Сделка в Египте от начала до конца

В сделке в Египте больше шагов, чем ожидают многие новички, в основном из-за регистрации права собственности. Этот урок показывает оба вида продажи, а затем считает их в цифрах.

Кто за что отвечает

• Вы, брокер: письменный брокерский договор, подбор, показы, переговоры, проверка документов, запись в журнале.
• Юрист: проверяет цепочку прав собственности и составляет или проверяет договор купли-продажи. Правительство Великобритании советует иностранным покупателям обращаться к независимому юристу, а не к тому, кого выбрал девелопер или агент.
• Девелопер: при продажах off-plan отвечает за бронирование, договор, план рассрочки и согласование переуступки.
• Департамент регистрации недвижимости (Shahr El Aqary) и его нотариальные конторы: регистрация и нотариальное заверение, в ведении Министерства юстиции.
• Налоговая служба: получает налог продавца при отчуждении 2.5%.

Продажа на вторичном рынке шаг за шагом

1. Подпишите брокерский договор с продавцом (и с покупателем, если работаете на обе стороны).
2. Проверьте право собственности. Объект зарегистрирован («синий договор») или права на него подтверждаются цепочкой первичных договоров? В Египте именно регистрация переводит право собственности с силой против третьих лиц. Разрыв в цепочке может означать судебное разбирательство.
3. Продвигайте объект и квалифицируйте покупателей. Проверьте личность покупателя и его средства.
4. Согласуйте цену и условия. Если объект ещё строится, цену часто указывают как уже уплаченную сумму плюс надбавку («овер»), а покупатель берёт на себя оставшиеся платежи девелоперу.
5. Подпишите договор купли-продажи. Продавец должен присутствовать лично или через доверенность. Оформление доверенности из-за рубежа занимает время, поэтому начинайте заранее.
6. Платите через банк. Сохраняйте подтверждения, особенно если иностранные покупатели платят в иностранной валюте.
7. Зарегистрируйте или заверьте нотариально. Для регистрации нужны обмер, утверждение Коллегии адвокатов (1% от стоимости, не более EGP 25,000), регистрационный сбор в зависимости от площади (по сообщениям, EGP 500 до 100 кв. м и до EGP 2,000 свыше 300 кв. м) и расходы на договор. По данным Enterprise, в 2023 году общие расходы часто достигали EGP 30,000–50,000.
8. Продавец платит налог при отчуждении: 2.5% от полной цены продажи без вычетов, независимо от того, зарегистрирован договор или нет. По данным PwC, после вступления в силу Закона 151 от 2026 года 29 июля 2026 года срок уплаты составляет 60 дней (в старых гидах указано 30 дней).

Продажа off-plan шаг за шагом

1. Проверьте проект: историю девелопера, выделение земли (часто от NUCA), утверждённый генеральный план и банковский счёт проекта, который требует Постановление 2184 от 2022 года.
2. Бронирование. Клиент бронирует конкретный номер объекта. Никогда не принимайте «бронирование» без номера объекта или с оплатой на личный счёт.
3. Первый взнос. Один гид для покупателей 2026 года называет 5–15%, но это зависит от запуска.
4. Подпишите первичный договор (aqd ibtidaei) с девелопером. Прочитайте дату сдачи, условия о задержке, уровень отделки, сборы за переуступку и депозит на обслуживание, который взимается сверх цены.
5. Платежи по рассрочке по плану, часто на 7–10 лет. По Постановлению 2184 у девелопера есть 12-месячный льготный период на задержку сдачи, а после 24 месяцев задержки покупатель может потребовать возврат денег.
6. Передача объекта, после чего нужно внести депозит на обслуживание, а регистрация может пройти позже.

Комиссию вашему агентству платит девелопер. Уточните, когда.

Пример расчёта 1: перепродажа в New Cairo

Готовая зарегистрированная квартира продаётся за EGP 8,000,000. Продавец согласился в вашем договоре на комиссию 2.5% (ставка для примера: закон её не устанавливает).

• Налог при отчуждении: 8,000,000 x 2.5% = EGP 200,000 (продавец)
• Комиссия: 8,000,000 x 2.5% = EGP 200,000 (продавец, банковским переводом)
• Чистая сумма продавцу до прочих расходов: 8,000,000 - 200,000 - 200,000 = EGP 7,600,000
• Покупатель: расходы на регистрацию плюс сбор Коллегии адвокатов не более EGP 25,000.

Пример расчёта 2: объект off-plan

Объект стоит EGP 6,000,000, первый взнос 10% и ежеквартальные платежи в течение 8 лет (условия для примера).

• Первый взнос: 6,000,000 x 10% = EGP 600,000
• Остаток: 6,000,000 - 600,000 = EGP 5,400,000
• Кварталы: 8 x 4 = 32
• Каждый платёж: 5,400,000 / 32 = EGP 168,750
• Если депозит на обслуживание 8% (только для примера, проверяйте договор): 6,000,000 x 8% = EGP 480,000 сверху.

Всегда показывайте клиенту общую сумму, а не только ежемесячный платёж. Проверьте свою долю в калькуляторе комиссии.

В 2026 году сборы и сроки уплаты налогов изменились. Сверяйтесь с официальным источником, прежде чем действовать.

Подробнее об off-plan в статье как работает off-plan в Египте. Тренируйтесь в упражнениях off-plan в Египте и деньги в Египте.