Правила, которые вы соблюдаете каждый день во Франции

Французские правила для агентов подробные, и их проверяют. Когда DGCCRF, орган защиты прав потребителей, проверила в 2019 году 2,175 подразделений агентств, она нашла нарушения у 64% из них и вынесла 1,706 предупреждений, 1,765 предписаний и направила 114 сообщений о преступлениях. Большинство проблем было связано с мандатами и раскрытием вознаграждений. Этот урок превращает правила в ежедневные привычки.

1. Нет мандата, нет переговоров

Вы не можете вести переговоры об объекте для клиента, пока не подписан письменный мандат. DGCCRF перечисляет, что в нём должно быть чётко указано:

• Стороны и объект.
• Срок.
• Вознаграждение и кто его платит, продавец или покупатель.
• Является ли он эксклюзивным или простым.
• Как его можно расторгнуть.

Мандат подписывается от имени владельца карты, а не от вашего, а ваши полномочия определяются вашей attestation d’habilitation (урок 2). DGCCRF считает неполный или неправильно оформленный мандат недобросовестной практикой.

Подписан вне агентства? Если мандат подписан у клиента дома или дистанционно, право потребителей требует, чтобы клиент получил форму отказа. Попросите в агентстве версию для подписания вне офиса и используйте её каждый раз.

2. Ведите registre des mandats

Каждое агентство обязано вести registre des mandats, реестр, в котором все мандаты перечислены в хронологическом порядке. DGCCRF находила реестры на отдельных листах или заполненные карандашом. И то и другое неправильно. Прежде чем публиковать объявление, проверьте, что его мандат подписан и зарегистрирован.

3. Эксклюзивные мандаты

Эксклюзивный мандат для вас ценнее, поэтому правила строгие.

• Безотзывность ограничена тремя месяцами (декрет 72-678, статья 78, в изложении Le Blog de L’Immobilier, октябрь 2026).
• По истечении этих трёх месяцев продавец обычно может расторгнуть мандат с уведомлением за 15 дней заказным письмом с уведомлением о вручении. Проверьте точную формулировку в типовом договоре вашего агентства.
• Законного минимального или максимального срока нет, но мандат должен его указывать.
• По loi ALUR для частного продавца агентство должно напомнить продавцу о праве на расторжение до молчаливого продления мандата.

Что DGCCRF считает недобросовестным или незаконным:

• Выдавать простой мандат за эксклюзивный.
• Ссылаться на условие об эксклюзивности, срок которого истёк.
• Условие, по которому продавец платит вознаграждение, если сам нашёл покупателя.
• Взимать вознаграждение без фактической продажи.

4. Показывайте вознаграждения правильно

Arrêté от 10 января 2017 года определяет, как агентства информируют потребителей, и DGCCRF разъясняет его:

• Вознаграждения указываются TTC (с НДС).
• Указывается, кто платит: продавец или покупатель.
• Размещаются в витрине, внутри агентства и на сайте, легко находятся и актуальны.
• С 1 апреля 2022 года (arrêté от 26 января 2022 года) в тарифе должна быть указана максимальная ставка.
• Тариф «только по запросу» или тариф с указанием лишь доли покупателя не соответствует требованиям.

В объявлениях, если вознаграждение платит покупатель, цену обычно указывают и с вознаграждением, и без него, а вознаграждение в процентах от цены без вознаграждения. Сверьте шаблон своего агентства с arrêté, поскольку эту деталь для курса мы не проверяли.

Почему для клиентов важно, «кто платит». Agence Immobilière France считает, что примерно в 70% мандатов на продажу вознаграждение платит продавец. Если платит покупатель, налоги на переход права начисляются с чистой цены продавца, что немного их снижает (урок 6). Объясните продавцу оба варианта до подписания.

5. Знайте правила энергоэффективности

DPE (сертификат энергоэффективности) теперь решает, можно ли сдавать жильё. По loi Climat et résilience в изложении Hellio:

Класс DPE	Запрет на новые и продлённые договоры
G	С 1 января 2025 года
F	С 2028 года
E	С 2034 года

Запреты распространяются и на меблированную туристическую аренду. Сообщайте каждому покупателю-инвестору класс DPE и что он означает для сдачи в аренду.

Изменение 2026 года. С 1 января 2026 года коэффициент для электроэнергии в DPE снизился с 2.3 до 1.9. LocService привёл прогноз, по которому около 850,000 домов с электрическим отоплением выйдут из классов F и G. Владельцы с недавним DPE могут скачать обновлённый сертификат на сайте ADEME. Проверьте это, прежде чем говорить продавцу, что жильё нельзя сдать.

6. Краткосрочная аренда

Многие покупатели-инвесторы на Лазурном Берегу и в Париже спрашивают о посуточной аренде. Loi Le Meur от ноября 2024 года изменила правила (Optimhome):

• По налоговому режиму micro-BIC неклассифицированная меблированная туристическая аренда получает скидку 30% в пределах €15,000 дохода (классифицированная: 50% в пределах €77,700).
• Мэры могут ограничить сдачу основного жилья 90 днями в год вместо 120 и устанавливать квоты.
• Регистрационный номер нужен почти во всех коммунах.

Никогда не обещайте доход от посуточной аренды. Направляйте покупателя к правилам мэрии и к налоговому консультанту.

7. Знайте своего клиента и защищайте данные

Вы будете работать с удостоверениями личности, подтверждением средств и семейными данными. Попросите у агентства письменную процедуру идентификации клиентов и соблюдайте её по каждому делу. Никогда не отправляйте копии документов в открытые групповые чаты и храните только то, что нужно для сделки.

Из-за чего агенты попадают в неприятности

Практика	Риск
Вести переговоры без подписанного и зарегистрированного мандата	Недобросовестная практика с точки зрения DGCCRF
Работать без attestation d’habilitation	Незаконная практика для вас и владельца карты
Вознаграждения указаны не TTC, без указания, кто платит, или без максимума	Предупреждение или предписание DGCCRF
Простой мандат, выданный за эксклюзивный	Недобросовестная практика
Условие о вознаграждении, когда продавец продаёт сам	Незаконное условие
Брать задаток как agent commercial	Нарушение вашего статуса
Игнорировать класс DPE при работе с инвестором	Покупатель, который не сможет сдать жильё

Ваши ежедневные привычки

• Никаких объявлений без подписанного мандата, внесённого в реестр.
• Никаких мандатов вне офиса без формы отказа.
• Вознаграждения в каждом объявлении, TTC, с указанием, кто платит.
• Класс DPE проверен по каждому делу.
• Никаких денег в ваших руках, никогда.

Эти правила меняются, поэтому проверяйте официальный источник, прежде чем действовать. Отработайте их в разделе навыки работы с клиентами.

Этот урок это общая информация, а не юридическая консультация.