Правила, которые вы соблюдаете в Египте каждый день

Регистрация это только начало. После неё закон требует выполнять несколько действий в каждой сделке. Ни одно из них не сложное, но если их пропустить, это обойдётся дорого. Этот урок ваш ежедневный свод правил.

1. Письменный договор, каждый раз

Статья 12 bis Закона 120 от 1982 года требует письменного брокерского договора. В нём, среди прочего, должны быть:

• дата и стороны;
• данные объекта;
• ваша комиссия в виде суммы или процента;
• вид, способ, дата и сумма оплаты.

Работа без надлежащего письменного договора может стоить штрафа от EGP 10,000 до 50,000. Если вы действуете в интересах обеих сторон, вам нужен вид регистрации двойного брокера и двойной договор.

Закон также требует сверять данные объекта с официальными записями и сохранять конфиденциальность информации о клиентах.

2. Никакой комиссии наличными свыше EGP 10,000

Статья 12 bis B требует получать комиссию безналичными способами, например банковским переводом или чеком. Любая оплата наличными свыше EGP 10,000 запрещена. Штраф составляет от 2% до 10% от суммы наличных, до EGP 1,000,000.

Простая привычка: просите всю комиссию банковским переводом, даже если сумма небольшая.

3. Ведите журнал и сообщайте в Налоговую службу

Статья 11 bis обязывает вести журнал сделок, включая цены и комиссии, предоставлять его министерству по запросу и выдавать копии сторонам. GOEIC ведёт электронный журнал на своём сайте. Вы также должны сообщать Налоговой службе о полученных суммах в течение 30 дней.

4. Реклама: только то, что законно можно продавать

Мы не нашли в Египте системы разрешений на каждое объявление для брокеров, но два правила важны.

• Закон о защите прав потребителей 181 от 2018 года (статья 15) запрещает рекламировать или заключать договоры продажи недвижимости или земли до получения разрешения на строительство по Строительному закону 119 от 2008 года. За вводящую в заблуждение рекламу грозит штраф от EGP 50,000 до 1,000,000.
• Постановление премьер-министра 2184 от 2022 года запрещает объявлять о продажах до того, как решение министра утвердит генеральный план проекта, и позволяет властям приостанавливать разрешения на продажи следующих очередей, если предыдущая очередь отстаёт от графика.

Поэтому, прежде чем публиковать запуск, попросите у девелопера утверждение плана и разрешение. Никогда не придумывайте цену, дату сдачи или «гарантированную доходность».

5. Противодействие отмыванию денег

Закон 80 от 2002 года о противодействии отмыванию денег распространяется на брокеров по недвижимости, ведущих сделки купли-продажи. На практике:

1. Знайте своего клиента. Получите документ, удостоверяющий личность, и выясните, кто на самом деле платит и откуда деньги.
2. Проверяйте имена по спискам Египетского подразделения по противодействию отмыванию денег и финансированию терроризма до сделки.
3. Сообщайте о подозрительных сделках в это подразделение, независимо от суммы.
4. Не предупреждайте. Сообщать клиенту о том, что на него подано сообщение, запрещено.
5. Храните документы не менее пяти лет.

Тревожные сигналы: покупатель хочет платить наличными через третьих лиц, в последний момент меняет имя покупателя или не интересуется ценой.

6. Иностранные покупатели: проверяйте до того, как брать объект

По Закону 230 от 1996 года иностранец не может продать недвижимость в течение пяти лет после покупки без предоставленного освобождения, а продажа в нарушение закона недействительна и не может быть зарегистрирована. Проверяйте дату покупки, прежде чем брать объект у владельца-иностранца.

За что брокеров штрафуют или запрещают им работать

Нарушение	Возможные последствия
Работа без регистрации в GOEIC	До 2 лет лишения свободы, штраф от EGP 50,000 до 1,000,000, закрытие офиса
Нет письменного брокерского договора	Штраф от EGP 10,000 до 50,000
Комиссия наличными свыше EGP 10,000	От 2% до 10% от суммы наличных, до EGP 1,000,000
Вводящая в заблуждение реклама	Штраф от EGP 50,000 до 1,000,000

Ежедневный чек-лист

• Договор подписан до начала работы, в нём указана моя комиссия.
• Документ клиента получен и проверен.
• Данные объекта сверены с документами о праве собственности.
• Реклама только для проектов с разрешениями и утверждением, с реальными ценами.
• Сделка внесена в мой журнал; оплата через банк.

С 2026 года эти законы применяются строже. Сверяйтесь с официальным источником, прежде чем действовать.

Тренируйтесь в упражнениях по правилам Египта и упражнениях по работе с клиентами в Египте.