Как устроен офф-план (VEFA) во Франции

Французские продажи на этапе строительства одни из самых защищённых в Европе. VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ограничивает сумму, которую покупатель платит на каждом этапе строительства, ограничивает задаток при бронировании и требует внешней гарантии того, что здание будет достроено. Для агента работа связана не столько с юридическим риском, сколько с цифрами: какая налоговая схема подходит инвестору, какой может быть арендная плата и когда вносятся деньги. Вот как это устроено в октябре 2026 года.

Коротко

1. Продажа по VEFA регулируется Code de la construction et de l’habitation (статьи L.261-10 и следующие).
2. Задаток по contrat de réservation ограничен 5%, если продажа подписывается в течение года, 2% в течение двух лет и нулём при более долгом сроке.
3. Поэтапные платежи ограничены статьёй R.261-14: 35% после фундамента, 70% когда здание закрыто от воды, 95% по завершении, 5% при передаче.
4. Каждой жилой VEFA нужна garantie financière d’achèvement (GFA), которая должна быть внешней (от банка, страховщика или гарантийной компании) для разрешений на строительство, поданных с 1 января 2015 года.
5. Pinel закончился 31 декабря 2024 года. Закон о финансах 2026 года создал новый statut du bailleur privé для покупок до 31 декабря 2028 года.
6. Как и при продаже любого жилья, агенту нужен мандат от девелопера, а вознаграждения нужно указывать так, как требуют правила.

Contrat de réservation

Продажа по VEFA обычно начинается с договора бронирования, до подписания самой продажи у notaire. Le Mag Juridique приводит потолки задатка:

Срок до подписания продажи	Максимальный задаток
В течение 1 года	5% цены
В течение 2 лет	2%
Более 2 лет	Нет

Источник ссылается на статью R.261-68, тогда как большинство текстов относит эти правила к R.261-28-R.261-31. Прежде чем цитировать статью, уточните её у notaire.

График платежей

Статья R.261-14 устанавливает максимальные накопленные суммы, которые может запросить девелопер (Le Mag Juridique):

Этап	Максимум, уплаченный в сумме
Фундамент завершён	35%
Здание закрыто от воды (hors d’eau)	70%
Завершение (achèvement)	95%
Передача ключей	100%

Последние 5% можно депонировать, если покупатель фиксирует дефекты при передаче. Пени за просрочку платежа ограничены 1% в месяц.

Пример: квартира в Лионе за €350,000, забронированная за 10 месяцев до продажи.

Этап	Накопленный максимум	Вносится на этом этапе
Задаток при бронировании (5%)	€17,500	€17,500
Фундамент (35%)	€122,500	€105,000
Закрыто от воды (70%)	€245,000	€122,500
Завершение (95%)	€332,500	€87,500
Передача (100%)	€350,000	€17,500

Для покупателя с кредитом график определяет, когда банк перечисляет средства. В октябре 2026 года средние ставки брокеров составляли 3.66% на 20 лет и 3.75% на 25 лет (PAP.fr).

Гарантия завершения

GFA обеспечивает завершение здания, если девелопер не справится. Homunity объясняет, что по ордонансу № 2013-890 от 3 октября 2013 года она должна быть внешней, то есть предоставленной банком, страховщиком или гарантийной компанией, для каждого жилого проекта, разрешение на строительство которого подано с 1 января 2015 года. Попросите у девелопера название гаранта и сертификат.

Гарантии застройщика. Обычно также указывают, что покупатель защищён годовой гарантией завершения работ, двухлетней гарантией на оборудование и десятилетней décennale на конструктивные дефекты по Гражданскому кодексу, а девелопер держит страховку dommages-ouvrage. Для этого гайда мы это не проверяли, поэтому попросите сертификаты у notaire.

Расходы покупателя

Расходы покупателя при первой продаже нового жилья, по имеющимся данным, обычно гораздо ниже, чем на вторичном рынке, где налоги на переход права достигают 6.31% или 5.81% в зависимости от департамента (MesFraisNotaire). Ставку для новостроек мы для этого гайда не проверяли, поэтому попросите расчёт у notaire, а не называйте цифру.

Отказ. У покупателя жилья, не являющегося профессионалом, есть 10-дневный срок на отказ по статье L.271-1 Кодекса (Notaires de France). Спросите у notaire, как он применяется к договору бронирования в каждом проекте.

Покупатели-инвесторы

Pinel больше нет. Налоговая скидка Pinel закончилась 31 декабря 2024 года (Lefebvre Dalloz).

Statut du bailleur privé. Закон о финансах 2026 года № 2026-103 от 19 февраля 2026 года создал новый режим для частных арендодателей, который также называют dispositif Jeanbrun, действующий с 21 февраля 2026 года для покупок до 31 декабря 2028 года. Manda резюмирует окончательный текст:

Пункт	Правило
Обязательство	Долгосрочная аренда без мебели на 9 лет
База	Амортизация 80% цены
Новые квартиры в многоквартирных домах	3.5%, 4.5% или 5.5% в год для промежуточной, социальной или очень социальной арендной платы
Старое жильё с работами не менее 30% цены	3%, 3.5% или 4% в год
Годовой потолок	€8,000, €10,000 или €12,000
Ограничения	Дома исключены, не более 2 объектов на домохозяйство

Более раннее резюме Lefebvre Dalloz, написанное до окончательного голосования, указывало 12-летнее обязательство и только один потолок. Прежде чем представлять схему клиенту, проверьте окончательный текст на Légifrance, а инвесторов направляйте к налоговому консультанту.

Меблированная аренда. При продажах с 15 февраля 2025 года амортизация, заявленная по реальному режиму LMNP, прибавляется при расчёте прироста капитала, за исключением студенческих резиденций, резиденций для пожилых и учреждений по уходу. Закон о финансах 2026 года распространил то же правило на новый режим частного арендодателя (NBE Avocats). Инвесторам стоит учитывать это с первого дня.

Энергоэффективность. Ваши клиенты-инвесторы будут сравнивать новостройку со старым фондом, где жильё класса G нельзя сдавать по новому договору с 1 января 2025 года, класса F с 2028 года и класса E с 2034 года (Hellio).

Вторые дома. Покупатель, который оставляет новую квартиру как второй дом в Париже, Лионе, Бордо или Ницце, платит надбавку 60% к коммунальному taxe d’habitation (SeLoger, октябрь 2026).

Где находятся цены

Для понимания того, с чем конкурирует новостройка: оценки MeilleursAgents для квартир на вторичном рынке на 1 октября 2026 года составляют €9,630/м² в Париже, €5,245 в Ницце, €4,714 в Лионе и €4,448 в Бордо. Сравните их с прайс-листом проекта и объясните разницу.

Что проверить у девелопера и проекта

• Разрешение на строительство и является ли оно окончательным.
• Сертификат GFA и название гаранта.
• Договор бронирования: задаток в пределах потолка, ожидаемая дата подписания и условия возврата задатка.
• График платежей в акте в пределах потолков R.261-14.
• Дата сдачи и пени за задержку.
• Сертификаты страхования.
• Для инвесторов: какая налоговая схема применяется, её потолки арендной платы и срок обязательства.
• Ваш мандат с девелопером, ваше вознаграждение и когда оно выплачивается.

Тревожные сигналы

• Задаток выше 5% или любой задаток при продаже, до которой больше двух лет.
• Запросы платежей раньше соответствующего этапа строительства.
• Нет внешней GFA у недавнего проекта.
• Предложение для инвесторов, где всё ещё продают Pinel или приводят цифры bailleur privé без окончательного текста.
• Обещанная арендная плата выше той, что допускает выбранная налоговая схема.
• Вас как agent commercial просят получить задаток.

Покупатели по VEFA во Франции защищены ограниченными платежами и внешней гарантией завершения, а налоговые правила для инвесторов изменились в 2025 и 2026 годах. Этот гайд проверен на дату, указанную выше. Это общая информация, а не юридическая или налоговая консультация. CloserPass не связан ни с каким девелопером, ни с Notaires de France, ни с CCI, ни с каким-либо государственным органом во Франции.

Вакансии и другие гайды ищите в разделе Франция на CloserPass.