如何在西班牙成为房产经纪人

西班牙没有全国性的房产经纪人执照。任何人都可以入行，沿海地区的许多经纪人来自国外。但目前有三个地区设有自己的登记册，您受反洗钱法约束，而您的国籍决定了您能以何种方式工作。以下是 2026 年 10 月的整体情况。

简要版

1. 没有全国性的执照或考试。旧的 API 头衔仍然存在，但自 2000 年 6 月的一项自由化法令起已不再强制要求。
2. Catalonia 要求在 AICAT 登记册中登记，并需具备培训、办公室、保险和担保。
3. Valencian Community（瓦伦西亚自治区）要求根据 Decree 98/2022 进行登记，并完成至少 200 小时的培训。2025 年 1 月，法院撤销了其保险和担保金额的规定。
4. Andalusia 在其《住房法》Law 5/2025 中设立了强制登记册，自 2026 年 1 月 24 日起生效。在依赖它之前，请先确认它是否已开放。
5. 欧盟公民可以自由工作。非欧盟公民需要居留和工作许可，可以雇员或自雇身份工作。
6. 每个人都需要 NIE，您可以作为雇员或 autónomo（自雇人士）工作。
7. 薪酬通常为底薪加佣金，autónomo 则为纯佣金。

没有全国性执照

西班牙在 2000 年放开了这一职业。据 Consumer 报道，6 月 23 日的 Royal Decree-law 4/2000 允许任何人无需持有头衔即可从事房地产中介业务，而官方 Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) 头衔的最后一次入行考试于 2000 年 4 月 9 日举行。API 头衔及其行业协会仍然存在，一些经纪人将其作为品质标志，但并非强制。

消费者组织 OCU 在 2026 年 1 月称房地产中介行业“在国家层面监管很少”，无论是在谁可以执业方面，还是经纪人可以收取多少费用方面。正因为这一空白，多个地区制定了自己的规则。OCU 列出 Catalonia、Valencia 和 Balearic Islands（巴利阿里群岛）为设有强制登记册的地区，Madrid、Canary Islands（加那利群岛）和 Navarre 为设有自愿登记册的地区。

Catalonia：AICAT 登记册

如果您在 Catalonia 通过对公众开放的办公室开展业务，就必须在 Catalonia 房地产经纪人登记册（Register of Real Estate Agents of Catalonia）中登记，因经纪人展示的徽章常被称为 AICAT。相关规定来自关于住房权的 Law 18/2007 和 Decree 12/2010。Generalitat 的办理页面列明：

• 培训：相关大学学位（法律、经济、商科、建筑工程等）或经认可的房地产课程证书。如为公司，董事以及每个办公室的负责人都必须满足此要求。
• 对公众开放的营业场所，仅在线上开展业务的除外。
• 每个办公室须投保责任保险，保额至少为每次索赔 €100,000、每年 €600,000。仅在线上开展业务的，则为 €150,000 和 €1,000,000。
• 担保（保证金或保函），每个办公室至少 €60,000，仅在线上开展业务的每名经纪人为 €300,000。
• 办理手续不收费。

登记后，您需展示印有登记编号的徽章和铭牌，该编号还必须出现在您的信笺和广告上。根据该法令第 6.2 条，如有人询问，您必须告知担保是由哪家保险公司或银行出具的。

Valencian Community（瓦伦西亚自治区）：RAI 登记册

Valencian 房地产中介经纪人登记册（Register of Real Estate Intermediation Agents）根据 7 月 29 日的 Decree 98/2022 设立，自 2022 年 10 月 16 日起生效。Generalitat 的常见问题解答指出，它适用于所有在房产买卖、租赁、置换或产权转让中从事居间、咨询或经办的人。单纯的物业管理以及钥匙保管、清洁等旅游租赁服务不在此列。

• 培训：至少 200 个教学课时的房地产相关课程证书。
• 如为公司，董事和每个办公室经理都必须满足此要求，且一人最多只能管理三个办公室。
• 仅在线上开展业务的经纪人需要在该地区有实际地址。

2025 年 1 月，Valencia 高等法院部分支持了竞争主管机构（CNMC）的上诉，撤销了该法令的多项要求，包括 €60,000 担保（线上经纪人为 €300,000）和 €100,000 责任保险（线上为 €600,000）。法院认为对线上经纪人设定更高金额具有歧视性。该判决可上诉至最高法院，因此请在登记当天向 Generalitat 或律师确认适用的规定。

Andalusia：根据 Law 5/2025 设立的新登记册

Andalusia 对外国经纪人很重要，因为它包括 Costa del Sol。其 12 月 16 日的《住房法》Law 5/2025 于 2025 年 12 月 24 日在官方公报（BOJA）上发布，并于 2026 年 1 月 24 日生效。该法设立了 Andalusia 住宅领域专业房地产经纪人登记册（Register of Specialised Real Estate Agents of the Residential Sector of Andalusia），法律序言称其为强制性登记。

第 52 条规定了登记条件：

• 满足以下之一：官方 API 头衔，社会与法律科学、工程或建筑专业的大学学位，申请前连续至少四年的房地产从业经验，或官方经纪人协会会员资格。
• 在过去四年内完成至少 100 小时的官方培训，内容涉及住宅中介和保障性住房。该要求适用于企业主和 50% 的在职员工。
• 按照法律及其实施条例的规定提供担保或保险。
• 无与房地产中介相关的犯罪记录。

该法另有一项关于登记册启用的最终条款。我们无法确认该登记册在 2026 年 10 月是否已开放申请。请从现在起保留您的经验和培训证明，并在对外宣称已登记之前向 Junta de Andalucía 核实。

反洗钱义务

根据 Law 10/2010 第 2.1(l) 条，开发商以及任何以专业身份在房产买卖中担任经纪人、佣金代理或中介的人都是义务主体。这意味着要进行了解客户（KYC）核查、识别最终受益人，并向西班牙金融情报机构 SEPBLAC 报告可疑交易。请询问任何中介公司如何处理这些核查。正规的中介公司会有书面流程和指定负责人。

工作权利：欧盟与非欧盟

欧盟、欧洲经济区和瑞士公民。您可以在西班牙以雇员或自雇身份工作。如果停留超过三个月，必须在抵达后三个月内亲自到所在省份的外国人办公室（Oficina de Extranjería）或警察局登记。内政部表示，登记证明当场签发，上面显示您的外国人身份号码。

以雇员身份工作的非欧盟公民。雇主根据 Organic Law 4/2000 和 Royal Decree 1155/2024 申请首次居留和工作许可。包容部（Ministry of Inclusion）的信息说明指出，该职位必须列入季度紧缺职业清单，或者雇主必须证明无法在本地招到人，包括在公共招聘门户网站上发布过招聘信息。合同必须保证在许可有效期内提供工作。决定应在三个月内作出，逾期未答复即视为拒绝。之后，您需在一个月内到领事馆申请签证，入境西班牙，在社保局登记，并申请外国人身份证（TIE）。

以自雇身份工作的非欧盟公民。该部关于自雇许可的说明要求提供：您的业务所需的执照、资质或经验证明、投资充足的证明（例如由 ATA 或 UPTA 等自雇者协会出具的可行性报告），以及无犯罪记录。您需亲自到居住地的西班牙领事馆申请。首次许可有效期为一年，且仅限一个地区和一个行业。

NIE

每一位在西班牙工作、购房或经商的外国人都需要 NIE（外国人身份号码）。该号码只分配一次，且不会更改。在西班牙境内，您需预约并携带护照，在警察局或外国人办公室提交 EX-15 表，并用 790 code 012 表缴费（据 Universidad Autónoma de Madrid，费用为 €9.84）。在境外，则向西班牙领事馆申请。持工作签证入境的非欧盟员工，通常会发现签证上已印有 NIE。

雇员还是 autónomo

雇员。中介公司与您签订劳动合同，为您缴纳社保并代扣个人所得税。您通常可获得底薪以及您所创造佣金的一定分成。

Autónomo。许多经纪人，尤其是在加盟和网络模式下，都是自雇人士。您需在税务局和社保局登记，向中介公司或客户开具发票，对您的佣金收取 21% 增值税，并自行缴纳每月社保。

• 新的 autónomo 可享受前 12 个月每月 €80 的固定费率，如果您的净收入仍低于最低工资，可延长至第二年（Billeo）。
• 此后，缴费金额取决于您的净收入。政府将 2026 年的金额维持在 2025 年水平，按各档次最低基数计算为每月 €200 至 €590（El Derecho，2025 年 12 月）。一项小额附加费（MEI）于 2026 年 1 月从 0.8% 上调至 0.9%。

具体数字请参阅西班牙房产经纪人佣金。

经纪人如何获得报酬

西班牙没有关于经纪人薪资的官方数据。以下数字是 GoWork 的招聘网站估算，最后更新于 2023 年 10 月。请将其作为谈判的起点，而不是承诺。

个人资料	估计固定薪资（每年税前）
无经验	€12,800 至 €20,000
4 至 10 年	€25,000 至 €33,600
20 年以上	€46,300 以上
销售经理	€32,600 至 €60,200

来源：GoWork，2023 年 10 月。

GoWork 估计，薪资加佣金的典型总收入为每年 €20,000 至 €60,000，具体取决于城市、经验和业绩。佣金是您每成交一笔交易时中介公司所收费用的一部分。分成比例由中介公司自行设定，因此请在签约前以书面形式确认。

工作机会在哪里，以及语言要求

外国买家是沿海市场的重要组成部分。Alicante Plaza 于 2025 年 8 月报道的 Registradores 数据显示，外国人在住房购买中的占比在 Alicante 省约为 43%，在 Málaga 约为 33%，而全国平均为 14.1%。买家国籍排名前列的是英国、比利时和荷兰。

• 与公证处、银行、市政厅打交道以及办理大部分文书工作都需要西班牙语。
• 在 Costa del Sol 和 Costa Blanca，英语是与许多国际买家沟通的工作语言。
• 考虑到沿海地区的买家构成，荷兰语、法语、德语或斯堪的纳维亚语言是真正的优势。
• 在 Catalonia 和 Valencian Community，加泰罗尼亚语或瓦伦西亚语对接触本地客户和地区行政部门都有帮助。

如何选择中介公司

• 在 Catalonia、Valencia 或 Andalusia，请询问中介公司的登记编号，并核实其广告上是否标注了该编号。
• 询问哪些保险和担保覆盖客户资金，以及由谁出具。
• 询问其如何根据 Law 10/2010 进行反洗钱核查。
• 询问您将是雇员还是 autónomo，并以书面形式确认底薪、佣金分成、业绩目标和付款日期。
• 询问您离职后才成交的交易如何处理。
• 如果您是非欧盟公民，请确保中介公司会在您入职前为您申请工作许可。

危险信号

• 中介公司要求您在没有合同或未登记为 autónomo 的情况下工作。
• 佣金以现金收取或打入个人账户。
• 与卖方没有书面委托（“nota de encargo”），因此您无法证明自己有权收取佣金。
• 非欧盟员工被要求在许可和签证批下来之前就开始工作。
• 承诺的收入远高于本指南中的区间。

西班牙的经纪人规定因地区而异，Andalusia 的规定在 2026 年发生了变化。本指南已于上方所示日期核查。内容为一般信息，不构成法律或税务建议。CloserPass 不隶属于任何西班牙政府机构。

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