Узнайте рынок Франции: Париж, Лазурный Берег, Лион и Бордо

Франция одна страна, но с очень разными рынками. Османовская квартира в Париже, квартира с видом на море в Ницце, семейный дом в Лионе и каменный дом в Бордо привлекают разных покупателей, по разным ценам и по разным причинам. Знание этих различий вместе с источниками и вызывает доверие клиентов.

Общая картина

Рынок медленно восстанавливается. За 12 месяцев по конец мая 2026 года было продано около 949,000 объектов вторичного жилья, на 5.7% больше, чем годом ранее, против минимума 832,000 в сентябре 2024 года и рекорда 1,251,000 в августе 2021 года (MesFraisNotaire со ссылкой на Notaires de France, июль 2026).

Цены стоят на месте. Индекс Notaires-INSEE вырос за год на 0.1% в первом квартале 2026 года: квартиры +0.6%, дома -0.2%, рост обеспечил в первую очередь Иль-де-Франс.

Ипотека. PAP.fr сообщил о средних ставках брокеров в октябре 2026 года: 3.50% на 15 лет, 3.66% на 20 лет и 3.75% на 25 лет, а для лучших профилей 3.00-3.25%. Ставки росли с сентября, и брокеры ожидали 3.70-4% к концу 2026 года.

Цены на ваших четырёх рынках

Оценки MeilleursAgents на 1 октября 2026 года, в евро за м²:

Город	Квартиры	Дома
Париж	9,630	10,059
Ницца	5,245	6,365
Лион	4,714	5,798
Бордо	4,448	4,960

Это оценки порталов. Данные нотариусов основаны на подписанных актах и отстают на несколько месяцев. Всегда говорите, какую именно цифру вы приводите.

Париж. Notaires du Grand Paris оценивают квартиры на вторичном рынке в €9,550/м² на конец июля 2026 года, минус 0.5% за год, а квартиры в Иль-де-Франсе в €6,150/м². С мая по июль 2026 года в Иль-де-Франсе было 36,810 продаж, на 5% больше. Предварительные договоры указывали примерно на €9,600/м² в Париже в октябре 2026 года.

Лазурный Берег. Actual-Immo по барометру SeLoger и MeilleursAgents за сентябрь 2026 года приводит цены квартир €6,529/м² в Антибе (+4.9% за год), €6,064/м² в Каннах (-1.1%) и €5,219/м² в Ницце (-1.4%). Престижные виллы подчиняются своей логике, улица за улицей.

Лион. Свежих данных нотариусов для этого курса мы не нашли. MeilleursAgents даёт €4,714/м² для квартир.

Бордо. Syage Notaires со ссылкой на Notaires de France оценивает медианную квартиру на вторичном рынке в €4,240/м² в третьем квартале 2025 года (-1% за год), а медианный дом в €345,000 (+0.4%).

Кто покупает

Большинство покупателей резиденты Франции. Иностранцы-нерезиденты совершили в 2022 году около 1.8% сделок на вторичном рынке жилья в метрополии Франции, примерно 20,000 сделок (MySweetimmo со ссылкой на нотариусов).

На Ривьере картина совсем другая. Более раннее исследование нотариусов на данных 2017 года, о котором сообщил Journal de l’Agence, показало, что иностранцы-нерезиденты совершали около 7% покупок в Приморских Альпах против 1.6% по стране и 0.7% в Иль-де-Франсе, впереди британцы, затем бельгийцы и немцы. Используйте эти цифры как рейтинг, поскольку данные старые.

Поэтому:

• Париж: в основном французские покупатели и международная ниша в престижных районах.
• Лазурный Берег: самый международный рынок в этом курсе. Здесь языки окупаются.
• Лион и Бордо: в основном местные и иногородние покупатели, семьи и инвесторы.

Франция не ограничивает покупку недвижимости иностранцами (урок 6).

Налоги, о которых спросят клиенты

Вторые дома. Коммуны в zone tendue могут добавить от 5% до 60% к своей части taxe d’habitation на вторые дома. SeLoger (октябрь 2026) насчитал 3,689 коммун в zone tendue, из них 1,666 применяют надбавку и 688 максимальные 60%, включая Париж, Лион, Бордо и Ниццу. Канны надбавку не применяют. Позицию Антиба мы не нашли, поэтому уточните в мэрии.

IFI. Налог на недвижимое состояние применяется к чистой облагаемой недвижимости свыше €1.3 млн на 1 января по ставкам от 0.5% до 1.5%, без изменений в 2026 году (Fondation de France). Нерезиденты облагаются только по французской недвижимости. Дискуссии о его расширении законом не являются.

Продажа в будущем. Продавцы-нерезиденты платят налог на прирост капитала 19% плюс социальные отчисления (урок 6).

Офф-план и новостройки

Новое жильё продаётся по VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) с регулируемым графиком платежей и обязательной гарантией завершения (урок 6). Для инвесторов важны два изменения:

• Pinel закончился 31 декабря 2024 года (Lefebvre Dalloz).
• Новый statut du bailleur privé, который также называют dispositif Jeanbrun, появился с законом о финансах 2026 года (№ 2026-103 от 19 февраля 2026 года). Manda резюмирует его так: для покупок до 31 декабря 2028 года инвестор, который сдаёт жильё без мебели на девять лет, может амортизировать 80% цены по ставке 3.5%, 4.5% или 5.5% в год для новых квартир в многоквартирных домах (промежуточная, социальная или очень социальная арендная плата) и 3%, 3.5% или 4% для старого жилья с работами не менее 30% цены, с годовыми потолками €8,000, €10,000 или €12,000. Дома исключены, а одно домохозяйство может использовать схему не более чем для двух объектов.

Детали менялись в ходе бюджетных дебатов, а более раннее резюме приводило другие цифры, поэтому проверьте окончательный текст на Légifrance, прежде чем представлять схему клиенту.

Как изучить свой район

1. Выберите один район: округ Парижа, город на Ривьере, район Лиона или квартал Бордо.
2. Обойдите его пешком. Узнайте его школы, транспорт, типы зданий и новые проекты.
3. Каждый месяц отслеживайте данные нотариусов, MeilleursAgents и ставки по ипотеке и всегда называйте источник.
4. Узнайте, кто там покупает и на каком языке.

Цены и правила быстро меняются, поэтому проверяйте официальный источник, прежде чем действовать. Посмотрите страницу Франции и рынки, чтобы узнать, что охватывает CloserPass.

Этот урок носит общий информационный характер и не является инвестиционной или налоговой консультацией.