Правила, которые вы соблюдаете в Испании каждый день

Правила для агентов в Испании мягче, чем на многих рынках, но те, что есть, соблюдаются строго. Большинство проблем возникает из-за слабого поручения, небрежного объявления, наличных или вознаграждения, взятого не с того человека. Этот урок превращает правила в ежедневные привычки.

1. Сначала получите письменное поручение

Ваш договор с продавцом это nota de encargo. Без него трудно доказать право на вознаграждение. Декрет Каталонии 12/2010 считает его документом, с которого начинается работа агента, а реестр Балеарских островов устанавливает его минимальное содержание.

В хорошем nota de encargo указаны:

• Стороны, объект и его данные в Реестре собственности (Land Registry).
• Запрашиваемая цена.
• Вознаграждение и указание, плюс НДС или НДС включён.
• Когда нужно заплатить вознаграждение. OCU советует при подписании акта.
• Является ли поручение эксклюзивным и на какой срок. OCU обнаружила эксклюзивные сроки от 3 до 6 месяцев, иногда с автоматическим продлением.

Будьте справедливы с эксклюзивностью. Верховный суд признаёт эксклюзивные поручения, но суды проверяют их по закону о защите прав потребителей: чёткие формулировки, фиксированный срок, реальная работа агентства и соразмерная компенсация. Министерство по делам потребителей отмечает, что суды обычно считают чрезмерными штрафы свыше половины вознаграждения, когда владелец продаёт сам. Шаблон, по которому в этом случае берётся 100%, несёт риск.

Также просите каждого покупателя, которому показываете объект, подписать лист показа.

2. Следите за чистотой объявлений

• Энергетическая маркировка. По данным OCU, класс энергоэффективности и маркировка должны быть во всех объявлениях о продаже и аренде. Перед публикацией попросите у владельца сертификат.
• Номер в реестре. В Каталонии знак и номер AICAT указываются во всей рекламе.
• Посуточная аренда. С 1 июля 2025 года для краткосрочной аренды нужен номер из национального Единого реестра аренды, указанный в объявлении, а платформы бронирования обязаны его запрашивать.
• Никаких обещаний, которые вы не можете выполнить. Не рекламируйте «золотую визу» (её отменили 3 апреля 2025 года) или туристическую лицензию, которую вы не проверили. С апреля 2025 года для новой туристической квартиры в доме нужно согласие трёх пятых собственников (Cuatrecasas).

3. Знайте своего клиента

По Закону 10/2010 агенты, посредничающие в продаже недвижимости, являются обязанными лицами. Надзор за ними ведёт SEPBLAC, подразделение финансовой разведки Испании. Королевский указ-закон 7/2021 распространил эту обязанность на аренду от €10,000 в месяц и выше (Garrigues).

Ваши обязанности на практике:

1. Идентифицируйте каждого клиента по официальному документу.
2. Устанавливайте конечного бенефициара, если покупатель компания или траст.
3. Спрашивайте, откуда деньги, и проводите более строгие проверки при более высоком риске.
4. Храните записи о том, что вы проверили.
5. Сообщайте о подозрительных сделках в SEPBLAC, не говоря об этом клиенту.

Попросите в агентстве письменную процедуру и имя ответственного за соблюдение требований.

4. Никаких наличных

Закон 11/2021 ограничивает платежи наличными суммой €1,000, если участвует бизнес или профессионал (€10,000 для физлиц-нерезидентов, не действующих как бизнес). Дробление платежа не позволяет обойти лимит. Получайте вознаграждение банковским переводом по счёту, каждый раз.

5. При аренде платит арендодатель

Жилищный закон 12/2023 изменил Закон о городской аренде: при долгосрочной аренде жилья расходы на агентство и оформление договора оплачивает арендодатель. Не берите с арендаторов «плату за поиск», «плату за управление» или то же самое под любым другим названием.

В феврале 2024 года Министерство по делам потребителей предупредило, что такие сборы могут быть серьёзными нарушениями со штрафом от €10,001 до €100,000 или в четыре-шесть раз больше незаконной прибыли. В октябре 2024 года оно начало расследования в отношении нескольких агентств.

За что агентов штрафуют или приостанавливают их деятельность

Практика	Риск
Плата с арендаторов при долгосрочной аренде жилья	Штрафы по закону о защите прав потребителей (см. выше)
Кабальные условия об эксклюзивности или штрафах	Условие признаётся недействительным, вознаграждение потеряно
Работа в Каталонии без регистрации	Санкции; деятельность зарегистрированных агентов может быть приостановлена по Закону 18/2007
Приём наличных сверх лимита	Налоговые штрафы по Закону 11/2021
Пропуск проверок по противодействию отмыванию денег	Санкции по Закону 10/2010
Объявления без энергетической маркировки	Нарушение правил о защите прав потребителей и энергоэффективности

Ваши ежедневные привычки

• Никаких показов без подписанного поручения.
• Никаких объявлений без энергетической маркировки и, где требуется, номера в реестре.
• Никаких предложений без документа клиента и проверки источника средств.
• Никаких платежей наличными.
• Никакого вознаграждения с долгосрочного арендатора.

Эти правила меняются, поэтому сверяйтесь с официальным источником, прежде чем действовать. Отработайте их в тренировке по правилам Испании и навыках работы с клиентами. О вознаграждении читайте комиссия агента в Испании.

Этот урок это общая информация, а не юридическая консультация.