Рынок Испании: побережья, города и покупатели

Испания это не один рынок. Студия в городе Málaga, вилла на Golden Mile в Marbella и бунгало в Torrevieja привлекают разных покупателей, по разным ценам и по разным причинам. Знание этих различий и вызывает доверие клиентов.

Общая картина

INE насчитал 714,237 продаж жилья в Испании в 2025 году, на 11.5% больше, чем в 2024-м. Во 2-м квартале 2026 года земельные реестры зафиксировали рекордную среднюю цену €2,487 за кв. м, а иностранцы совершили рекордные 15.98% покупок (Registradores).

Иностранный спрос сосредоточен на побережьях и островах. Во 2-м квартале 2026 года доля иностранцев составила 46.43% в провинции Аликанте и 37.01% в провинции Málaga, это два самых высоких показателя в Испании. Ведущими иностранными покупателями по стране были британцы, нидерландцы, немцы и марокканцы, за ними румыны, итальянцы, французы и поляки.

Многие иностранные покупатели уже живут и работают в Испании. Другие нерезиденты, покупающие второе жильё. Уточните заранее, к какой группе относится ваш клиент: налоги, ипотека и документы различаются.

Costa del Sol: Málaga и Golden Triangle

Город Málaga это центр технологий, культуры и удалённой работы с международным аэропортом и скоростным поездом до Мадрида. По данным idealista, в августе 2026 года цена в городе достигла рекордных €3,938 за кв. м, на 5.1% больше, чем годом ранее. Самым дорогим был район Este (El Limonar, Pedregalejo, El Palo), около €4,990.

Marbella, Benahavís и Estepona образуют Golden Triangle. Нотариальные данные, которые приводит Brainsre, дают такие средние значения за 2025 год:

Город	Среднее за 2025	Изменение за год	Иностранные покупатели
Марбелья	€4,424 за кв. м	+7.67%	около 62%
Эстепона	€3,214 за кв. м	+10.89%	около 71%

В Marbella лидировали британцы (12.4% покупок), затем шведы и нидерландцы. В Estepona лидировали нидерландцы (16.8%). Estepona росла быстрее всех в Triangle благодаря новостройкам вдоль New Golden Mile.

Изучите Marbella, Estepona и Málaga.

Costa Blanca: провинция Аликанте

Costa Blanca дешевле. По данным Registradores, во 2-м квартале 2026 года цена в провинции Аликанте составила €2,267 за кв. м против €3,347 в провинции Málaga. Внутри провинции данные pisos.com за июнь 2026 года показывают чёткое разделение:

• Север (Calpe около €4,029, Altea около €3,564, Jávea около €3,388 за кв. м): виллы и виды на море, популярны у нидерландских, бельгийских, британских, немецких и скандинавских покупателей.
• Benidorm (около €3,699): туристическая столица с высотными зданиями для инвесторов в аренду и пенсионеров.
• Юг (Torrevieja около €2,751, Orihuela около €3,117): гольф, бунгало и доступные цены для входа.
• Город Аликанте (около €2,614): круглогодичный спрос со стороны жителей.

По нотариальным данным, в 2025 году нидерландцы были первыми среди иностранных покупателей-нерезидентов, а idealista выяснил, что чаще всего на Costa Blanca они ищут Jávea, Torrevieja и Dénia. Смотрите Аликанте и Costa Blanca.

Кто покупает и почему

• Покупатели ради образа жизни и пенсионеры из Северной Европы хотят солнца, гольфа, медицины и рейсов домой.
• Семьи и удалённые работники выбирают Málaga, Estepona или город Аликанте ради школ и круглогодичной жизни.
• Инвесторы смотрят на доходность. По данным idealista, валовая доходность аренды по стране во 2-м квартале 2026 года составила 6.5%, а в Málaga около 5.2%.
• Покупатели элитной недвижимости в Marbella хотят редких новостроек и брендированного жилья.

С 3 апреля 2025 года покупка жилья больше не даёт визу на проживание (La Moncloa). Продавайте объект за его собственные достоинства.

Off-plan, вторичный рынок и аренда

Off-plan. Данные Savills, опубликованные в июле 2026 года, показывают, что некоторые проекты на Costa del Sol продают 30–50% объектов до начала строительства. Покупатели хотят гарантий, поэтапных платежей и чёткой даты сдачи (урок 6).

Вторичный рынок. Большинство продаж это вторичное жильё: в декабре 2025 года INE зафиксировал 78.4% перепродаж и 21.6% новостроек. Покупатели хотят справедливой цены, чистого права собственности и быстрого оформления.

Аренда. Долгосрочная аренда дорогая: около €23.9 за кв. м в месяц в Marbella и €16.4 в городе Málaga в июле 2026 года (idealista). Посуточная аренда ужесточается. В августе 2025 года Málaga приостановила регистрацию новых туристических квартир на срок до трёх лет, а в июле 2026 года перешла к заморозке новых туристических объектов в жилых зонах на три года. Всегда проверяйте местные правила, прежде чем инвестор купит объект для посуточной аренды.

Как изучить свой район

1. Выберите один район и изучите его улицы, школы, пляжи и новые проекты.
2. Отслеживайте цены по данным Registradores, нотариусов, INE и порталов и всегда называйте источник.
3. Узнайте три главные национальности покупателей и их языки.
4. Каждый месяц посещайте запуски девелоперов и шоу-румы.

Цены и правила быстро меняются, поэтому сверяйтесь с официальным источником, прежде чем действовать. Тренируйтесь в упражнениях районы Испании и инвестиции в Испании.

Этот урок это общая информация, а не инвестиционная консультация.