Знайте грузинский рынок: Тбилиси и Батуми

Рынок недвижимости Грузии на самом деле состоит из двух рынков. Тбилиси это столица, где большинство покупателей грузинские семьи, а инвесторы сверху. Батуми это черноморский курорт, где иностранцы покупают около половины квартир. Цены, покупатели, языки и риски различаются. Знание обоих рынков, с цифрами и источниками, и заставляет клиентов вам доверять.

Откуда берутся данные

Цифры по грузинскому рынку в основном поступают из трёх мест, как их публикует пресса:

• Galt & Taggart, инвестиционно-аналитическая компания, с ежемесячными отчётами по Тбилиси и опросами застройщиков Батуми.
• TBC Capital, на которую ссылаются по ежемесячным данным по Тбилиси.
• Colliers Georgia, на которую ссылаются по ежемесячным данным по Батуми и национальностям покупателей.

Данные реестра NAPR по новостройкам запаздывают, потому что объекты часто регистрируют поздно, поэтому первичные продажи по данным реестра могут выглядеть ниже, чем сообщают застройщики (Galt & Taggart). Всегда называйте источник и дату, когда приводите цифру.

Тбилиси

Объём. В 2025 году Тбилиси продал 42,388 квартир, на 4.3% больше: 20,961 на первичном рынке (на 5.2% больше) и 21,427 на вторичном (на 3.5% больше) (Galt & Taggart, январь 2026). По опросам застройщиков, первичные продажи выросли на 27.3%; разница объясняется задержкой регистрации.

Цены в декабре 2025 года (Galt & Taggart, USD за квадратный метр):

Сегмент	Цена
Первичный рынок, белый каркас	1,373 USD, на 4.0% больше
Вторичный рынок, новые проекты	1,316 USD
Вторичный рынок, старые проекты	около 1,238 USD

«Белый каркас» это уровень отделки между голыми стенами и квартирой под ключ; по нему Galt & Taggart сравнивает цены новостроек.

Цены первичного рынка по районам (Galt & Taggart, декабрь 2025):

Район	USD за м²
Ваке	2,781
Сабуртало	1,613
Крцаниси	1,575
Исани	1,358
Дидубе	1,352
Надзаладеви	1,189
Диди Дигоми	1,076
Самгори	1,065
Глдани	1,038

Мтацминда показала 3,294 USD, но на небольшой выборке. Говорите об этом, если приводите эту цифру.

Аренда и доходность. Средняя арендная ставка составила 9.8 USD за м² в месяц, что даёт валовую арендную доходность 8.6% (Galt & Taggart, декабрь 2025).

2026 год на данный момент. В июле 2026 года продано 4,409 квартир, на 22% больше, на сумму 395 миллионов USD, на 24% больше. Средняя цена с января по июль составила 1,348 USD за м², на 4% больше (SOVA, сентябрь 2026, со ссылкой на TBC Capital).

Кто покупает. По данным Colliers, покупатели в Тбилиси примерно на 90% граждане Грузии, на 4% израильтяне и на 2% россияне (Commersant, декабрь 2025). Собственный график Galt & Taggart может показывать меньшую долю граждан Грузии, поэтому ссылайтесь на Colliers по имени.

Прогноз. Galt & Taggart ожидала спрос на прежнем уровне и однозначный рост цен в 2026 году. Colliers ожидала, что цены не упадут.

Батуми

Объём и стоимость. В 2025 году Батуми продал 17,478 квартир, на 15% больше, при объёме рынка около 1.3 миллиарда USD, примерно на 24% больше (Investor.ge, апрель 2026, со ссылкой на Galt & Taggart).

Цены. Средняя цена под ключ составила 1,865 USD за м² в 2025 году против 1,699 USD в 2024 году и 1,569 USD в 2023 году. В Старом Батуми цены выше 3,000 USD, на периферии ниже 1,500 USD.

Доходность. Валовая доходность снизилась с 8.8% до 7.4%. На 2026 год Galt & Taggart ожидала первичные продажи на прежнем уровне и рост цен на 4-6%.

2026 год на данный момент.

• Первое полугодие: 7,838 квартир, на 11.4% больше, на сумму 507 миллионов USD, на 29% больше (Eva Estate, август 2026, со ссылкой на Colliers).
• Июнь: 1,468 сделок, иностранцы 47%, средняя цена новостроек 1,455 USD за м², на 22.6% больше, отчасти из-за проектов высокого класса.
• Август: 1,235 сделок, на 4.3% меньше, на сумму 81 миллион USD, при этом иностранные покупатели составили 52%, опередив граждан Грузии, а средневзвешенная цена новостроек составила 1,386 USD за м² (Business Media Georgia, сентябрь 2026, со ссылкой на Colliers).

Кто покупает. Иностранцам пришлось 52% продаж 2025 года, а израильтянам 13% всех продаж (Investor.ge, апрель 2026). По данным Colliers за декабрь 2025 года, распределение было таким: 50% граждане Грузии, 16% россияне и 9% украинцы (Commersant). В опросе застройщиков Galt & Taggart за первый квартал 2026 года иностранцы составили около 63%, а европейцы около 18%, при этом украинские, российские и белорусские покупатели учитывались вместе (Open4Business, октябрь 2026). Investor.ge (октябрь 2025) сообщал о растущем спросе из Израиля и с Ближнего Востока и о снижении российского спроса.

Риск: непроданный фонд. У обследованных застройщиков Батуми на конец 2025 года было около 12,400 непроданных квартир, примерно на 14% больше (Investor.ge, апрель 2026). У покупателей есть пространство для торга, а у вас обязанность проверять застройщика (урок 4).

Тбилиси и Батуми рядом

	Тбилиси	Батуми
Продажи, 2025	42,388	17,478
Типичная цена	1,373 USD/м², первичный рынок, белый каркас (дек. 2025)	1,865 USD/м², средняя цена под ключ (2025)
Валовая доходность	8.6%	7.4%
Доля иностранцев	Около 10% (Colliers)	Около половины
Полезные языки	Грузинский, английский, иврит, русский	Русский, английский, иврит, украинский, грузинский

Правила, которые должен знать каждый агент

• Квартиры и несельскохозяйственная недвижимость: иностранцы могут покупать свободно, на тех же условиях, что и граждане Грузии (GRATA International, сентябрь 2025).
• Сельскохозяйственная земля: доступна только гражданам и юридическим лицам Грузии, кроме случаев наследования или утверждённого правительством инвестиционного плана для грузинской компании с иностранными владельцами.
• Офф-план: покупателя можно зарегистрировать в NAPR как будущего собственника по предварительному договору, а полное право собственности возникает после завершения строительства (Legal.ge, октябрь 2026; урок 6).
• Вид на жительство: недвижимость стоимостью от 150,000 USD по сертифицированной оценке может служить основанием для временного вида на жительство с 1 марта 2026 года (Erickson Immigration Group). Она не даёт права на работу (урок 2).

Как изучить свой район

1. Выберите один район или одну часть Батуми и обойдите её пешком: транспорт, школы, набережная, новые проекты.
2. Следите за данными Galt & Taggart, TBC Capital и Colliers в прессе и всегда называйте источник и дату.
3. Учите языки своих покупателей: русский и английский покрывают большинство иностранных запросов, иврит помогает с покупателями из Израиля.
4. Спрашивайте каждого застройщика о его прошлых проектах, разрешениях и непроданном фонде.

Цены и правила быстро меняются, поэтому проверяйте официальный источник, прежде чем действовать. Посмотрите страницу Грузии и рынки, чтобы узнать, что охватывает CloserPass.

Этот урок это общая информация, а не инвестиционная консультация.