Кто может работать агентом в Таиланде: правило для иностранцев

Прежде чем вы начнёте работать в недвижимости, Таиланд задаёт один вопрос: вы гражданин Таиланда? Если да, лицензию получать не нужно, и вы можете начать в любом агентстве. Если нет, основная работа агента для вас закрыта, но вокруг неё есть законные должности. Этот урок объясняет правило, законные должности и документы.

Перечень 2020 года

Правило установлено Уведомлением Министерства труда, которое определяет работы, запрещённые для иностранцев. Юридическая фирма Nagashima Ohno & Tsunematsu кратко изложила его в мае 2020 года:

• Оно датировано 1 апреля 2020 года, опубликовано в Government Gazette 21 апреля 2020 года и вступило в силу через 60 дней после публикации.
• Оно заменило перечень 1979 года из 39 профессий на 40 пунктов в четырёх приложениях.
• Это ведомственное уведомление, изданное на основании Чрезвычайного указа об управлении иностранными работниками. Часто пишут, что это «королевский указ». Это не так.

Первое приложение, Список 1, охватывает работы, которые полностью запрещены. Его пункт 19 брокерская или агентская работа с одним исключением: брокерская или агентская работа в международной торговле или инвестициях (Acclime, 2024). Khaosod English (июль 2023) называет этот же пункт услугами агентов и брокеров.

Что это значит для недвижимости. Thaiger (май 2026) толкует это так: приём объектов, показы, переговоры и получение комиссии за сделку разрешены только гражданам Таиланда, а контроль с 2024 года ужесточился. Источники, которые мы использовали, не относят продажу кондо зарубежным покупателям к исключению для торговли или инвестиций. Не стройте карьеру на таком толковании без письменной консультации тайского юриста.

Если вы гражданин Таиланда

Вам не нужны ни лицензия, ни экзамен, ни регистрация как физического лица (Themis Partner). С первого дня вы можете работать в агентстве, отделе продаж девелопера или агентском подразделении портала. Членство в ассоциации, например TREBA, добровольное и повышает доверие к вам (урок 3). Как наёмный работник вы платите взносы социального страхования и подоходный налог, как и все (см. конец этого урока).

Если вы иностранец: что можно и чего нельзя

Thaiger и Themis Partner описывают чёткое разделение. Иностранцы работают консультантами или директорами по международным продажам, менеджерами по зарубежному маркетингу, в развитии бизнеса, работе с инвесторами, консалтинге, маркетинге и администрировании, либо являются директорами или акционерами компании в пределах лимита 49%. Сделку ведут тайские коллеги.

Иностранец с нужным разрешением может	Иностранец не может
Продвигать проекты среди зарубежных покупателей	Принимать объекты от собственников
Вести маркетинг, контент и кампании	Показывать квартиры покупателям
Развивать бизнес и партнёрства	Вести переговоры о цене и условиях
Работать с инвесторами	Получать комиссию за сделку
Входить в совет директоров или владеть долями в пределах 49%	Работать по туристической визе или по безвизовому въезду

Описание должности часть правила. Обязанности, указанные в вашем разрешении на работу, должны соответствовать тому, что вы на самом деле делаете (Thaiger). Разрешение для «менеджера по маркетингу» не покрывает проведение показов по выходным.

Виза Non-B и разрешение на работу

Thaiger описал шаги в мае 2026 года:

1. Неиммиграционная виза «B». Вы подаёте заявление в посольстве Таиланда до приезда. Однократный въезд стоит 2,000 бат, многократный 5,000 бат.
2. Разрешение на работу. Его оформляет работодатель. Это занимает около 7–10 рабочих дней в Бангкоке или 1–3 дня для компаний, поддерживаемых Board of Investment (BOI), через Single Window.
3. Условия для работодателя. Компании нужны 2 миллиона бат оплаченного капитала и 4 тайских сотрудника на каждое разрешение на работу для иностранца. Leto приводит те же цифры.
4. Минимальная зарплата. Не менее 50,000 бат в месяц для граждан западных стран.

Поэтому небольшое агентство с двумя тайскими сотрудниками не может законно вас спонсировать, как бы ему этого ни хотелось. Спросите о капитале и численности персонала до того, как уволитесь с текущей работы.

Другой путь. Leto описывает одну альтернативу: работу на иностранную компанию с клиентами и платежами за пределами Таиланда по визе Long-Term Resident (LTR) категории «Work-from-Thailand Professional». Это удалённая работа на зарубежный бизнес, а не способ продавать тайскую недвижимость внутри Таиланда.

Штрафы

Агентство Leto опубликовало эти цифры в мае и июне 2026 года. Независимо проверить их мы не смогли, поэтому считайте их ориентировочными:

• Работнику: штраф до 100,000 бат, депортация и запрет на въезд в Таиланд на 1–5 лет.
• Работодателю: штраф до 400,000 бат за каждого нелегального иностранного работника.
• Рейды реальны. Leto насчитал 14 рейдов в агентствах Chonburi (Паттайя) в 2025 году, выявлено 27 нелегальных иностранных работников, против 19 на Пхукете и 11 на Ко Самуи. Агентство также пишет, что многие русскоязычные агенты работают по туристическим визам, а это незаконно.

Налоги и социальное страхование

Thaiger привёл основы на 2026 год:

• Социальное страхование. С 2026 года предельная месячная зарплата для взносов повышается до 17,500 бат, поэтому вы и работодатель платите максимум по 875 бат в месяц (5% от предела).
• Подоходный налог прогрессивный, от 0% до 35%.
• Фиксированный налог 17% по LTR применяется только к отраслям, приоритетным для BOI. Недвижимость к ним не относится.

Быстрая проверка

Вы	Вам нужно
Гражданин Таиланда, начинающий агент	Работа в агентстве или у девелопера, социальное страхование через работодателя, членство в ассоциации по желанию
Иностранцу предлагают должность в продажах с проведением показов	Отказаться или изменить должность на разрешённую законом
Иностранцу предлагают должность в международном маркетинге или развитии бизнеса	Виза Non-B, разрешение на работу с соответствующими обязанностями, работодатель с капиталом 2 миллиона бат и 4 тайскими сотрудниками на каждого иностранца, не менее 50,000 бат в месяц
Иностранец работает на зарубежную компанию	Проверить вариант LTR Work-from-Thailand Professional, с клиентами и оплатой за пределами Таиланда

Что запрещено

• Полевая работа агента иностранцем: приём объектов, показы, переговоры или получение комиссии за сделку.
• Работа по туристической визе или безвизовому въезду, даже «просто помогая».
• Разрешение, которое не соответствует работе. Разрешение на одну должность не покрывает другую.

Отработайте эти моменты в тренажёре работа с клиентами.

Этот урок это общая информация, а не юридическая или иммиграционная консультация. CloserPass не связан с Министерством труда или каким-либо государственным органом Таиланда. Иммиграционные правила быстро меняются, поэтому проверяйте официальный источник, прежде чем действовать.