Как стать агентом по недвижимости в Грузии (стране)

Этот гайд о Грузии как стране на Кавказе, где два рынка недвижимости: Тбилиси и Батуми. Грузия одно из самых открытых мест в мире, чтобы начать работать агентом: нет лицензии, нет экзамена и нет регулятора. Но в 2026 году одно изменилось. С 1 марта 2026 года иностранцу нужно разрешение на работу, чтобы работать, даже как фрилансеру или владельцу бизнеса из одного человека. Вот как всё устроено в октябре 2026 года.

Коротко

1. В Грузии нет государственной лицензии для агентов и нет надзорного органа. Агенты не являются подотчётными лицами по закону о противодействии отмыванию денег (MONEYVAL, декабрь 2024).
2. Граждане Грузии и обладатели постоянного вида на жительство могут начать сразу, в агентстве или со своим бизнесом.
3. Иностранцам нужно разрешение на работу, «право на осуществление трудовой деятельности», для оплачиваемой работы и для самозанятости с 1 марта 2026 года (Fragomen; Legal.ge).
4. Штраф за работу без разрешения составляет 2,000 GEL для работника и для работодателя, с удвоением, а затем утроением при повторных нарушениях.
5. Можно работать по найму, как индивидуальный предприниматель (ИП) или через ООО. Две юридические фирмы сообщают, что брокерская деятельность исключена из статуса малого бизнеса с налогом 1%.
6. GNARE предлагает добровольную сертификацию за 750 GEL для членов и 900 GEL для остальных.
7. Агенты обычно получают 2-3% при перепродаже, которые платит продавец, а в новостройках агентству платит застройщик.

Без лицензии, без регулятора

Ни один изученный нами источник не описывает режим лицензирования или регистрации агентов. В отчёте MONEYVAL за декабрь 2024 года сказано, что агенты не отнесены к подотчётным лицам и надзорного органа нет. TbilisiExperts (июль 2026) отмечает, что комиссия агента не регулируется. Мы не нашли законопроекта, который бы это изменил.

Закон о противодействии отмыванию денег изменяли в 2022, 2023 и 2024 годах, и агенты так и остались вне его действия. Вместо этого подотчётным лицом сделали Национальное агентство публичного реестра (NAPR), которое регистрирует все права на недвижимость. На практике реестр задаёт вопросы в конце сделки, поэтому добросовестные агентства всё равно проверяют клиентов с самого начала.

Если вы гражданин Грузии

Регистрироваться как индивидуальному агенту не нужно. Вы можете пойти:

• В агентство в Тбилиси, например Tbilisi Property, Vestin Property, Realtor.ge, Home24 или BD Realty, или во франчайзинговый офис, например RE/MAX Realty Park.
• В агентство в Батуми, например Batumi Residence, Batumi Real Estate или офис BD Realty в Батуми.
• В отдел продаж застройщика, ведь большая часть рынка продаётся на стадии строительства.
• Или открыть свой бизнес как ИП или ООО.

Если вы иностранец: разрешение на работу 2026 года

Поправки, принятые в июне 2025 года, вступили в силу через Постановление правительства № 70 от 20 февраля 2026 года. Fragomen (ноябрь 2025) и Legal.ge (февраль 2026) так описывают новое правило:

• Большинству иностранцев без постоянного вида на жительство нужно разрешение на работу для оплачиваемой работы, фриланса или ведения бизнеса, включая самозанятость и деятельность ИП.
• Виза, безвизовое пребывание или карта временного вида на жительство сами по себе больше не дают права на работу.
• Прежняя система регистрации трудовых мигрантов отменена.

Пункт	Подробности
Кто выдаёт	Государственное агентство содействия занятости, через портал трудовой миграции
Срок рассмотрения	30 календарных дней или 10 рабочих дней в ускоренном порядке
Сбор	200 GEL в обычном порядке и 400 GEL в ускоренном (Legal.ge). По данным Nomos Georgia, сборы ограничены 500 GEL
Работники по найму	Заявку подаёт работодатель после размещения вакансии на Worknet на 10 рабочих дней, если нет освобождения
Самозанятые и ИП	Подают заявку сами, с бизнес-планом или подтверждением деятельности и видеособеседованием
Штраф	2,000 GEL для работника и для работодателя, с удвоением, а затем утроением при повторных нарушениях
Переходный период	Уже работающие самозанятые: меры применяются с 1 мая 2026 года. Зарегистрированные трудовые мигранты: до 1 января 2027 года

Кто освобождён. Обладатели постоянного вида на жительство. Legal.ge и AttorneyAtLaw.ge также называют держателей инвестиционного ВНЖ, а Nomos Georgia нет, поэтому получите письменную консультацию, прежде чем на это полагаться. Получив разрешение на работу, вы подаёте заявление на ВНЖ для работы в течение 10 дней, если уже находитесь в Грузии (AttorneyAtLaw.ge).

Вид на жительство не даёт права на работу. ВНЖ через недвижимость, теперь от 150,000 USD, не позволяет иностранцу работать. Не продавайте его клиентам в таком виде и не полагайтесь на него сами.

Работа по найму, ИП или ООО

• Работа по найму. Самый простой старт. Агентство платит вам по своему договору и, если вы иностранец, подаёт заявку на разрешение.
• Индивидуальный предприниматель. Регистрируется в Доме юстиции или NAPR, налоговый номер присваивается автоматически (Legalese, июль 2026). Обычный вариант для агентов-фрилансеров, которые работают с агентствами за комиссию.
• ООО. Обычная форма для агентства с сотрудниками или партнёрами.

Ловушка 1%. Статус малого бизнеса в Грузии облагает ИП налогом 1% с оборота до 500,000 GEL и 3% с части до 1,000,000 GEL, выше которой статус теряется (Legalese). Но Legalese относит брокерскую деятельность с жилой недвижимостью к исключённым видам деятельности, а Gegidze пишет, что посредничество с недвижимостью лишает права на этот режим. Рассчитывайте на стандартный налоговый режим и попросите бухгалтера подтвердить.

GNARE

Грузинская национальная ассоциация недвижимости, основанная в апреле 2014 года, называет себя единственным грузинским партнёром Национальной ассоциации риелторов США (National Association of REALTORS) и единственной организацией, имеющей право использовать товарный знак REALTOR в Грузии. Она проводит добровольный курс сертификации, аккредитованный CEPI, и публикует список сертифицированных агентов. При отсутствии государственной лицензии это одна из немногих квалификаций, которую может проверить работодатель или клиент.

Как платят агентам

• Вторичный рынок: около 3%, обычно платит продавец (ExpatHub), или 2-3% (GeorgiaExpats, 2026).
• Новостройки: обычно 0% для покупателя, агентству платит застройщик (TbilisiExperts).
• Аренда: обычно 50% месячной арендной платы, платит арендатор (Madloba, октябрь 2026).

Мы не нашли опубликованных данных о сплите или зарплатах агентов в Грузии. Попросите каждого работодателя дать свои цифры письменно. См. Комиссия агента по недвижимости в Грузии.

Где есть работа

• Тбилиси продал 42,388 квартир в 2025 году, на 4.3% больше, при средней цене первичного рынка в белом каркасе 1,373 USD за м² в декабре 2025 года (Galt & Taggart). Большинство покупателей граждане Грузии.
• Батуми продал 17,478 квартир в 2025 году, на 15% больше, и иностранцы купили 52%, из них израильтяне 13% всех продаж (Investor.ge, апрель 2026).

Основные порталы это myhome.ge, ss.ge, korter.ge и place.ge (Stratos, март 2026). В Батуми агентства продают иностранцам на русском и английском через WhatsApp и Telegram. Основные языки: грузинский, английский и русский. Иврит в Батуми будет плюсом.

Как выбрать агентство

• Спросите его юридическое название и форму, а также является ли оно членом GNARE.
• Если вы иностранец, спросите, подаст ли оно заявку на ваше разрешение на работу, и не начинайте до его получения.
• Закрепите свой статус письменно: работник по найму или фрилансер, и кто занимается налогами.
• Закрепите свой доход письменно: ваша доля по объектам, лидам, сделкам с застройщиками и аренде, и когда она выплачивается.
• Спросите, как оно проверяет выписки из реестра, застройщиков и клиентов.

Тревожные сигналы

• «Начинайте сейчас, разрешение подождёт».
• «Зарегистрируйтесь как ИП, будете платить всего 1%», без проверки бухгалтером.
• Реклама с ценами только в USD, хотя закон требует GEL.
• Задатки офф-план, которые продают как «надёжные», без эскроу в договоре.
• Оплата гонораров наличными или на личный счёт.

В Грузии нет лицензии агента, но с 1 марта 2026 года иностранцам нужно разрешение на работу. Этот гайд проверен на дату, указанную выше. Это общая информация, а не юридическая, налоговая или иммиграционная консультация. CloserPass не связан ни с GNARE, ни с NAPR, ни с Государственным агентством содействия занятости, ни с каким-либо государственным органом Грузии.

Вакансии и другие гайды смотрите в разделе Грузия на CloserPass.