Покупка недвижимости в Грузии иностранцем

Грузия, страна с Тбилиси и Батуми, одно из самых простых мест в мире, где иностранец может купить квартиру. Квартиры можно покупать на тех же условиях, что и гражданам Грузии, налога на переход права собственности нет, а Публичный реестр может зарегистрировать сделку в тот же день. Вопросы иностранных покупателей касаются земли, валюты, рисков офф-план и вида на жительство. Вот что агент должен уметь объяснить в октябре 2026 года.

Коротко

1. Иностранцы могут свободно покупать квартиры и несельскохозяйственную недвижимость (GRATA International, сентябрь 2025).
2. Сельскохозяйственная земля доступна только гражданам и юридическим лицам Грузии, за узкими исключениями.
3. Право собственности регистрирует Национальное агентство публичного реестра (NAPR): 150 GEL за 4 рабочих дня, 270 GEL за 1 день или 350 GEL в тот же день.
4. Налога на переход права собственности и гербового сбора нет (Georgiafy; GeorgiaExpats).
5. Перепродажа жилья в течение 2 лет облагается налогом 5% с прироста стоимости, а после 2 лет 0% (Gegidze).
6. Цены указывают в USD, но в рекламе должны быть GEL (ISET Policy Institute).
7. Недвижимость стоимостью от 150,000 USD может служить основанием для временного вида на жительство с 1 марта 2026 года, но не даёт права на работу.

Чем могут владеть иностранцы

• Квартиры, дома и коммерческая недвижимость на несельскохозяйственной земле: свободно, на тех же условиях, что и местные жители (GRATA International).
• Сельскохозяйственная земля: Конституция и Закон о собственности на сельскохозяйственную землю ограничивают её гражданами и юридическими лицами Грузии. Исключения: наследование и утверждённые правительством инвестиционные планы для грузинских компаний с иностранными владельцами (GRATA).

Что это значит для агентов. Прежде чем показывать дом с землёй или участок за городом, проверьте категорию земли в реестре. Иностранный покупатель не может просто так купить сельхозземлю.

Как проходит покупка

1. Проверка в реестре. Получите выписку NAPR и убедитесь, что продавец является зарегистрированным собственником.
2. Задаток или бронирование с письменным условием о возврате.
3. Договор купли-продажи, который можно подписать в NAPR или в Доме юстиции. Нотариус не требуется для каждой сделки (ExpatHub; GeorgiaExpats).
4. Удалённые покупатели обычно подписывают через нотариально заверенную доверенность с апостилем.
5. Регистрация в NAPR делает покупателя собственником.

Регистрационные сборы (napr.gov.ge, проверено в октябре 2026):

Услуга	Сбор	Время
Стандартная	150 GEL	4 рабочих дня
Быстрая	270 GEL	1 рабочий день
В тот же день	350 GEL	В тот же день

В некоторых гайдах до сих пор указаны суммы от 50 до 200 GEL. Ориентируйтесь на официальную страницу.

Валюта: цены в USD, реклама в GEL

• С июля 2017 года бизнес обязан указывать цены в рекламе в GEL. Санкции начинаются с предупреждения, затем 1,000 GEL, затем 5,000 GEL (ISET Policy Institute, февраль 2017).
• На практике недвижимость оценивается и часто оплачивается в USD. GeorgiaExpats (2026) пишет, что большинство сделок в Тбилиси оцениваются и рассчитываются в долларах. ExpatHub пишет, что GEL единственное законное платёжное средство, а в договорах указывается эквивалент в USD.

Источники расходятся в том, как сегодня работают расчёты в иностранной валюте, поэтому пусть юрист и банк покупателя решат, как в договоре указывается цена и как движутся деньги.

Налоги для иностранных владельцев

Налог	Правило	Источник
Налог на переход права собственности или гербовый сбор	Нет	Georgiafy; GeorgiaExpats
Регистрация	Сбор NAPR от 150 GEL	napr.gov.ge
Прирост стоимости при перепродаже жилья	5% при продаже в течение 2 лет, 0% после более чем 2 лет	Gegidze; ExpatHub
Прирост стоимости при перепродаже коммерческой недвижимости	20% при продаже в течение 2 лет	Gegidze
Доход от аренды	5% с валовой арендной платы для физического лица, которое зарегистрировалось или выбрало этот режим, иначе 20%	Georgiafy; Gegidze
Ежегодный налог на имущество	Освобождение при доходе семьи ниже 40,000 GEL, далее ставка растёт вместе с доходом до 1% и устанавливается муниципалитетом	Georgiafy; ExpatHub

Источники приводят разные пороги налога на имущество, поэтому советуйте покупателям уточнять в Службе доходов.

Пример расчёта: квартира в Батуми у инвестора

Иностранный покупатель платит 90,000 USD за квартиру под ключ, сдаёт её в аренду и продаёт через 3 года за 100,000 USD. Для простоты мы считаем в USD. В действительности налоги рассчитываются в лари.

Позиция	Сумма
Налог на переход права собственности при покупке	0
Сбор NAPR, стандартный	150 GEL
Аренда: 600 USD в месяц за 12 месяцев, зарегистрирована по ставке 5%	7,200 x 5% = 360 USD в год
Налог на прирост стоимости, владение более 2 лет	0

Если бы покупатель продал в течение 2 лет, прирост 10,000 USD облагался бы налогом 5%: 500 USD. Сумма аренды это допущение для примера.

Покупки офф-план

Большинство новых квартир продаются на стадии строительства. Покупателя можно зарегистрировать в NAPR как будущего собственника по предварительному договору с застройщиком, а полное право собственности возникает после завершения строительства и получения документа о пригодности к эксплуатации (Legal.ge, октябрь 2026). Закона об эскроу нет и нет реестра застройщиков, а задатки часто не возвращаются. См. Как устроен офф-план в Грузии.

ВНЖ через недвижимость

• Временный вид на жительство через недвижимость: с 1 марта 2026 года от 150,000 USD рыночной стоимости, вместо прежних 100,000 USD. Стоимость определяется сертифицированной оценкой, несколько объектов можно объединять. Нынешние держатели могут продолжать продлевать ВНЖ по старым правилам, пока владеют недвижимостью (Erickson Immigration Group, февраль 2026).
• Инвестиционный ВНЖ: от 300,000 USD, в том числе в недвижимость, оценённую аудитором. Выдаётся на 5 лет, затем может быть заменён на постоянный вид на жительство (Legal.ge, октябрь 2026).

Ни то, ни другое не является разрешением на работу. С 1 марта 2026 года иностранцам для работы, включая самозанятость, нужно отдельное разрешение на работу (Legal.ge, февраль 2026). Освобождены ли держатели инвестиционного ВНЖ, юридические фирмы до сих пор спорят.

Где покупают иностранцы

• Батуми: иностранцы купили 52% квартир в 2025 году, израильтяне 13% всех продаж. Средняя цена под ключ составила 1,865 USD за м², в Старом Батуми выше 3,000 USD, а на периферии ниже 1,500 USD. Валовая доходность составила 7.4% (Investor.ge, апрель 2026). В августе 2026 года иностранные покупатели снова составили 52% (Business Media Georgia).
• Тбилиси: около 90% покупателей граждане Грузии, далее 4% израильтяне и 2% россияне (Colliers, через Commersant, декабрь 2025). Средняя цена первичного рынка в белом каркасе составила 1,373 USD за м² в декабре 2025 года, от примерно 1,038 USD в Глдани до 2,781 USD в Ваке, при валовой доходности 8.6% (Galt & Taggart).

Что агент должен сказать в первый же день

• «Вы можете полностью владеть этой квартирой, как гражданин Грузии».
• «Налога на переход права собственности нет. Регистрация стоит от 150 до 350 GEL в зависимости от срока».
• «Если продадите в течение двух лет, заплатите 5% с прироста стоимости».
• «Цена в долларах, но в объявлении должна быть указана в лари».
• «Для вида на жительство нужно 150,000 USD по оценке, и он не даёт права здесь работать».
• «При покупке офф-план прочитайте условие о задатке с юристом, прежде чем платить».

Грузия позволяет иностранцам свободно покупать квартиры, ограничивает сельскохозяйственную землю и не взимает налог на переход права собственности. Этот гайд проверен на дату, указанную выше. Это общая информация, а не юридическая, налоговая или иммиграционная консультация. CloserPass не связан ни с NAPR, ни с каким-либо государственным органом Грузии.

Вакансии и другие гайды смотрите в разделе Грузия на CloserPass.