西班牙的房地产职业

经纪人必须了解的规定

公共机构

没有全国性的经纪人监管机构。住房属于地区事权，因此由各自治区决定经纪人是否必须登记：Catalonia 设有强制性的房地产经纪人登记册（Registre d'Agents Immobiliaris de Catalunya），Valencian Community 根据 Decree 98/2022 设有强制登记册，Andalusia 通过 Law 5/2025 设立了住宅领域专业房地产经纪人登记册，Balearic Islands 则设有自愿性官方登记册（Law 3/2024）。在全国层面，住房与城市议程部（MIVAU）制定住房政策，SEPBLAC 监督反洗钱合规，土地登记处（Colegio de Registradores）和公证人（Consejo General del Notariado）记录契据，税务局（AEAT）和地区税务部门征收房产税

执照

西班牙没有全国性的经纪人执照，也没有强制考试。Royal Decree-law 4/2000（第 3 条）向所有人开放了房地产中介业务，无需官方 Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) 头衔，也无需加入 Colegio de APIs；API 头衔和行业协会仍然存在，是品质的标志，而非法律要求。各地区的规定则对设有营业场所的经纪人附加了条件。据 Generalitat 介绍，Catalonia（Law 18/2007 和 Decree 12/2010）要求每位经常性有偿执业的经纪人登记，须具备认可的培训、对公众开放的办公室（或适用仅线上制度）、每个办公室每次索赔至少 EUR 100,000、每年 EUR 600,000 的职业责任保险，以及每个办公室每年 EUR 60,000 的保证金（仅线上经纪人为 EUR 300,000）。Valencian Community 通过 Decree 98/2022 将登记设为强制，但在 2025 年 1 月，Valencia 高等法院（TSJCV）应竞争主管机构 CNMC 的上诉，撤销了 EUR 60,000 担保、EUR 100,000 责任保险以及另外两项要求；该判决可上诉至最高法院。Andalusia 的《住房法》Law 5/2025（BOJA 2025 年 12 月 24 日，BOE 2026 年 1 月 8 日）设立了序言称为强制性的登记册，凭宣誓声明登记，条件包括 API 头衔、相关学位或四年有据可查的从业经验，另需业主和一半员工完成 100 小时的专项培训、提供保险或担保且无犯罪记录；一项最终条款将登记册的启用留待后续步骤，截至 2026 年 10 月其启用日期尚未确认。Balearic 登记册为自愿性质。

谁可以做经纪人

由于没有全国性执照，任何欧盟、欧洲经济区或瑞士公民在取得外国人身份号码（NIE）并在停留超过三个月时办理欧盟登记证明后，都可以在西班牙以受雇或自雇身份从事经纪人工作。非欧盟公民需要允许工作的居留许可：由中介公司担保的雇员许可，或自雇（cuenta propia）居留和工作许可，两者自 2025 年 5 月 20 日起均受新的移民条例 Royal Decree 1155/2024 管辖。自由职业者需在税务局（036 或 037 登记表）和自雇人员社保特别制度中登记为 autónomo，中介公司通常以 SL 公司形式设立。在 Catalonia、Valencian Community 以及登记册启用后的 Andalusia，经纪人或中介公司在开设营业场所时还必须满足地区登记条件。仅为已登记中介公司带看房产的员工，由公司的登记覆盖。

经纪规定

买卖佣金不受监管，也没有上限：传统中介通常收取房价的约 3% 至 7%，在 Costa del Sol 通常约为 5%，另加 21% 增值税，一般由卖方支付，也有些中介同时向买方收费（HelpMyCash，2026 年 2 月）。书面委托（nota de encargo）在各地都是良好做法，在 Catalonia 和 Balearic Islands 更是地区规定的要求；委托书应写明价格、佣金、是否独家以及期限。定金通常先通过私人预订支付，然后签订 arras 合同（通常为房价的 10%），之后再在公证人面前签署契据。房地产经纪人和开发商是反洗钱法 Law 10/2010 规定的义务主体：他们必须识别客户和最终受益人，实施基于风险的尽职调查，并向 SEPBLAC 报告可疑交易。对于长期租赁，《住房法》Law 12/2023（2023 年 5 月 26 日生效）修订了《城市租赁法》，规定当房东是聘请中介的一方时，中介费和起草租约的费用由房东而非租客支付。

外国买家

任何人，无论是否为居民、无论国籍，都可以在西班牙购买房产；买方需要 NIE，通常通过西班牙银行账户缴纳税款和支付账单。主要例外是军事或国防区域，部分非欧盟买家需事先获得授权。针对购房金额 EUR 500,000 及以上的投资者居留许可（黄金签证）已由 Organic Law 1/2025 废除，自 2025 年 4 月 3 日起生效（La Moncloa）；在此日期之前提交的申请按旧规审理，已获批的许可继续有效，并可按原批准条件续签。2025 年曾有一项法案提交至议会，拟对非欧盟、非居民买家征收最高相当于房价 100% 的税，但截至 2026 年 10 月尚未通过。外国需求创历史新高：2026 年第二季度，外国人占全部住房购买量的 15.98%（约 26,800 套），以英国（6.99%）、荷兰（6.94%）、德国（6.11%）、摩洛哥（6.09%）、罗马尼亚、意大利、法国和波兰买家为主（Registradores）。

税费

购买二手房时，买方缴纳地区转让税（ITP）：Andalusia 为 7%（EUR 150,000 以下的自住房为 6%，35 岁以下买家购买 EUR 150,000 以下的住房为 3.5%）；Valencian Community 自 2026 年 6 月 1 日起签署的契据为 9%（此前为 10%），房产价值超过 EUR 1 million 时按全价征收 11%。从开发商处购买新房时，买方缴纳 10% 增值税（地块和商铺为 21%），另加印花税（AJD）：Andalusia 为 1.2%，Valencian Community 自 2026 年 6 月起为 1.4%（此前为 1.5%），部分自住房适用优惠税率。公证费和土地登记费按官方收费标准收取，合计通常远低于房价的 1%。卖方缴纳市政土地增值税（plusvalía municipal，按土地增值征收，可选择客观法或实际增值法计算）以及资本利得所得税。非居民卖方按增值部分缴纳 19% 的税，买方必须代扣房价的 3%，并在一个月内缴纳给税务局（211 表）。非居民业主每年缴纳非居民所得税：租金收入方面，欧盟和欧洲经济区居民按净收入的 19% 缴纳，其他人按总收入的 24% 缴纳；未出租的房产按地籍价值的 1.1% 或 2% 计算推定收入，并按相同税率征税。业主还需每年缴纳市政房产税（IBI）。

期房

期房受《建筑法》Law 38/1999（LOE）保护。其第一附加条款经 Law 20/2015 修订后，要求在竣工前收取款项的开发商将款项存入信贷机构的专用账户，并通过银行担保或保险单担保所有预付款项的全额加法定利息，因此如果建筑未按时开工或完工，或未取得入住许可证，买方可以取回款项。每次付款时都应将担保连同收据交给买方；最高法院判例认定，即使没有个人担保，银行也须对其接受存入开发商账户的买方款项承担责任。LOE 还为住房提供十年结构担保，由强制性的十年损害保险（seguro decenal）作为保障，另有三年的宜居性缺陷担保和一年的装修缺陷担保。典型的付款计划是：先付预订费，施工期间分期支付 20% 至 40%，竣工时支付余款和税费。买方应核查建筑许可证、担保证明以及该开发项目在土地登记处的登记信息。

租赁

长期租赁受经《住房法》Law 12/2023 修订的《城市租赁法》（LAU，Law 29/1994）管辖：最短租期为五年（房东为公司时为七年），住宅的法定押金为一个月租金，中介费由房东支付，租金上限仅适用于地区政府宣布为“紧张”的区域；Catalonia 已实施，而截至 2026 年 10 月 Andalusia 和 Valencian Community 尚未宣布此类区域。度假出租需要地区登记（在 Andalusia 为旅游登记册，在 Valencian Community 为旅游住宅登记册），并且自 2025 年 7 月 1 日起，在平台上发布广告还需要来自统一租赁登记册（Registro Único de Arrendamientos，Royal Decree 1312/2024）的全国登记编号。自 2025 年 4 月 3 日起，Organic Law 1/2025 还规定，楼内公寓开始用作旅游出租之前，须获得业主委员会五分之三的同意。各城市还可以更进一步：Málaga 于 2025 年 8 月暂停新的旅游公寓登记，最长三年，同时修改其城市规划。

平台

土地登记处（Registro de la Propiedad）和 Colegio de Registradores 统计数据（ERI）Catastro（地籍价值和参考价值）公证人（Consejo General del Notariado，Portal Estadístico del Notariado）Agencia Tributaria（非居民税 210 和 211 表，autónomo 登记 036/037 表）地区税务机构（Andalusia 的 ATRIAN，Agència Tributària Valenciana）SEPBLAC（反洗钱监管，Law 10/2010）警察局外国人办公室（NIE 和居留卡）Registre d'Agents Immobiliaris de Catalunya 和 Valencian 经纪人登记册（Decree 98/2022）Andalusia 专业房地产经纪人登记册（Law 5/2025）Registro Único de Arrendamientos（短租登记编号）INE 房价指数和 Banco de España 按揭数据