на тех же условиях, что и граждане Грузии (GRATA International, сентябрь 2025). Сельскохозяйственная земля доступна только гражданам и юридическим лицам Грузии, за исключениями, например при наследовании. Нотариус нужен не для каждой сделки: договор можно подписать в Публичном реестре или в Доме юстиции, а удалённые покупатели используют нотариально заверенную доверенность с апостилем (ExpatHub; GeorgiaExpats). С 1 марта 2026 года недвижимость рыночной стоимостью от 150,000 USD, вместо прежних 100,000 USD, может служить основанием для временного вида на жительство. Можно объединять несколько объектов, стоимость определяется сертифицированной оценкой, а нынешние держатели продолжают продлевать ВНЖ по старым правилам, пока владеют недвижимостью (Erickson Immigration Group, февраль 2026). Инвестиционный вид на жительство начинается от 300,000 USD, выдаётся на 5 лет и может привести к постоянному виду на жительство (Legal.ge, октябрь 2026). На практике цены указывают в USD, и многие сделки рассчитываются в USD, но с 2017 года бизнес обязан указывать цены в рекламе в GEL, со штрафами 1,000 GEL, а затем 5,000 GEL после предупреждения (ISET Policy Institute, февраль 2017). Источники расходятся в правилах расчётов по сделкам с недвижимостью в иностранной валюте, поэтому уточняйте их в банке или у юриста.

Налоги и сборы

Налога на переход права собственности или гербового сбора при покупке нет (Georgiafy, август 2026; GeorgiaExpats, февраль 2026). Публичный реестр берёт 150 GEL за регистрацию смены собственника за 4 рабочих дня, 270 GEL за 1 рабочий день и 350 GEL в тот же день (NAPR, октябрь 2026); в старых гайдах до сих пор указаны суммы от 50 до 200 GEL. Ежегодный налог на имущество для физических лиц зависит от дохода семьи: его нет при доходе до 40,000 GEL в год, далее ставку устанавливает муниципалитет, около 0.05-0.2% при доходе от 40,000 до 100,000 GEL и до 1% выше этого. Источники по этим порогам расходятся, поэтому уточняйте в Службе доходов. Жильё, перепроданное в течение 2 лет после покупки, облагается налогом 5% с прироста стоимости, а после более чем 2 лет не облагается вовсе; коммерческая недвижимость, проданная в течение 2 лет, облагается по ставке 20% (Gegidze, июнь 2024). Доход от аренды жилья облагается налогом 5% с валовой арендной платы для физического лица, которое зарегистрировалось для этого, иначе 20% (Georgiafy).

Off-plan

Офф-план это норма. В Тбилиси первичные продажи в 2025 году достигли 20,961 квартиры, на 5.2% больше, почти половина всех продаж (Galt & Taggart, январь 2026). Покупатель подписывает предварительный договор купли-продажи и может быть зарегистрирован в Публичном реестре как будущий собственник; полное право собственности возникает после завершения строительства и получения документа о пригодности здания к эксплуатации (Legal.ge, январь 2026). Рассрочка от застройщика обычно длится 2-3 года, чаще в иностранной валюте, и нередко рефинансируется банковской ипотекой при сдаче объекта. На неё не распространяются ограничения Национального банка по соотношению платежа к доходу, она может не отражаться в кредитном бюро, а первоначальный взнос теперь начинается от 0%; один экономист сказал SOVA, что регулирования там нет (SOVA, октябрь 2026). Покупатели офф-план могут получить скидки около 20-30%, задаток 10% обычно не возвращается, и некоторые застройщики держат задатки на эскроу-счетах, а многие нет (GeorgiaExpats, 2026). Закон не требует ни эскроу, ни реестра застройщиков, поэтому проверка входит в работу агента: проверьте разрешение на строительство, завершённые проекты застройщика и свежую выписку из Публичного реестра. Контроль за строительством слабый: обрушение здания в Батуми в 2021 году, в котором погибли 9 человек, связали с незаконными перепланировками (OC Media, ноябрь 2021). По ипотеке: Национальный банк повысит порог дохода для более строгого ограничения платежа к доходу в 25% с 1,500 до 2,000 GEL 1 февраля 2027 года и до 2,500 GEL 1 сентября 2027 года (SOVA, октябрь 2026).

Аренда

Арендная доходность высокая: около 8.6% в Тбилиси на конец 2025 года при средней арендной ставке $9.8 за кв. м в месяц (Galt & Taggart), тогда как валовая доходность в Батуми в 2025 году снизилась с 8.8% до 7.4% (Investor.ge, апрель 2026). Долгосрочную аренду находят через порталы, группы в Facebook и каналы в Telegram, а арендатор обычно платит агенту 50% месячной арендной платы (Madloba, октябрь 2026). Доход от аренды жилья облагается налогом 5% с валовой суммы для физического лица, которое зарегистрировалось для этого. Некоторые агентства зарабатывают в основном на управлении арендой.

Платформы

Публичный реестр (NAPR): регистрация права собственности и прав будущего собственника, регистрационные сборыДома юстиции: подписание договоров, регистрация ИП или компанииГосударственное агентство содействия занятости: разрешения на работу через портал трудовой миграцииWorknet: размещение вакансии до найма иностранцаСлужба доходов: статус малого бизнеса, налог на имущество и на доход от арендыНациональный банк Грузии: правила LTV по ипотеке и соотношения платежа к доходуGNARE: добровольная сертификация агентов, аккредитованная CEPIПорталы: myhome.ge, ss.ge, korter.ge, place.ge