Правила, которые вы соблюдаете каждый день в Грузии

В Грузии нет закона об агентах со списком обязанностей, поэтому правила, которые вы соблюдаете каждый день, берутся из ваших договоров, Публичного реестра, валютного правила для цен и обычной добросовестной практики. Лицензии, которую можно потерять, нет, поэтому вашу карьеру защищает только репутация. Большинство проблем возникает из-за вознаграждения, которое никто не зафиксировал письменно, квартиры, собственника которой никто не проверил, или обещания по офф-план, которое никто не смог выполнить. Этот урок превращает правила в привычки.

1. Согласуйте комиссию письменно

Установленной законом ставки нет, и TbilisiExperts (июль 2026) отмечает, что комиссия не регулируется. Обычные нормы (урок 1): около 3% при перепродаже, платит продавец (ExpatHub), 2-3% по данным GeorgiaExpats (2026) и ничего для покупателя в новостройке, где платит застройщик. Поскольку закон этот пробел не заполняет, письменное соглашение ваша единственная защита. В нём должны быть указаны:

• Объект и сделка (продажа или аренда).
• Комиссия в процентах или в виде суммы, валюта и кто платит.
• Когда наступает срок оплаты: при подписании или при регистрации в NAPR.
• Добавляется ли НДС, если ваш бизнес его начисляет.
• Является ли поручение эксклюзивным и на какой срок.
• Как делится сделка, совместная с другим агентством.

2. Сначала проверьте Публичный реестр

Все права на недвижимость в Грузии регистрирует Национальное агентство публичного реестра (NAPR). Прежде чем рекламировать квартиру или позволить покупателю внести задаток, получите выписку из реестра и проверьте:

1. Собственника. Продавец должен быть зарегистрированным собственником или иметь от него действующую доверенность. Удалённые продавцы и покупатели часто используют нотариально заверенную доверенность с апостилем (ExpatHub; GeorgiaExpats).
2. Объект. Адрес, площадь и тип должны совпадать с тем, что вы рекламируете.
3. Всё, что зарегистрировано в отношении объекта. Прочитайте каждую запись и спросите юриста обо всём, что вам непонятно.
4. Для офф-план: владеет ли застройщик землёй и как покупатели вносятся в реестр как будущие собственники (правило 4 и урок 6).

Земля это особый случай. Сельскохозяйственная земля доступна только гражданам и юридическим лицам Грузии, за узкими исключениями (GRATA International, сентябрь 2025). Проверьте категорию земли, прежде чем показывать участок иностранному покупателю.

3. Указывайте цены в рекламе в лари

С июля 2017 года бизнес в Грузии обязан указывать цены в рекламе в GEL. Санкции, описанные ISET Policy Institute (февраль 2017), начинаются с предупреждения, затем 1,000 GEL, затем 5,000 GEL.

На практике недвижимость оценивается и часто оплачивается в USD. GeorgiaExpats (2026) пишет, что большинство сделок в Тбилиси оцениваются и рассчитываются в долларах. ExpatHub пишет, что GEL единственное законное платёжное средство, а в договорах указывается эквивалент в USD. Источники расходятся в том, как сегодня работают расчёты в иностранной валюте, поэтому:

• В рекламе и на своём сайте указывайте цену в GEL. Можно добавить эквивалент в USD.
• В договорах следуйте формулировкам юриста или реестра о валюте.
• Никогда не обещайте клиенту, как по закону должны двигаться деньги. Спросите банк и юриста.

4. Продавайте офф-план честно

Офф-план это основа грузинского рынка, а страховочная сетка тонкая. Legal.ge (октябрь 2026) и SOVA (октябрь 2026) не нашли закона, требующего эскроу, и реестра застройщиков. Экономист, которого цитирует SOVA, сказал о рассрочках от застройщиков: регулирования там нет. GeorgiaExpats (2026) добавляет, что обычный задаток 10% как правило не возвращается и что некоторые застройщики держат задатки на эскроу-счетах, но многие нет.

Поэтому никогда не говорите:

• «Ваши деньги защищены», если договор не показывает, как именно, например через эскроу-счёт, указанный в договоре.
• «Гарантированная дата сдачи», если договор оставляет застройщику свободу.
• «Гарантированная арендная доходность», если это не письменное обязательство застройщика, и даже тогда объясните, кто за ним стоит.
• «Это даст вам вид на жительство», если стоимость не достигает 150,000 USD по сертифицированной оценке (Erickson Immigration Group, февраль 2026). И никогда не намекайте, что вид на жительство даёт право на работу (урок 2).

Безопасность зданий это часть честности. После обрушения здания в Батуми в 2021 году на улице 26 Мая, в котором погибли девять человек и которое связали с незаконными перепланировками, OC Media отметил, что архитекторы и строительные компании в Грузии не лицензируются. Спрашивайте о разрешениях и прошлых проектах застройщика, прежде чем продавать любой объект.

5. Всё равно знайте своего клиента

Агенты не являются подотчётными лицами по закону о противодействии отмыванию денег, но NAPR является (MONEYVAL, декабрь 2024). Реестр задаст вопросы при регистрации, а агентство, которое приводит к нему подозрительных покупателей, долго не продержится. В повседневной практике:

1. Идентифицируйте каждого покупателя и продавца, а также реального владельца любой компании.
2. Разберитесь с деньгами: откуда они и как поступят.
3. Получайте своё вознаграждение банковским переводом по счёту, никогда наличными.
4. Фиксируйте, что вы проверили.

Из-за чего возникают проблемы

Практика	Риск
Иностранец работает без разрешения на работу	Штраф 2,000 GEL для работника и работодателя, с удвоением и утроением при повторных нарушениях (урок 2)
Нет письменного договора о комиссии	Нет правила по умолчанию, на которое можно опереться, и спор о том, кто платит
Реклама квартиры без выписки из реестра	Продажа того, чем продавец не владеет или что не может продать
Цены в рекламе только в USD	Предупреждение, затем штрафы 1,000 и 5,000 GEL
Называть задаток офф-план «надёжным»	Покупатель теряет невозвратный задаток и обвиняет вас
Показ сельскохозяйственной земли иностранному покупателю	Покупка, которую закон ограничивает

Ваши ежедневные привычки

• Никаких объектов без письменного договора о комиссии.
• Никакой рекламы и никакого задатка без выписки из реестра.
• Каждая реклама с ценой в GEL.
• Никаких обещаний по офф-план, которых нет в договоре застройщика.
• Никакого вознаграждения наличными и никаких клиентов, чьи деньги вам непонятны.

Эти правила меняются, поэтому проверяйте официальный источник, прежде чем действовать. Отработайте их в разделе навыки работы с клиентами.

Этот урок является общей информацией, а не юридической консультацией. CloserPass не связан ни с NAPR, ни с каким-либо государственным органом Грузии.