Покупка недвижимости во Франции иностранцем

На бумаге Франция одна из самых простых стран Европы для иностранного покупателя: ни разрешений, ни квот, ни требований к проживанию. Сложность в другом: в процедуре у notaire, в 10-дневном праве на отказ, которое удивляет продавцов, в налогах на переход права, которые зависят от департамента, и в местных налогах на вторые дома, которые в крупных городах резко выросли. Вот что агент должен объяснять по состоянию на октябрь 2026 года.

Коротко

1. Иностранцы могут покупать недвижимость во Франции без каких-либо ограничений и разрешений.
2. Notaire подписывает окончательный акт, acte authentique, и взимает налоги на переход права.
3. После подписания compromis у покупателя жилья, не являющегося профессионалом, есть 10 дней, чтобы отказаться без объяснения причин и без штрафа (Notaires de France).
4. Налоги на переход права при покупке на вторичном рынке составляют 6.31% в большинстве департаментов, включая Париж, Рону и Жиронду, и 5.81% в остальных, включая Приморские Альпы (MesFraisNotaire, октябрь 2026).
5. Общие расходы покупателя на вторичном рынке составляют около 7.2-7.8% цены, без учёта вознаграждения агентства, если его платит покупатель.
6. Новостройки продаются по VEFA, с ограниченными поэтапными платежами и обязательной гарантией завершения.
7. Вторые дома в Париже, Лионе, Бордо и Ницце облагаются надбавкой 60% к коммунальному taxe d’habitation. В Каннах её нет.
8. Продавцы-нерезиденты платят 19% налога на прирост капитала плюс социальные отчисления, с полным освобождением через 30 лет.

Кто покупает и где

Иностранцы-нерезиденты совершили в 2022 году около 1.8% сделок на вторичном рынке жилья в метрополии Франции, примерно 20,000 сделок (MySweetimmo со ссылкой на нотариусов). На Ривьере эта доля гораздо выше: более раннее исследование нотариусов по данным 2017 года показало, что около 7% покупок в Приморских Альпах совершили иностранцы-нерезиденты, против 0.7% в Иль-де-Франсе, впереди британцы, бельгийцы и немцы (Journal de l’Agence). Используйте эти цифры как рейтинг, поскольку данные старые.

Уровень цен сильно различается. Оценки MeilleursAgents на 1 октября 2026 года для квартир: €9,630/м² в Париже, €5,245 в Ницце, €4,714 в Лионе и €4,448 в Бордо.

Шаг 1: предложение и compromis

Покупатель делает письменное предложение. Когда оно принято, стороны подписывают compromis или promesse de vente, частным образом, в агентстве или у notaire. В нём указываются цена, условия, дата подписания акта и задаток, если он есть. У агентства должен быть письменный мандат, а его вознаграждение должно быть указано с указанием, кто платит.

Шаг 2: 10-дневный срок на отказ

Notaires de France объясняет правило, установленное статьёй L.271-1 Code de la construction et de l’habitation:

• Оно защищает покупателя, не являющегося профессионалом, который приобретает жилую недвижимость.
• Срок составляет 10 календарных дней со дня после первого вручения заказного письма с подписанным compromis или со дня после подписания, если он подписан у notaire.
• Покупатель отказывается заказным письмом, без объяснения причин и без штрафа.
• Задаток, если он был, возвращается в течение 21 дня.

Скажите иностранным покупателям, что это их защищает. Скажите продавцам, что продажа не надёжна, пока не пройдут десять дней.

Шаг 3: кредит, проверки и акт

Банк одобряет кредит. Средние ставки брокеров в октябре 2026 года составляли 3.50% на 15 лет, 3.66% на 20 и 3.75% на 25 лет и росли (PAP.fr). Notaire проверяет право собственности и документы, затем стороны подписывают acte authentique. Notaire получает средства и платит налоги, и покупатель становится владельцем.

Расходы покупателя на вторичном рынке

Закон о финансах 2025 года позволил департаментам повысить свою долю налога на переход права (DMTO) с 4.50% до 5.00% в период с 1 апреля 2025 по 31 марта 2028 года. Данные MesFraisNotaire, сверенные с таблицей DGFiP от 1 июня 2026 года:

Департамент	Итого DMTO
Париж (75), Рона (69), Жиронда (33) и ещё 86 департаментов, повысивших ставку	6.31% (часто округляют до 6.32%)
Приморские Альпы (06) и ещё 10 департаментов без повышения	5.81%
Покупатели первого жилья, имеющие право на льготу в департаменте с повышенной ставкой	5.81%

В разделе FAQ того же сайта данные по Приморским Альпам противоречивы, поэтому уточните у notaire.

С учётом вознаграждения notaire и сопутствующих расходов общие расходы покупателя составляют около 7.2-7.8% цены.

Важно, кто платит вознаграждение агентства. Примерно в 70% мандатов его платит продавец (Agence Immobilière France, ориентировочно). Если его платит покупатель, налоги на переход права начисляются с чистой цены продавца, что немного их снижает.

Примеры расчётов

Здесь используются примерные цены. Значение имеет расчёт notaire.

Квартира на вторичном рынке в Париже, €250,000. Общие расходы покупателя в примере MesFraisNotaire: 7.81%, около €19,525.

Квартира на вторичном рынке в Приморских Альпах, €340,000. Общие расходы покупателя в примере MesFraisNotaire: 7.19%, около €24,446.

Дом на вторичном рынке в Жиронде, €400,000 чистыми продавцу, вознаграждение €20,000 TTC.

• Вознаграждение платит продавец, акт на €420,000: DMTO 6.31% = €26,502.
• Вознаграждение платит покупатель, акт на €400,000: DMTO = €25,240, экономия налога около €1,262.

Новостройки: VEFA

Новое жильё продаётся на этапе строительства по VEFA. Le Mag Juridique описывает потолки платежей по статье R.261-14 Кодекса: не более 35% после фундамента, 70% когда здание закрыто от воды, 95% по завершении и последние 5% при передаче. Задаток при бронировании ограничен 5%, если продажа подписывается в течение года, 2% в течение двух лет и нулём при более долгом сроке. Каждой жилой VEFA нужна гарантия завершения (GFA) от банка или страховщика. Смотрите гайд Как устроен офф-план во Франции.

После покупки

Налог на вторые дома. Коммуны в zone tendue могут добавить от 5% до 60% к коммунальной части taxe d’habitation на вторые дома. SeLoger (октябрь 2026) называет Париж, Лион, Бордо и Ниццу среди 688 коммун с максимумом 60%. Канны надбавку не применяют. Позицию Антиба мы не нашли.

IFI. Налог на недвижимое состояние применяется к чистой облагаемой недвижимости свыше €1.3 млн на 1 января по ставкам от 0.5% до 1.5%. Нерезиденты платят только с французской недвижимости (Fondation de France, октябрь 2026).

Сдача в аренду. По loi Climat et résilience жильё класса G по DPE нельзя сдавать по новому или продлённому договору с 1 января 2025 года, класса F с 2028 года и класса E с 2034 года, включая меблированную туристическую аренду (Hellio). Проверяйте DPE до любого предложения инвестору.

Посуточная аренда. Loi Le Meur снизила скидку micro-BIC для неклассифицированной меблированной туристической аренды до 30% в пределах €15,000 (для классифицированной 50% в пределах €77,700), позволила мэрам ограничивать сдачу основного жилья 90 днями в год и сделала регистрационный номер обязательным почти во всех коммунах (Optimhome).

Когда клиент продаёт. David Notaires описывает правила для нерезидентов:

• 19% подоходного налога с прироста плюс 17.2% социальных отчислений или 7.5% для продавцов, охваченных системой социального обеспечения ЕЭЗ или Швейцарии.
• Дополнительный налог от 2% до 6% на прирост свыше €50,000.
• Скидки с шестого года: освобождение от подоходного налога через 22 года и от социальных отчислений через 30 лет.
• Граждане ЕЭЗ, которые были резидентами Франции не менее двух лет, могут один раз освободить от налога до €150,000 прироста.
• Бывшее основное жильё освобождается от налога, если продано до 31 декабря года, следующего за отъездом из Франции.
• Налоговый представитель нужен, если продавец живёт за пределами ЕЭЗ, цена выше €150,000 и объект находился во владении менее 30 лет.

Для меблированной аренды по реальному режиму LMNP амортизация прибавляется к приросту при продажах с 15 февраля 2025 года (NBE Avocats).

Что агент должен объяснить

• Разрешение не нужно, но процессом и сроками управляет notaire.
• 10-дневное право на отказ и когда начинается этот срок.
• Налог на переход права для департамента и общие расходы около 7-8% на вторичном рынке.
• Кто платит вознаграждение агентства и как это меняет налоги.
• Класс DPE и что он означает для сдачи в аренду.
• Надбавка на вторые дома в коммуне и порог IFI.
• Что клиент заплатит при будущей продаже как нерезидент.

Франция не ограничивает иностранных покупателей, но налоги и правила аренды изменились в 2025 и 2026 годах. Этот гайд проверен на дату, указанную выше. Это общая информация, а не юридическая или налоговая консультация. CloserPass не связан ни с Notaires de France, ни с CCI, ни с каким-либо государственным органом во Франции.

Вакансии и другие гайды ищите в разделе Франция на CloserPass.