Карьера в недвижимости: Португалия

Правила, которые должен знать брокер

Государственные органы

Брокерская деятельность регулируется на национальном уровне IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção), органом, который выдаёт лицензию на посредничество AMI, ведёт публичный реестр лицензированных фирм, взимает ежегодный регулятивный сбор и контролирует обязанности агентств по противодействию отмыванию денег по Закону 83/2017. В Законе 15/2013 компетентным органом всё ещё назван его предшественник, InCI. Помимо него, Налоговая и таможенная служба (AT, Portal das Finanças) выдаёт налоговые номера и взимает IMT, гербовый сбор, IMI и AIMI; земельные реестры (Conservatórias do Registo Predial) и нотариусы регистрируют купчие; AIMA занимается видами на жительство для иностранцев с тех пор, как переняла эту работу у SEF; Turismo de Portugal ведёт национальный реестр краткосрочной аренды (RNAL); а INE и Banco de Portugal публикуют основную статистику цен и ипотеки

Лицензия

Посредничество в сфере недвижимости в Португалии может вести только лицензированная посредническая фирма и только по договору (Закон 15/2013, статья 3). Любому поставщику услуг, учреждённому в Португалии, будь то компания или физическое лицо, ведущее деятельность от своего имени (empresário em nome individual), нужна лицензия IMPIC, номер которой называют AMI. Закон устанавливает только два условия: деловую репутацию (idoneidade comercial) и страхование гражданской ответственности не менее чем на EUR 150,000 или равноценную финансовую гарантию. Деловая репутация утрачивается, например, после банкротства без утверждённого судом плана или если законный представитель получил за последние пять лет окончательный приговор к лишению свободы за мошенничество, злоупотребление доверием, коррупцию или отмывание денег. Когда Закон 15/2013 заменил прежний режим, он отменил требование положительного собственного капитала и подтверждение отсутствия долгов по налогам и социальному страхованию. Сборы IMPIC составляют EUR 100 за лицензию и EUR 265 ежегодного регулятивного сбора (в первый год пропорционально), и решение должно быть принято в течение 20 дней, иначе действует молчаливое согласие. У лицензий нет срока действия, но каждый январь владелец должен платить ежегодный сбор и заново подтверждать соответствие требованиям (справка о несудимости каждого законного представителя, действующая страховка и, для компаний, код коммерческого реестра); в 2026 году срок оплаты истекал 20 февраля 2026 года, а неуплата или отсутствие подтверждения ведут к аннулированию. Фирмы, уже лицензированные в другой стране ЕЭЗ, могут зарегистрироваться в IMPIC, чтобы открыться в Португалии, или уведомить IMPIC в течение 60 дней после первой разовой услуги.

Кто может быть агентом

Лицензия принадлежит фирме, а не каждому продавцу. Закон 15/2013 признаёт два вида сотрудников лицензированной фирмы: técnicos de mediação imobiliária (специалисты по посредничеству), которые ведут посредническую работу от имени фирмы, и angariadores, которые помогают готовить и исполнять договоры посредничества. Ни тем, ни другим не нужна собственная лицензия AMI, но каждый должен иметь удостоверение, выданное фирмой, с именем, фото и данными фирмы, а фирма должна хранить их трудовые договоры или договоры оказания услуг. Удостоверения IMPIC получают только законные представители фирмы. Закон определяет посредническую фирму по месту жительства или нахождения в государстве ЕЭЗ (компания также должна быть создана по праву ЕЭЗ), а не по гражданству, поэтому иностранец, законно проживающий в Португалии, может получить лицензию как индивидуальный предприниматель или руководить лицензированной компанией. Граждане ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии могут свободно жить и работать и через три месяца регистрируют проживание в местном муниципалитете (Câmara Municipal). Гражданам стран вне ЕС нужен вид на жительство с правом на работу по найму или самозанятость, который выдаёт AIMA. С Законом 61/2025 (действует с 23 октября 2025 года) прежний путь въезда в качестве гостя с последующей легализацией через заявление о намерениях закрыт: подходящую визу нужно получить до поездки, после чего у AIMA есть, в принципе, девять месяцев на решение о виде на жительство. Общую визу для поиска работы заменила 120-дневная виза для квалифицированной работы.

Правила брокерской деятельности

Договор посредничества (contrato de mediação imobiliária) должен быть письменным и указывать объект и обременения на него, искомую сделку, вознаграждение (фиксированное или в процентах), порядок оплаты и ставку НДС, страховой полис, участие angariador, дополнительные услуги, а также условия эксклюзива и их последствия. Если срок не указан, договор действует шесть месяцев; типовые договоры должны заранее утверждаться органом по защите прав потребителей (Direção-Geral do Consumidor), а договор без этих элементов недействителен, хотя ссылаться на это может только клиент. Вознаграждение выплачивается при заключении сделки или, если так сказано в договоре, при подписании предварительного договора (CPCV); при эксклюзиве фирма получает оплату и тогда, когда сделка срывается по вине собственника. Закон запрещает фирме получать оплату и от своего клиента, и от другой стороны в одной сделке, а деньги, полученные от покупателя до CPCV, хранятся на ответственном хранении и должны быть возвращены по требованию. В сентябре 2026 года обычная комиссия за продажу составляла от 4% до 5% плюс НДС 23% (в целом от 3% до 6%), часто с минимальным вознаграждением около EUR 6,000 плюс НДС; за аренду нормой является месячная плата плюс НДС, которую платит арендодатель, а по новостройкам обычно платит девелопер (BoaVenda). В каждом офисе, договоре, объявлении и в любой переписке должны быть указаны название фирмы и номер лицензии AMI, а в каждом офисе нужна книга жалоб. По закону о противодействии отмыванию денег 83/2017 и Регламенту IMPIC 603/2021 фирмы должны идентифицировать клиентов, хранить записи, обучать сотрудников, сообщать в IMPIC о начале деятельности в сфере недвижимости и подавать квартальные отчёты о каждой продаже, которую ведут, и о каждой аренде с платой от EUR 2,500 в месяц.

Иностранные покупатели

Португалия не ограничивает покупку недвижимости по гражданству: резиденты и нерезиденты покупают на одинаковых условиях, а покупателю нужен португальский налоговый номер (NIF); те, кто живёт за пределами ЕС или ЕЭЗ, должны назначить налогового представителя, чтобы его получить (Global Citizen Solutions, октябрь 2026). Золотая виза больше не принимает недвижимость: Закон 56/2023 (Mais Habitação) с 7 октября 2023 года убрал покупку недвижимости и простой перевод капитала. Среди оставшихся вариантов: EUR 500,000 в квалифицированный португальский инвестиционный фонд, который не вкладывает в недвижимость, инвестиция EUR 500,000 в компанию с созданием пяти рабочих мест, создание десяти рабочих мест, EUR 500,000 на научные исследования и EUR 250,000 на искусство и культуру. Органический закон 1/2026, действующий с 19 мая 2026 года, увеличил срок проживания для натурализации с пяти до семи лет для граждан ЕС и CPLP и до десяти лет для остальных, а уже поданные заявления рассматриваются по старому закону. Налоговый режим для нерезидентов по привычке проживания (NHR) закрыт для новых участников после 2023 года, его заменил IFICI, который даёт ставку подоходного налога 20% на подходящий доход от работы в Португалии и освобождение большей части иностранного дохода на десять лет, но только для тех, кто становится резидентом ради подходящей научной или инновационной деятельности, регистрируется заранее и не был резидентом в предыдущие пять лет. В 2025 году INE насчитал 8,471 покупку жилья покупателями с налоговым адресом за рубежом, на 13.3% меньше, третье годовое снижение подряд, на сумму EUR 3.4 млрд; покупатели из ЕС платили в среднем EUR 335,640, покупатели из других стран EUR 470,277, а резиденты EUR 234,120.

Налоги и сборы

Покупатель платит IMT (налог на передачу недвижимости) и гербовый сбор. В 2026 году границы шкалы IMT на континенте выросли на 2%: для постоянного собственного жилья ставка 0% до EUR 106,346, затем предельные ставки 2%, 5%, 7% и 8% до EUR 660,982, единая ставка 6% до EUR 1,150,853 и 7.5% выше; для второго жилья шкала начинается с 1% и идёт по тем же ступеням, другая городская недвижимость облагается по ставке 6.5%, а сельская земля 5% (PwC Tax Guide 2026). Азорские острова и Мадейра устанавливают свои границы шкалы. Покупатели в возрасте 35 лет и младше, приобретающие первое постоянное жильё, не платят IMT и гербовый сбор до EUR 330,539, а с части выше этой суммы до EUR 660,982 платят только IMT 8%. С 25 мая 2026 года Декрет-закон 97/2026 применяет к нерезидентам, покупающим жильё, единую ставку IMT 7.5%; она не применяется к покупателям, которые раньше были налоговыми резидентами Португалии, и её можно вернуть, если покупатель станет резидентом в течение двух лет или сдаст жильё по умеренной ставке (до EUR 2,300 в месяц), начиная в течение шести месяцев и не менее 36 месяцев за первые пять лет. Гербовый сбор составляет 0.8% цены плюс 0.6% от ипотеки на пять лет и более. Через государственную службу Casa Pronta купчая и регистрация стоят EUR 375 при покупке без кредита и EUR 700 с банковским финансированием, а услуги частного нотариуса или солиситора обычно стоят от EUR 200 до EUR 500 плюс сборы реестра (Literacia Financeira, сентябрь 2026). Собственники ежегодно платят IMI от 0.3% до 0.45% налоговой стоимости городской недвижимости (ставку устанавливает каждый муниципалитет), а физические лица с жилой недвижимостью дороже EUR 600,000 (EUR 1.2 млн для супругов при совместной декларации) также платят AIMI по ставке 0.7%, которая растёт до 1% и 1.5% на более высоких ступенях; компании платят 0.4%, а структуры из налоговых гаваней 7.5%.

Off-plan

Покупки офф-план оформляются предварительным договором купли-продажи (contrato-promessa de compra e venda, CPCV) до окончательной купчей. Он должен быть письменным, с подписями, очно заверенными нотариусом, адвокатом, солиситором или регистрационной службой, а заверяющий должен подтвердить наличие разрешения на строительство или лицензии на эксплуатацию. Размер задатка (sinal) законом не установлен; если покупатель отказывается от сделки, он его теряет, а если сделку срывает продавец, покупатель может потребовать двойной задаток или обратиться в суд с требованием исполнения в натуре, от которого нельзя отказаться в CPCV на недвижимость (Literacia Financeira, октябрь 2026). В Португалии нет общего закона, обязывающего девелоперов гарантировать платежи за офф-план, поэтому покупателям стоит договориться о банковской гарантии или страховом обеспечении задатка и платежей, привязать платежи к этапам строительства и проверить земельный реестр, разрешение на строительство и данные о компании девелопера; если девелопер обанкротится до передачи ключей, покупатель будет лишь обычным кредитором. Задаток при CPCV часто составляет от 10% до 30% цены, а остаток платится поэтапно и при купчей (The Portugal News, май 2026). Декрет-закон 97/2026 также снижает НДС на строительство нового жилья с 23% до 6% с 1 июля 2026 года (по выбору с 1 января 2026 года), если оно продаётся как постоянное собственное жильё ценой примерно до EUR 660,982 или сдаётся по умеренной ставке, а покупатель, который не использует такое жильё как постоянное место жительства, платит дополнительно 10% IMT.

Аренда

Краткосрочная аренда (alojamento local, AL) должна быть зарегистрирована в национальном реестре RNAL. Mais Habitação (Закон 56/2023) заморозил новые регистрации AL в квартирах, ограничил регистрации пятью годами и ввёл чрезвычайный сбор с AL (CEAL); Декрет-закон 76/2024 от 23 октября 2024 года отменил эти меры, снова сделал регистрации передаваемыми и передал контроль муниципалитетам, которые могут принимать правила AL с зонами ограничения и устойчивого роста и возражать против новых регистраций в течение 60 дней (90 в зонах ограничения). Кондоминиумы больше не могут самостоятельно отменять AL: собственники, у которых более половины долей здания (permilagem), могут принять мотивированное возражение из-за повторяющихся нарушений, а решение принимает мэр. И Лиссабон, и Порту применяют зоны ограничения (см. разделы о городах). Долгосрочные договоры аренды должны быть письменными и для постоянного жилья заключаются на срок от одного года до 30 лет; договоры на срок более трёх лет продлеваются на тот же срок, а более короткие на три года, если не согласовано иное, а депозит ограничен двумя месячными платами. Арендодатель может раз в год повышать плату на коэффициент INE с письменным уведомлением за 30 дней: 1.0224 (2.24%) на 2026 год и 1.0256 (2.56%) на 2027 год, опубликован 1 октября 2026 года. До конца 2029 года плата по новому договору на жильё, которое сдавалось в предыдущие пять лет, может превышать прежнюю не более чем на 2%, с некоторыми исключениями. Арендный доход по умолчанию облагается по ставке 25% (меньше для долгих договоров), а с 2026 года по ставке 10% для аренды жилья до EUR 2,300 в месяц по Декрету-закону 97/2026.

Платформы

IMPIC (лицензии на посредничество AMI, ежегодный регулятивный сбор, публичный реестр лицензированных фирм)Портал IMPIC по противодействию отмыванию денег (сообщения о начале деятельности и квартальные отчёты о сделках по Закону 83/2017)Portal das Finanças / AT (NIF, IMT, гербовый сбор, IMI, AIMI, caderneta predial, регистрация в IFICI)Земельный реестр (Conservatória do Registo Predial, certidão permanente)Casa Pronta (единое окно для купчей и регистрации)AIMA (виды на жительство для граждан стран вне ЕС, преемник SEF)Местный муниципалитет (Câmara Municipal): сертификаты о регистрации граждан ЕС, разрешения на строительство и правила ALRNAL, национальный реестр краткосрочной аренды (Turismo de Portugal)Direção-Geral do Consumidor (утверждение типовых договоров посредничества) и Livro de ReclamaçõesСтатистика цен на жильё INE и данные Banco de Portugal по ипотеке