塞浦路斯房地产职业

经纪人必须了解的规定

公共机构

房产经纪业务由房产经纪人注册委员会（Real Estate Agents Registration Council，希腊文 Συμβούλιο Εγγραφής Κτηματομεσιτών，也称 Council of Real Estate Agents）依据经修订的《房产经纪人法》Law 71(I)/2010 进行监管。该委员会负责管理经纪人和助理的登记册、颁发年度执照、检查办公场所、起诉无照经纪行为，目前还负责监督经纪人的反洗钱义务。与之配合的机构包括：土地测量局（DLS，即土地登记处）登记买卖合同、过户、抵押和产权证；税务局征收增值税和资本利得税；内政部下属各区行政公署向非欧盟买家发放购房许可；民事登记和移民局签发居留和工作许可；旅游部副部负责短租房源登记；CYSTAT 和塞浦路斯中央银行发布主要价格指数。本指南仅涵盖塞浦路斯共和国实际控制的地区。岛屿北部自 1974 年起由土族塞浦路斯人管理，是一个独立且高风险的市场：那里的产权常有争议，因为许多土地原属于流离失所的希族塞浦路斯人；共和国刑法 2006 年的一项修正案规定，买卖此类房产属于犯罪，最高可判处七年监禁（Koufettas Law，2026 年 10 月）。本指南不涉及该地区，官方统计中的 Famagusta 区数据也仅指其政府控制的部分。

执照

未列入委员会登记册并持有有效年度执照的人，不得担任房产经纪人、以经纪人自称或收取中介费（Law 71(I)/2010，第 33 条）。法律将经纪人定义为收取费用、为买卖、交换或一个月以上租赁提供居间服务的人。个人申请者必须是塞浦路斯或其他欧盟成员国公民（或惯常居住在塞浦路斯的塞浦路斯公民的配偶或子女），未破产，且未因涉及欺诈或道德败坏的罪行被定罪（已恢复名誉者除外），并须具备相关专业至少三年制的认可学位且在塞浦路斯担任注册助理满 12 个月，或具备至少一年制的相关硕士学位。申请者还须通过委员会关于塞浦路斯房地产和城市规划法的笔试；其他欧盟国家的资格可通过欧洲职业卡（European Professional Card）获得认可。公司注册的条件是：在塞浦路斯或其他欧盟国家成立，办公室设在塞浦路斯，未处于清算中，且所有董事和股东本身都是已注册并持牌的经纪人。根据政府 Business in Cyprus 门户网站（2026 年 10 月），个人申请费为 EUR 100（公司为 EUR 200），注册证书 EUR 350，每份年度执照 EUR 250，经纪人身份卡 EUR 20。注册长期有效，但执照每年到 12 月 31 日为止；续期需要当年 EUR 200,000 的职业责任保险、经纪人拥有办公场所的证明、每名员工的社会保险记录，并可能需要现场检查。委员会在三个月内作出决定。无照执业最高可判处 12 个月监禁、最高 EUR 3,500 罚款或两者并罚，委员会还可予以训诫、处以最高 EUR 2,000 罚款、暂停执业最长五年或除名。执法力度很大：委员会统计，2024 年共立案约 400 起刑事案件，125 起非法经纪行为被定罪；到 2025 年 5 月初，又有 90 名个人和 35 家公司被定罪（Cyprus Mail，2025 年 5 月）。开发商出售自建房产、法院命令的出售、受托人、清算人和接管人不受执照要求约束。

谁可以做经纪人

不是持牌经纪人的销售人员，以房产经纪助理（βοηθοί κτηματομεσίτες）身份工作：他们是受雇于持牌经纪人的自然人，列入委员会的助理登记册，并按经纪人的指示开展工作。助理须具有塞浦路斯或其他欧盟国家国籍、中学毕业证书、无犯罪记录且未破产，并须在入职后 30 天内提出申请；逾期申请只能从提交前 30 天起计算执业时间（Law 71(I)/2010，第 12 条）。委员会会核查雇佣关系是否真实，并已在法庭上确认其有权要求提供工资单、银行流水和工资记录（Cyprus Mail，2022 年 6 月）。2025 年 3 月，劳工部确认，如果合同有规定，助理可以兼职工作，并由雇主支付佣金，而只有持牌经纪人才能从客户处收取佣金；委员会在续期时坚持要求社会保险记录，遭到经纪人协会的质疑，该协会在 2025 年 11 月表示，经其介入后，约 90% 的经纪人和助理执照已完成续期（Cyprus Mail）。由于两个登记册都只对欧盟公民和塞浦路斯人的家庭成员开放，非欧盟公民无法注册为经纪人或助理；实际上，他们只能担任营销、行政或客户服务等支持岗位，并需为此取得工作许可。欧盟、欧洲经济区和瑞士公民无需许可即可工作，如停留超过三个月，须在抵达后四个月内用 MEU1 表格（即“黄单”，EUR 20）登记居留（Mondaq，2026 年）。非欧盟员工需要民事登记和移民局签发的许可，途径有二：一是通过劳工局的劳动力市场测试，证明没有可用的塞浦路斯或欧盟候选人；二是受雇于在商业便利化中心（Business Facilitation Unit）登记的外资公司，此类公司聘用月薪税前至少 EUR 2,500 的高技能员工无需该测试（现有关键员工在 2026 年 12 月 31 日前为 EUR 2,000）（Zeno Legal，2026 年 8 月）。持有投资者永久居留许可的人不得在塞浦路斯工作。

经纪规定

如果双方没有约定费用，法律规定经纪人佣金为交易金额的 3%，在交易完成时支付；如果交易因非经纪人的过错而失败，经纪人仍可就所花时间和费用要求合理报酬（第 20 条）。与未注册或没有有效执照的人订立的任何中介协议，无论书面还是口头，均属无效（第 27 条），因此费用无法依法追讨。经纪人必须书面披露自己在该房产中的任何利益，并须将其所知道的房产实际状况、负担以及法律或规划限制全部告知买家。卖方在土地登记处提交的过户申报必须写明经纪人及所付费用，经纪人须在 30 天内按申报价值的 2/10,000 向委员会缴费。2026 年 8 月，常见佣金为房价的 3% 至 5% 另加 19% 增值税，通常由卖方支付（INDEX.cy）。每则广告、每份文件和每块办公室招牌都必须注明“registered and licensed real estate agent”（注册持牌房产经纪人）字样以及注册号和执照号，对经纪人身份作误导性陈述属于违法行为；私人业主为自有房产做广告时，必须写明自己的姓名和联系方式。议员 Kostis Efstathiou 提出的一项法案要求所有房产买卖合同均由律师起草，该法案曾被前任总统退回一次，2025 年 5 月再次提交议会法律事务委员会审议；委员会已呼吁撤回该法案（Cyprus Mail，2025 年 5 月）。根据反洗钱法 AML Law 188(I)/2007，房产经纪人属于义务实体：他们必须识别并核实客户及最终受益人，对高风险客户核查资金来源，保存记录，并在不向客户泄露的情况下向金融情报机构 MOKAS 报告可疑交易（Kourtellos，2026 年 10 月）。目前由委员会对其进行监管，但一项公开征求意见至 2026 年 2 月 14 日的修正草案，将把整个房地产行业的监管权移交给税务局，以便在欧盟反洗钱条例 2024/1624 于 2027 年 7 月 10 日直接适用之前做好准备（FFWD，2026 年 1 月）。

外国买家

欧盟和欧洲经济区国家的公民与塞浦路斯人享有相同的购房条件。其他外国人（包括英国脱欧后的英国买家）需要依据《外国人取得不动产法》（Acquisition of Immovable Property (Aliens) Law，Cap. 109）取得许可，向房产所在地的区行政公署提交 COMM 145 表格；申请免费，材料齐全时通常需要两到三周。内政部的政策通常允许购买一处占地约 4,000 平方米以内的住宅，或最多两个单位（两套住宅、一套住宅加一间不超过 100 平方米的商铺，或一套住宅加一间不超过 250 平方米的办公室），夫妻视为一名买家，由非欧盟人士控制的塞浦路斯公司也适用同一规定（Papacleovoulou，2026 年 9 月）。买家可以先签署并提交买卖合同备案，但在许可获批之前，产权不能登记在其名下（Koufettas Law，2026 年 10 月）。非欧盟投资者可依据《外国人和移民条例》第 6(2) 条（Regulation 6(2)）获得永久居留：自 2023 年 5 月 2 日起，住宅投资须为向开发商购买的新房，金额至少 EUR 300,000 另加增值税，须一次性付清且资金来自境外，并须有每年至少 EUR 50,000 的稳定收入，配偶另加 EUR 15,000，每个子女另加 EUR 10,000（Kyprianou，2023 年 5 月；GK Law Firm，2026 年 10 月）。2026 年 9 月 24 日，移民事务副部长 Nicholas Ioannides 向议员表示，两年内已签发约 1,500 份此类许可，2013 年以来批出的约 12,000 份许可正在复查，该计划将在塞浦路斯加入申根区之前收紧；截至 2026 年 10 月，尚未公布新规（Cyprus Mail）。投资入籍计划在半岛电视台（Al Jazeera）调查后于 2020 年 11 月废除；此前共有 7,329 人（3,522 名投资者及其家属）获得护照，2025 年 12 月，议会废除了内阁向投资者授予公民身份的权力（Cyprus Mail，2025 年 12 月）。外国需求旺盛：2026 年前九个月提交的 14,969 份买卖合同中，有 6,267 份（41.9%）由境外买家签署，其中 4,173 名为非欧盟公民，2,094 名为欧盟公民（DLS 数据，Cyprus Mail，2026 年 10 月）。2025 年，18,114 份合同中有 7,255 份为外国买家合同，非欧盟买家增长 11%，欧盟买家增长 28%（Cyprus Property News，2026 年 1 月）。

税费

土地登记处的过户费按市场价值分段计收：EUR 85,000 以内为 3%，EUR 85,001 至 EUR 170,000 为 5%，超出部分为 8%；不需缴纳增值税的交易减半征收，因此二手房的实际费率为 1.5%、2.5% 和 4%；已缴纳增值税的房产则完全免收过户费（Philippou Law，2026 年 3 月；Cyprus Tax Life，2026 年 4 月）。一套 EUR 600,000 的二手房，过户费为 EUR 20,600。新建建筑和建设用地须缴纳 19% 增值税。根据 Law 42(I)/2023，个人购买新的永久住所可享受 5% 的优惠税率：适用于前 130 平方米和前 EUR 350,000，前提是住宅面积不超过 190 平方米且总价不超过 EUR 475,000；如果十年内出售或出租该住宅，须退还部分优惠。2023 年 10 月 31 日前提交规划申请的项目仍可适用旧规则（前 200 平方米按 5%，不设价格上限）：建筑许可在 2024 年 12 月 31 日前签发的，申请须在 2026 年 6 月 15 日前送达税务专员；2026 年 4 月 24 日公布的 Law 109(I)/2026 规定，建筑许可较晚签发或仍在审批中的，期限延至 2026 年 12 月 31 日（Mondaq，2026 年）。印花税此前最高为合同价格的 0.2%，上限 EUR 20,000，作为 2025 年 12 月 31 日公布的税制改革的一部分，已自 2026 年 1 月 1 日起取消（PwC Cyprus；EY，2026 年）。卖方出售塞浦路斯房产的收益须缴纳 20% 资本利得税，可先按通胀调整并扣除可抵扣费用；改革将个人终身免税额一般情况从 EUR 17,086 提高到 EUR 30,000，自住至少五年的主要住所从 EUR 85,430 提高到 EUR 150,000，农地从 EUR 25,629 提高到 EUR 50,000（PwC Cyprus）。卖方还须缴纳 2022 年开征的 0.4% 难民住房税。办理抵押登记的费用为贷款金额的 1%，买家通常还需支付约为房价 1% 另加增值税的律师费（INDEX.cy，2026 年 8 月）。年度不动产税已自 2017 年起取消；业主只需向地方政府缴纳垃圾、排污和照明费用，通常每年约 EUR 90 至 EUR 300（Philippou Law，2026 年 3 月）。

期房

大多数新房以期房形式出售，通常只取得了规划许可，最多已签发建筑许可，付款按施工进度分期进行（Connor Legal，2026 年 9 月）。买家最主要的保障，是根据《土地买卖（强制履行）法》Law 81(I)/2011，在签约后六个月内将已签署的买卖合同提交土地登记处备案：备案可登记买家的权益，阻止卖方将该单位出售或抵押给他人，并使买家可以起诉要求过户；逾期备案需要法院命令，备案费为 EUR 50（Koufettas Law，2026 年 10 月）。修正法 Law 132(I)/2023 于 2023 年 12 月 12 日生效后，每份合同都必须附有不超过五个工作日的土地登记处查册证明，列明地块上的任何抵押或负担。银行保函并非强制要求，因此律师建议协商取得银行保函或由保险支持的担保，在交付产权前覆盖定金和分期款。只有在建筑主管部门依据 Cap. 96 为竣工建筑颁发合格证明、所有持有该土地抵押权的银行同意、开发商提交完整的分割文件之后，才会签发独立产权证，此后土地登记处力争在约三个月内发证；延误通常出现在更早的环节，原因包括偏离批准图纸、未满足规划条件、开发商贷款未还清或开发商破产（Koufettas Law，2026 年 10 月）。由此积压的“受困买家”问题仍在处理之中：2015 年那部已签发 11,000 多份产权证的法律于 2024 年 6 月被判无效，Law 110(I)/2025 重新启动了 9,497 份针对 2014 年 12 月 31 日前备案合同的冻结申请，其中 5,417 份尚无产权证，而另有约 15,000 名买家因其建筑存在严重规划违规而未被涵盖（Cyprus Mail，2026 年 6 月）。期房需求强劲：Landbank Analytics 统计，2026 年上半年新房销售 3,594 宗，金额 EUR 1.149 billion；第三季度 1,956 宗，金额 EUR 606.4 million，其中 64.8% 的第三季度成交低于 EUR 300,000；同时，2026 年前五个月获批的住房单位增长了 63.7%（塞浦路斯中央银行）。

租赁

度假出租房依据 Law 34(I)/2019 作为自助式旅游住宿进行监管：自 2021 年 7 月起，房产必须先列入旅游部副部的登记册，才能做短租广告或出租，且每条房源信息都必须显示登记号（Cyprus Mail，2025 年 5 月）。未登记经营最高可判处一年监禁、最高 EUR 5,000 罚款或两者并罚，定罪后每天另加最高 EUR 200 罚款（Philippou Law，2026 年 8 月）。2026 年 7 月发布的审计署报告统计，截至 5 月 6 日共有 8,464 个已登记单位，约占 2021 年人口普查住房总量的 1.7%，而 2025 年估计有 12,000 至 13,000 套短租房源在出租；欧盟短租数据条例 2024/1028 已自 2026 年 5 月 20 日起适用，主管部门可要求平台显示登记号并共享入住数据；塞浦路斯已提议增加登记证明和检查，但没有提出入住晚数限制或地方配额（Cyprus Mail，2026 年 9 月）。如经营者已进行增值税登记，短住住宿须缴纳 9% 增值税。长期租赁大多是自由市场合同，租金和租期由双方约定。《租金管制法》Law 23/1983 仅保护管制区内 1999 年 12 月 31 日前竣工住宅的法定租户，即首份租约到期后继续居住的租户；其租金每两年才能上调一次，且涨幅不得超过法令规定的上限，2023 年 4 月 22 日至 2025 年 4 月 21 日的上限为 6%（Kyprianou，2023 年 5 月），据报道 2025 年至 2027 年仍为 6%（Landager，2026 年 5 月）。自 2026 年起，租金收入只缴纳所得税（不再同时缴纳国防税），且塞浦路斯房产的租金必须通过银行转账、银行卡或其他电子方式支付，否则租户不能抵扣（PwC Cyprus）。RICS 和 KPMG 塞浦路斯房地产指数显示，2026 年第二季度公寓租金同比上涨 7.36%，独立房屋租金上涨 5.30%，公寓的参考毛收益率为 5.51%，独立房屋为 3.01%（Papacleovoulou，2026 年 9 月）。

平台

房产经纪人注册委员会（ktimatomesites.com：经纪人和助理登记册、年度执照、考试、定罪名单）委员会注册和执照续期在线申请门户土地测量局（DLS）：依据 Law 81(I)/2011 的合同备案、查册证明、过户、抵押、产权证区行政公署（内政部）：非欧盟买家的 Cap. 109 购房许可，COMM 145 表格税务局（TAXISnet）：增值税、5% 优惠增值税申请、资本利得税、租金所得税民事登记和移民局：欧盟公民 MEU1 登记、工作许可、Regulation 6(2) 永久居留商业便利化中心（Business Facilitation Unit，聘用非欧盟员工的外资公司）金融情报机构 MOKAS（依据 AML Law 188(I)/2007 提交可疑交易报告）旅游部副部自助式住宿登记册（短期租赁）CYSTAT 房价指数和塞浦路斯中央银行住宅物业价格指数