Рынок Таиланда: четыре района, иностранные покупатели и правила владения

Таиланд это не один рынок. Городское кондо в Бангкоке, квартира с видом на море в Jomtien, вилла с бассейном на Пхукете и дом на склоне холма на Ко Самуи привлекают разных покупателей по разным ценам, но по одним и тем же строгим правилам владения. Знание и мест, и правил это то, за что клиенты вам доверяют.

Общая картина

Лучшие открытые данные об иностранных покупателях публикует Real Estate Information Center (REIC), который считает квартиры в кондо, переоформленные на иностранцев.

• 2025: 14,899 квартир, рост 2.2%, на 60.92 млрд бат, снижение 10.7%. На иностранцев пришлось 14.7% всех переоформленных квартир в кондо и 25% стоимости (Khaosod English, март 2026).
• Первое полугодие 2026 года: 6,533 квартиры, снижение 8.8%, на 28.267 млрд бат, снижение 1.5%. Это 11.7% квартир и 21.7% стоимости, в среднем 4.3 миллиона бат и 43.9 кв. м на квартиру (The Nation, сентябрь 2026).
• Второй квартал 2026 года: 3,292 квартиры, рост 1.4%, на 14.803 млрд бат, рост 20.2%.

Провинция	Квартиры в кондо у иностранцев, 2025	Стоимость, 2025	Среднее на квартиру (расчётное)
Бангкок	7,029	35.39 млрд бат	около 5.0 млн бат
Chonburi (Паттайя)	4,164	11.59 млрд бат	около 2.78 млн бат
Пхукет	1,190	6.09 млрд бат	около 5.1 млн бат

Средние значения это наше собственное деление итогов REIC, а не опубликованные цифры. Говорите об этом, когда их цитируете.

Кто покупает

По числу квартир в 2025 году: Китай 4,940 (минус 12.9%), Мьянма 1,968 (плюс 41.8%) и Россия 1,172 (плюс 8.6%) (Khaosod English).

По стоимости в первом полугодии 2026 года в первую десятку вошли Китай, Россия, Мьянма, США, Тайвань, Франция, Великобритания, Германия, Австралия и Индия. Американцы заплатили больше всех в среднем, около 6.6 миллиона бат за квартиру (The Nation, сентябрь 2026).

У каждой национальности своя карта (The Nation, август 2026):

Покупатели	Первое полугодие 2026 года, по стоимости	Где покупают
Китайский	6.874 млрд бат, минус 27.7%	Бангкок и Chonburi
Русский	3.603 млрд бат, плюс 75.9%	Пхукет и Chonburi
Мьянма	2.457 млрд бат, минус 16.2%	Бангкок

Четыре района

Бангкок с большим отрывом крупнейший рынок для иностранцев: 7,029 квартир и 35.39 млрд бат в 2025 году. Лидируют покупатели из Китая и Мьянмы. Здесь больше всего агентств, крупнейшие консалтинговые компании и самая сильная конкуренция.

Паттайя (Chonburi) второй рынок по числу квартир. Pattaya Mail (февраль 2026) описывает структурное перепроизводство, а не обвал, сильнее всего в Jomtien и на южной береговой линии, где девелоперы используют скидки и гибкие условия оплаты. Покупатели из Мьянмы главный новый источник спроса: они переезжают ради школ, медицины и стабильности. Квартиры дешевле, чем в Бангкоке, в среднем около 2.78 миллиона бат.

Пхукет растёт за счёт иностранных покупателей и сокращается со стороны девелоперов. Krungsri Research (август 2026) сообщает:

• Переоформления кондо на иностранцев в 2025 году выросли на 18.3% до 1,190 квартир, это 82.3% всех переоформлений кондо на иностранцев на юге, а в первом квартале 2026 года рост на 52.2% до 420 квартир.
• Но новые запуски в 2025 году упали на 52.6% до 7,205 квартир, а продажи упали на 61.1% до 5,374 квартир, при этом осталось 14,008 непроданных объектов на 193.7 млрд бат.
• Средняя цена виллы 44.8 миллиона бат, а поглощение вилл снизилось до 1.8% в месяц, это около 50 месяцев на продажу запаса.
• Основные иностранные покупатели: россияне, китайцы, французы, британцы и американцы. Прогноз на 2026 год: запуски минус 4.2%, продажи минус 7.3%.

Ко Самуи остров вилл. Агентство Samui Property Group в мае 2026 года сообщило, в основном по данным C9 Hotelworks за июнь 2025 года:

• Первичный рынок из 2,882 объектов в 117 проектах на 30.3 млрд бат: 52% кондо и 48% вилл.
• Медианная цена кондо 88,500 бат за кв. м и медианная цена виллы с тремя спальнями 14.9 миллиона бат.
• Иностранные покупатели в 85–90% сделок с виллами, со ссылкой на Colliers.
• Больше запросов после третьего сезона The White Lotus, снятого в Maenam и вышедшего в 2025 году, но без измеренных цифр.

Правила, которые должен знать каждый агент

Квота 49% для кондо. Согласно Condominium Act B.E. 2522 (1979) иностранцы могут владеть квартирами в кондо во фрихолд, но площадь в собственности иностранцев не может превышать 49% общей продаваемой площади здания. Сверх этого иностранец может только арендовать (Bektu, июнь 2026). В здании с продаваемой площадью 10,000 кв. м иностранцы могут владеть максимум 4,900 кв. м.

Без земли. Иностранцы не могут владеть землёй, а компания, в которой более 49% иностранного капитала или большинство иностранных акционеров, считается иностранной согласно статье 97 Земельного кодекса (Leto).

Аренда на 30 лет. Самая длинная зарегистрированная жилая аренда составляет 30 лет. Обещания продления вроде 30+30+30 договорные, и суды обычно признают только первый зарегистрированный срок (Bektu).

Предложения 2024 года так и не стали законом. В июне 2024 года правительство в принципе одобрило квоту 75% для иностранцев в кондо и аренду на 99 лет, но проект не был готов (The Nation, июнь 2024). По состоянию на июнь 2026 года ни одно из изменений не принято (Bektu). Правильная формулировка для клиентов в октябре 2026 года: квота 49% и предельный срок аренды 30 лет по-прежнему действуют.

В конце 2026 года курс на ужесточение, а не на смягчение. 19 октября 2026 года премьер-министр начал общенациональную кампанию против номинального владения землёй с дополнительными проверками покупок дороже 2 миллионов бат (Thai Examiner, октябрь 2026; урок 4).

Офф-план в двух строках

Большинство новых кондо продаются офф-план по типовому договору Condominium Act, обычно с поэтапной оплатой напрямую девелоперу, а эскроу используется, только если обе стороны согласны (урок 6). На Пхукете и в Паттайе из-за перепроизводства у покупателя есть пространство для торга, а у вас обязанность проверить девелопера.

Как изучить свой район

1. Выберите один район и изучите его улицы, транспорт, школы, больницы и новые проекты.
2. Следите за данными REIC в прессе и всегда называйте источник и его дату.
3. Узнайте национальности и языки своих покупателей: китайский и бирманский в Бангкоке, русский на Пхукете, бирманский и русский в Паттайе.
4. Спрашивайте в каждом здании, сколько осталось иностранной квоты, а у каждого девелопера об условиях оплаты и истории проектов.

Цены и правила быстро меняются, поэтому проверяйте официальный источник, прежде чем действовать. Посмотрите страницу Таиланда и рынки, чтобы узнать, что охватывает CloserPass.

Этот урок это общая информация, а не инвестиционная консультация.