Как устроен офф-план в Грузии

В Грузии офф-план не ниша: так продаётся большинство новых квартир в Тбилиси и Батуми. Застройщики предлагают долгие беспроцентные рассрочки и задатки от нуля. Чего Грузия не предлагает, так это страховочной сетки: закона об эскроу нет, реестра застройщиков нет. Это ставит агента в ключевое положение. Защита покупателя это договор, реестр и ваши проверки, поэтому этот гайд о том, как делать их хорошо.

Коротко

1. Офф-план это норма. По опросам застройщиков, первичные продажи в Тбилиси выросли на 27.3% в 2025 году (Galt & Taggart, январь 2026).
2. Покупателя можно зарегистрировать в Публичном реестре (NAPR) как будущего собственника по предварительному договору. Полное право собственности возникает после завершения строительства и получения документа о пригодности к эксплуатации (Legal.ge, октябрь 2026).
3. Рассрочки от застройщиков обычно длятся 2-3 года, чаще в иностранной валюте, и на них не распространяются ограничения Национального банка по соотношению платежа к доходу (SOVA, октябрь 2026).
4. Первоначальный взнос теперь начинается от 0%, а обычный задаток 10% как правило не возвращается (SOVA; GeorgiaExpats).
5. Закона об эскроу нет и нет реестра застройщиков (Legal.ge; SOVA).
6. На конец 2025 года в обследованных проектах Батуми было около 12,400 непроданных квартир (Investor.ge, апрель 2026).
7. В новостройках агентству обычно платит застройщик, а покупатель не платит вознаграждение (TbilisiExperts).

Как фиксируется право покупателя

Legal.ge (октябрь 2026) объясняет схему:

• Покупатель подписывает предварительный договор с застройщиком.
• Покупателя можно зарегистрировать в NAPR как будущего собственника объекта.
• Когда здание достроено и получен документ о пригодности к эксплуатации, покупателя регистрируют как полноправного собственника.

Убедитесь, что договор предусматривает регистрацию будущего собственника и что она действительно проведена. Покупатель, внесённый в реестр, находится в гораздо более сильной позиции, чем тот, у кого есть только частный договор. Регистрация права на недвижимость стоит 150 GEL за 4 рабочих дня, 270 GEL за один день или 350 GEL в тот же день (napr.gov.ge).

Как движутся деньги

SOVA (октябрь 2026) и GeorgiaExpats (2026) описывают обычные условия:

Условие	Что сообщают источники
Срок рассрочки	Обычно 2-3 года
Валюта	Чаще иностранная валюта
Проценты	Часто без процентов
Задаток	Часто 10%, обычно невозвратный
Первоначальный взнос	Теперь от 0%
Скидка	Около 20-30% ниже готовых объектов
При сдаче объекта	Остаток часто рефинансируется банковской ипотекой

Почему это важно. На рассрочки не распространяются ограничения Национального банка по соотношению платежа к доходу, они могут не отражаться в кредитном бюро, а экономист, которого цитирует SOVA, сказал, что регулирования там нет. Покупатель может подписаться на большее, чем способен потянуть. Спросите, как он будет оплачивать остаток и получит ли он ипотеку при сдаче объекта.

Правила ипотеки меняются. В феврале 2025 года Национальный банк повысил предельное соотношение кредита к стоимости по ипотеке в GEL до 90%. 30 сентября 2026 года он объявил, что порог дохода для более строгого ограничения платежа к доходу в 25% вырастет с 1,500 до 2,000 GEL 1 февраля 2027 года и до 2,500 GEL 1 сентября 2027 года (SOVA). Проверяйте правила, которые будут действовать на дату сдачи объекта покупателю, а не сегодняшние.

Нет закона об эскроу, нет реестра застройщиков

Ни Legal.ge, ни SOVA не нашли закона 2024-2026 годов, который требовал бы эскроу или создавал реестр застройщиков. GeorgiaExpats (2026) отмечает, что некоторые застройщики держат задатки на эскроу-счетах, но многие нет. Поэтому:

• Никогда не называйте задаток «защищённым», если в договоре не указаны счёт и условия.
• Никогда не называйте дату завершения «гарантированной», если договор не даёт покупателю реального средства защиты.
• Прочитайте условия о возврате и задержке вместе с покупателем, строку за строкой, до того как деньги сдвинутся с места.

Безопасность зданий

В 2021 году на улице 26 Мая в Батуми обрушилось здание, погибли девять человек. OC Media связал обрушение с незаконными перепланировками и отметил, что архитекторы и строительные компании в Грузии не лицензируются. Для покупателей офф-план это значит, что разрешения застройщика и его репутация это главные признаки качества. Запрашивайте и то, и другое.

Пример расчёта в Батуми

Иностранный покупатель бронирует квартиру 45 м² по 1,400 USD за м², близко к среднему значению для новостроек в августе 2026 года, 1,386 USD за м² (Business Media Georgia), то есть за 63,000 USD. Условия ниже приведены для иллюстрации. Решает договор.

Этап	Сумма	Примечание
Задаток, 10%	6,300 USD	Проверьте, возвращается ли он
24 ежемесячных платежа	2,362.50 USD каждый	Без процентов в этом примере
Регистрация как будущего собственника	Сбор NAPR	Запросите подтверждение
Завершение строительства и документ о пригодности к эксплуатации		Затем регистрация как полноправного собственника
Вознаграждение агента для покупателя	0	Агентству платит застройщик

Квартира дешевле порога 150,000 USD для ВНЖ через недвижимость (Erickson Immigration Group), поэтому не упоминайте вид на жительство этому покупателю.

Непроданный фонд Батуми

Батуми продал 17,478 квартир в 2025 году, на 15% больше, и иностранцы купили 52% (Investor.ge, апрель 2026). Но у обследованных застройщиков на конец года было около 12,400 непроданных квартир, примерно на 14% больше, а валовая доходность снизилась с 8.8% до 7.4%. В июне 2026 года средняя цена новостроек подскочила на 22.6%, до 1,455 USD за м², отчасти из-за проектов высокого класса (Eva Estate, со ссылкой на Colliers).

Для покупателя избыток предложения означает пространство для торга: по цене, задатку, графику платежей и штрафам за задержку. Для вас это обязанность сравнивать проекты и не продвигать застройщика только потому, что он хорошо платит.

Что проверить у девелопера и проекта

1. Земля и разрешения. Кто владеет землёй по данным реестра и есть ли у проекта разрешение на строительство?
2. Репутация. Какие здания застройщик завершил и были ли покупатели вовремя зарегистрированы как собственники?
3. Регистрация будущего собственника. Предусматривает ли её договор и когда?
4. Задаток и возврат. Возвращается ли задаток и в каких случаях?
5. Эскроу. Есть ли эскроу-счёт, указанный в договоре? Если нет, скажите об этом покупателю.
6. Задержка. Что будет, если строительство завершится с опозданием?
7. Валюта. Рассрочка часто в USD, но в рекламе должны быть GEL (ISET Policy Institute).
8. Ваша комиссия. Когда застройщик платит агентству и знает ли покупатель, что вам платит застройщик?

Тревожные сигналы

• Застройщик, который не показывает запись о земле или разрешение.
• В договоре нет регистрации будущего собственника.
• «Гарантированная» арендная доходность без указания, кто её выплачивает.
• Давление с требованием внести невозвратный задаток в тот же день.
• Обещание вида на жительство при покупке объекта дешевле 150,000 USD.
• Платежи на личный счёт вместо счёта компании застройщика.

Продажи офф-план в Грузии опираются на договор с застройщиком и Публичный реестр, без закона об эскроу и реестра застройщиков. Этот гайд проверен на дату, указанную выше. Это общая информация, а не юридическая, налоговая или инвестиционная консультация. CloserPass не связан ни с одним застройщиком, банком или государственным органом Грузии.

Вакансии и другие гайды смотрите в разделе Грузия на CloserPass.