Оформление: региональные реестры, обучение и статус

Во многих странах этот урок был бы об одном экзамене и одной лицензии. Испания другая. Национальной лицензии нет, но то, где и как вы работаете, определяет, что вы обязаны сделать. Вот полная картина по регионам.

Почему нет национальной лицензии

Королевский указ-закон 4/2000 (статья 3) открыл посредничество в сфере недвижимости для всех, без диплома и членства в коллегии. По данным Consumer, последний вступительный экзамен на официальное звание Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) прошёл 9 апреля 2000 года.

Звание API и Colegios de APIs по-прежнему существуют. Вступление добровольное. Некоторые агенты используют членство как знак качества, а в Валенсии члены коллегии подчиняются своим правилам, а не региональному реестру. Жилищная сфера в ведении регионов, поэтому некоторые из них создали свои реестры. В январе 2026 года OCU назвала Мадрид, Канарские острова и Наварру регионами с добровольным реестром.

Регионы вкратце

Регион	Реестр	Статус на октябрь 2026
Каталония	Реестр AICAT (Закон 18/2007, Декрет 12/2010)	Обязательный
Валенсийское сообщество	Реестр RAI (Декрет 98/2022)	Обязательный, некоторые условия отменены в 2025
Андалусия	Реестр специализированных агентов (Закон 5/2025)	Создан законом, начало работы не подтверждено
Балеарские острова	Официальный реестр (Закон 3/2024)	Добровольный

Каталония: AICAT

Каждый, кто регулярно и за вознаграждение посредничает в продаже или аренде в Каталонии, обязан зарегистрироваться. Страница процедуры Generalitat устанавливает такие условия:

• Обучение: профильный диплом (например, в области права, экономики, бизнеса, архитектуры или строительной инженерии) или сертификаты признанных курсов по темам недвижимости. В компании этому требованию должны соответствовать руководители и ответственный за каждый офис.
• Офис, открытый для посетителей, со всеми разрешениями, если только вы не работаете исключительно онлайн.
• Страхование ответственности не менее €100,000 на случай и €600,000 в год на офис или €150,000 и €1,000,000 при работе только онлайн.
• Гарантия не менее €60,000 в год на офис или €300,000 на агента при работе только онлайн.

Заявление подаётся онлайн со страховым полисом, подтверждением гарантии и подтверждением обучения. Сбора нет. Регистрация бессрочная, продлевать её не нужно, но данные нужно обновлять при любых изменениях. После этого вы указываете официальный знак и номер на табличке офиса, бланках и во всей рекламе.

Валенсийское сообщество: Декрет 98/2022

Валенсийский реестр обязателен с 16 октября 2022 года для всех, кто посредничает, консультирует или ведёт сделки купли-продажи, аренды, обмена недвижимости или передачи прав. Основное из FAQ Generalitat:

• Обучение: сертификаты не менее чем на 200 учебных часов по темам недвижимости от государственных центров, университетов или аккредитованных центров.
• В каждом офисе нужен ответственный руководитель, соответствующий требованию к обучению. Один человек может курировать не более трёх офисов.
• Агентам, работающим только онлайн, нужен физический адрес в регионе.
• Заявление подаётся онлайн.

Решение 2025 года. В январе 2025 года Высокий суд Валенсии (TSJCV) частично удовлетворил жалобу органа по защите конкуренции CNMC. Он отменил гарантию €60,000, страхование ответственности €100,000 и другие требования. Сам реестр сохранился. Решение могло быть обжаловано в Верховном суде, поэтому уточните в Generalitat, что действует на день вашей регистрации.

Андалусия: Закон 5/2025

Жилищный закон Андалусии 5/2025 создаёт Реестр специализированных агентов по жилой недвижимости, который в преамбуле назван обязательным. Статья 52 требует:

• Звание API, профильный диплом, четыре года подтверждённого опыта или членство в коллегии агентов.
• Не менее 100 часов специального обучения за предыдущие четыре года для владельца бизнеса и 50% персонала.
• Гарантию или страхование и отсутствие судимости, связанной с этой деятельностью.

Заключительное положение откладывает запуск реестра на более поздний этап. Мы не смогли подтвердить, что он открыт в октябре 2026 года. Уже сейчас сохраняйте подтверждения своего опыта и обучения.

Балеарские острова: добровольный реестр

Закон 3/2024 создал официальный реестр, который правительство Балеарских островов называет добровольным. Зарегистрированные агенты должны иметь обучение, гарантию не менее €60,000 в год и страхование €100,000 на случай и €600,000 в год, а также размещать знак и табличку.

Шаг за шагом

1. Выберите регион и модель. Офис, только онлайн, по найму или самозанятость.
2. Получите NIE (форма EX-15, сбор €9.84, см. урок 2).
3. Выберите статус.
   • Сотрудник: агентство регистрирует вас в Social Security.
   • Autónomo: подайте в Налоговое агентство форму налогового учёта 036 или 037, затем вступите в режим самозанятых (RETA). Новые autónomos платят фиксированные €80 в месяц первые 12 месяцев (Billeo); после этого минимальные взносы в 2026 году составляют от €200 до €590 в месяц в зависимости от дохода (El Derecho).
4. Пройдите обучение, которое требует ваш регион: 200 часов в Валенсии, 100 часов в Андалусии после открытия реестра, признанные курсы в Каталонии.
5. Оформите страхование и гарантию в Каталонии или на Балеарских островах, если вступаете в реестр.
6. Зарегистрируйтесь онлайн и дождитесь номера.
7. Указывайте номер в офисе, в документах и в каждом объявлении.
8. Обновляйте данные при любой смене офиса, персонала или страховщика.

Если вы приходите в агентство, его регистрация распространяется на сотрудников, которые только показывают для него жильё. Попросите его номер.

Региональные правила быстро меняются, поэтому сверяйтесь с официальным источником, прежде чем действовать. Тренируйтесь в упражнениях по правилам Испании и прочитайте Как стать агентом по недвижимости в Испании.

Этот урок это общая информация, а не юридическая консультация.