Ваши первые 90 дней в роли агента в Испании

Первые три месяца решают, останетесь ли вы в этой профессии. Новичкам редко не хватает таланта. Чаще они ждут лидов, пропускают распорядок или теряют вознаграждение из-за ошибки в документах. Вот простой план.

Дни 1–30: подготовка и изучение

1. Сначала документы. NIE, договор или регистрация autónomo и региональный реестр, если агентству нужно, чтобы вы в нём были (уроки 2 и 3).
2. Изучите процессы агентства. Его nota de encargo, лист показа, чек-лист по противодействию отмыванию денег и правила о вознаграждении.
3. Изучите один район. Обойдите его пешком. Посетите каждый объект вашего агентства там. Запишите школы, пляжи, транспорт и новые проекты.
4. Выучите цифры. ITP или НДС в вашем регионе, расходы на нотариуса и реестр, удержание 3% для продавцов-нерезидентов. Клиенты сначала проверяют вас именно на этом.
5. Настройте инструменты (см. ниже).

Дни 31–60: находите людей

Продавцы это и есть бизнес. Объект приводит к вам покупателей. Тратьте на владельцев не меньше половины времени поиска.

• Порталы. К самым известным испанским порталам относятся idealista, Fotocasa, pisos.com, habitaclia, Milanuncios и Yaencontré (OCU). Следите за новыми частными объявлениями в своём районе и звоните владельцам, которые продают сами.
• Ваша сеть. Расскажите всем знакомым, чем вы занимаетесь. Поддерживайте связь с юристами, gestores, ипотечными брокерами, строителями и управляющими сообществ собственников: они первыми узнают о продажах.
• Соцсети. Короткие видео о вашем районе, обзоры рынка со ссылками на источники и несколько хорошо объяснённых объектов. Публикуйте на языках ваших покупателей.
• Дни открытых дверей. Используйте их, чтобы знакомиться с соседями, которые могут продать следующими.
• Запуски проектов девелоперов. Данные Savills, опубликованные в июле 2026 года, показывают, что некоторые проекты на Costa del Sol продают 30–50% объектов до начала строительства. Узнайте, с какими девелоперами работает агентство, и посещайте каждый запуск.
• Сообщества иностранных покупателей. Данные Registradores показывают, что во 2-м квартале 2026 года среди иностранных покупателей лидировали британцы, нидерландцы, немцы и марокканцы. По данным idealista, нидерландцы были крупнейшей группой нерезидентов в 2025 году. Клубы, школы и группы экспатов хорошие места, чтобы вас узнали.

Дни 61–90: конвертируйте

• Квалифицируйте каждого покупателя. Бюджет, наличные или ипотека, сроки, резидент или нет. Нерезидент часто может занять только 60–70% стоимости (Costa Luz Lawyers), поэтому проверяйте средства заранее.
• Связывайтесь в течение 24 часов после каждого показа.
• Привлекайте юриста заранее. Сделки разваливаются, когда проверки начинаются поздно.
• Стремитесь к первому подписанному договору arras, а не только к показам.

Распорядок дня

Время	Задача
9:00–11:00	Поиск: звонки владельцам, проверка порталов, сообщения контактам
11:00–13:00	Показы и оценки
15:00–16:00	Повторные контакты и обновление CRM
16:00–18:00	Показы, контент, изучение рынка
Конец дня	Спланировать завтра, записать три успеха и один урок

Подстройте часы под своё агентство, но блок поиска держите неизменным. Он первым исчезает в загруженный день, и из-за этого через месяц ваша воронка пересыхает.

Ваши инструменты

• CRM с каждым контактом, показом и датой следующего контакта.
• Аккаунты на порталах, которыми пользуется агентство.
• Телефон с WhatsApp и хорошим качеством фото и видео.
• Шаблоны: nota de encargo, лист показа, анкета квалификации покупателя, смета расходов по регионам.
• Список источников: Registradores, нотариальная статистика, INE и отчёты порталов для ваших обзоров рынка.

Пять ошибок, которых стоит избегать

1. Показывать жильё без подписанного поручения или без листа показа. OCU выяснила, что некоторые агентства не указывали, когда нужно платить вознаграждение. Будьте понятны и фиксируйте это письменно.
2. Брать вознаграждение с долгосрочного арендатора. С Закона 12/2023 платит арендодатель.
3. Брать наличные или пропускать проверку документов и источника средств по Закону 10/2010.
4. Обещать визу. Золотая виза за недвижимость отменена 3 апреля 2025 года.
5. Называть устаревшие налоговые ставки. В июне 2026 года Валенсия снизила ITP. Всегда проверяйте дату акта.

Сохраняйте энергию

Отказы часть каждого дня. Считайте действия, которые вы контролируете: звонки, оценки и показы, а не только сделки. Каждую пятницу разбирайте свои цифры.

Ищите вакансии в разделе вакансий CloserPass и сравнивайте работодателей в разделе агентств. Тренируйтесь в упражнениях мышление, маркетинг и клиенты в Испании.

Правила меняются, поэтому сверяйтесь с официальным источником, прежде чем действовать. Этот урок это общая информация.