Правила, которые вы соблюдаете каждый день в Таиланде

В Таиланде нет закона об агентах со списком обязанностей, поэтому правила, которые вы соблюдаете каждый день, берутся из нескольких источников: ваш договор с собственником, Condominium Act, банковские документы для иностранных денег, обязанности по противодействию отмыванию денег и, с октября 2026 года, общенациональная кампания против номинального владения. Большинство проблем возникает из-за вознаграждения, которое никто не зафиксировал письменно, обещания, которое не подкреплено законом, или денег, пришедших неправильным путём. Этот урок превращает правила в привычки.

1. Согласуйте комиссию письменно

В Таиланде нет установленной законом ставки по умолчанию. FazWaz оценивает обычную комиссию с продажи в 3–5% от цены: её платит продавец, и она заложена в цену предложения. Поскольку закон этот пробел не заполняет, письменный договор с собственником ваша единственная защита. В нём должно быть указано:

• Объект и сделка (продажа или аренда).
• Комиссия в процентах или в виде суммы и кто её платит.
• Когда наступает срок оплаты: при договоре купли-продажи или при переоформлении в Земельном департаменте.
• Является ли поручение эксклюзивным и на какой срок.
• Как делится сделка, совместная с другим агентством.

Знайте свою роль. Если вы иностранец, вы не подписываете собственников, не проводите показы и не ведёте переговоры (урок 2). Договор подписывает агентство, а ведут его тайские коллеги. Описание должности в вашем разрешении должно соответствовать вашей реальной работе (Thaiger).

2. Рекламируйте только то, что разрешает закон

Большинство жалоб в тайской недвижимости начинается с обещания. Вот обещания, которых никогда нельзя давать:

• «Аренда на 99 лет» или «квота 75% для иностранцев». В июне 2024 года правительство в принципе согласилось повысить квоту для иностранцев в кондо до 75% и продлить аренду до 99 лет, но тогдашний министр внутренних дел заявил, что проект не готов (The Nation, июнь 2024). По состоянию на июнь 2026 года ни то, ни другое не стало законом (Bektu). Формулируйте так: квота 49% и предельный срок аренды 30 лет по-прежнему действуют.
• «30+30+30» как гарантия. Такие схемы широко рекламируются (Pattaya Mail, февраль 2026), но продления это лишь договорные обещания. Bektu поясняет, что суды обычно признают только первый зарегистрированный 30-летний срок. Вы можете описать возможность продления. Никогда не продавайте это как 90 лет.
• «Фрихолд» без проверки квоты. Владение иностранцами кондо во фрихолд ограничено 49% продаваемой площади здания. Сверх этого иностранец может только арендовать. Убедитесь, что в здании ещё есть иностранная квота, прежде чем рекламировать квартиру как фрихолд для иностранца.
• «Защищено эскроу», когда это не так. Эскроу по Escrow Act B.E. 2551 (2008) добровольный и применяется, только если обе стороны договорились использовать лицензированного эскроу-агента (Thailand Law Online). Большинство покупателей платят девелоперу напрямую.
• Земля на имя иностранца. Иностранцы не могут владеть землёй. Никогда не рекламируйте землю или дом с землёй как то, чем иностранный покупатель может владеть напрямую.

3. Знайте типовой договор на кондо

Статья 6/2 Condominium Act, добавленная в 2008 году, требует, чтобы договор купли-продажи кондо с девелопером соответствовал типовой форме Министерства внутренних дел (Siam Legal). Несоответствующие условия недействительны, а статья 63 устанавливает штраф 100,000 бат. Ключевые гарантии для покупателя:

• Девелопер должен указать дату переоформления и уведомить за 30 дней.
• Строительство не может останавливаться более чем на один год.
• Ответственность за дефекты 5 лет для конструкций и 2 года для остальных частей.
• Покупатель может переуступить договор другому лицу без сбора.
• Неустойка за просрочку сдачи не менее 0.01% в день, но не более 10%.

Если покупатель показывает вам договор, который отступает от этих условий, направьте его к юристу до подписания.

4. Правильно оформите иностранные деньги: форма FET

Иностранный покупатель, который хочет кондо во фрихолд на своё имя, должен показать, что деньги пришли из-за рубежа. Storm Real Estate Phuket (сентябрь 2026) поясняет:

• Форму Foreign Exchange Transaction (FET) выдаёт тайский банк, который получает деньги.
• Обычно она требуется при переводах от USD 50,000.
• Средства должны быть переведены из-за рубежа, в иностранной валюте, до переоформления.

Земельный департамент использует эту форму при регистрации квартиры на имя иностранца. Сообщите об этом покупателям в первый же день. Деньги, ввезённые неправильным путём, классическая причина задержки переоформления на иностранца.

5. Знайте клиента и происхождение средств

Themis Partner относит обязанности по противодействию отмыванию денег к правилам, которые распространяются на агентства. Попросите в агентстве письменную процедуру и соблюдайте её в каждой сделке. В ежедневной практике:

1. Идентифицируйте каждого покупателя и продавца, а также реального владельца любой компании.
2. Разберитесь с деньгами: откуда они и как поступят.
3. Принимайте вознаграждение только банковским переводом на счёт компании по счёту-фактуре.
4. Храните записи обо всех проведённых проверках.

Кампания 2026 года против номинальных владельцев повышает ставки. Общенациональная кампания, начатая 19 октября 2026 года, добавляет проверки покупок дороже 2 миллионов бат или с оценочной стоимостью выше 5 миллионов бат, а тайские супруги иностранцев должны подтверждать происхождение средств (Thai Examiner, октябрь 2026). Leto также сообщает о циркуляре Земельного департамента от 15 мая 2026 года о проверке конечных бенефициаров. Будьте готовы к вопросам в земельном офисе и подготовьте к ним клиентов.

Никогда не предлагайте номинальную схему, тайского «друга» в титуле или компанию с тайскими акционерами «на бумаге», чтобы обойти запрет на владение землёй. Вы рискуете деньгами клиента и своей карьерой.

Из-за чего возникают проблемы

Практика	Риск
Иностранец проводит показы или ведёт переговоры	Штраф, депортация и запрет на въезд для работника, штраф для работодателя (урок 2)
Нет письменного договора о комиссии	Нет правила по умолчанию, на которое можно опереться, и спор о том, кто платит
Продажа аренды на 99 лет или квоты 75%	Обещание прав, которых нет в законе
Продажа 30+30+30 как гарантии	Обычно признаются только первые зарегистрированные 30 лет
Деньги отправлены без FET или в батах	Переоформление во фрихолд невозможно зарегистрировать на имя иностранца
Предложение номинальной схемы	Проверка и возможная потеря земли в рамках кампании 2026 года

Ваши ежедневные привычки

• Никаких объектов без письменного договора о комиссии.
• Никакой рекламы, обещающей больше, чем позволяют квота 49% и аренда на 30 лет.
• Никаких бронирований без удостоверения личности и понятного происхождения средств.
• Каждому иностранному покупателю рассказано о FET до того, как он отправит деньги.
• Никаких наличных и никаких номинальных владельцев, никогда.

Эти правила меняются, поэтому проверяйте официальный источник, прежде чем действовать. Отработайте их в разделе навыки работы с клиентами.

Этот урок это общая информация, а не юридическая консультация. CloserPass не связан ни с одним государственным органом Таиланда.