法国房地产职业

经纪人必须了解的规定

公共机构

法国的房地产经纪业受 loi Hoguet（1970 年 1 月 2 日第 70-9 号法律）及其实施法令（1972 年 7 月 20 日第 72-678 号法令）管辖。法国没有全国性的经纪人监管机构：职业执照由公司总部所在地的 Chambre de commerce et d'industrie（CCI，工商会）通过其房地产专业人士在线档案颁发。消费者保护机构（DGCCRF）检查中介的委托、收费公示和误导行为；notaire 作为公职人员，起草并签署每一份最终买卖契约，并代收过户税；税务部门（DGFiP）公布各省的过户税率；商事法院书记处保管 agents commerciaux 特别登记册（RSAC）。FNAIM 等行业组织（自称拥有约 10,000 家会员中介）代表行业，但不颁发任何执照。

Carte professionnelle（职业执照）

凡是以经常性活动为他人洽谈、买卖、出租或管理房产的人，都必须持有 carte professionnelle。执照按业务类别标注：T 代表交易，G 代表物业管理，S 代表共管物业管理（syndic），每家公司一张执照。执照由 CCI 依据 Cerfa 15312 表格颁发，有效期 3 年；须在到期前 2 个月申请续期。申请人必须证明具备职业能力、品行良好、投保职业责任险（RCP），如中介代管客户资金，还须提供财务担保；以名誉声明不为客户持有任何资金、有价物或证券的交易中介则无需担保。职业能力指法律、经济或商科 bac+3 学历、BTS Professions immobilières 或同等的 6 级资格，或相关经验：持有 baccalauréat 者在持证人处受雇 3 年，没有则需 10 年，担任管理职务的可缩短至 4 年。2026 年 10 月，CCI Bretagne 首次申领费用为 160 €，续期 130 €；其他 CCI 的收费可能略有不同。续期时，持证人及所有为该中介洽谈业务的人都必须证明每年完成 14 小时继续教育，或 3 年内共 42 小时，其中至少 2 小时职业道德、2 小时住房准入反歧视培训。

谁可以做经纪人

大多数经纪人从来不持有自己的执照。他们凭 attestation d'habilitation 为持证人工作，这是一份与某一持证人绑定的个人文件，允许他们在该持证人授予的权限内洽谈业务。向 CCI 提出申请的是持证人而不是经纪人（Cerfa 15315，CCI Bretagne 收费 55 €），授权证明必须在开始工作前签发；执照续期、经纪人更换中介或信息变更时须重新办理，且永远不允许为其他专业人士工作。身份有两种。受雇的 négociateur 是中介的雇员，劳动合同不能替代授权证明。agent commercial immobilier（常称 mandataire）是自雇人士：在商事法院书记处的 RSAC 登记，通常以 micro-entrepreneur（微型企业主）身份，与持证人签订合同，持有授权证明和自己的责任险。agent commercial 不得收取或持有客户资金，不得经营中介或门店，也不得超越所授权限。截至 2025 年底，IAD、Safti、Capifrance 和 eXp 等 mandataire 网络共有约 47,000 名顾问，同比增长 7%，处理了通过专业人士完成的交易的 28%（约 640,000 笔中的 179,000 笔），2018 年这一比例为 13%。欧盟、欧洲经济区和瑞士公民可以与法国公民同等条件工作和注册为 micro-entrepreneur，无需居留许可。非欧盟公民需要涵盖该活动的许可：自雇工作需持有 carte de résident、欧盟长期居民许可、创业者人才护照、私人与家庭生活许可，或企业家与自由职业许可；后者有效期一年，只有当该活动为主要职业且收入至少达到年度最低工资（2026 年约 21,876 €）时才能续期。学生和受雇居留许可不允许自雇工作。法律没有规定法语考试，但委托书、买卖协议和 CCI 档案都是法语，因此实际上需要流利的法语。

委托、佣金与分成

没有书面委托（mandat）不得开始任何洽谈，委托书须写明期限、佣金及由谁支付、各方当事人、房产、是否独家以及如何终止，每份委托都须按日期顺序登记在中介的委托登记册中。独家委托在头 3 个月内不得解除（第 72-678 号法令第 78 条）；此后通常须提前 15 天以挂号信通知，对于个人卖家，中介必须在委托默认续期前提醒其有权终止。把普通委托说成独家委托、援引已过期的独家条款、在卖家自行找到买家时仍要其付费，或在交易未完成时收取佣金，均属违法；在门店以外或远程签署的委托必须附上消费者撤回表格。佣金可自由定价，但自 2017 年 1 月 10 日的 arrêté（部长令）起，必须以含增值税金额公示，并注明由谁支付，在中介橱窗、店内和网站上展示；自 2022 年 4 月 1 日起，价目表必须给出最高费率；只显示买方承担部分或标注“面议”的价目表不合规。在 2019 年的调查中，DGCCRF 在所检查的 2,175 家中介中发现 64% 存在问题。实际上，佣金约为房价的 3% 至 10%，价格越高费率越低，200,000 € 至 400,000 € 的交易平均为 4.5% 至 5%；传统中介收取约 4% 至 6%，mandataire 网络约 3% 至 4.5%，约 70% 的出售委托由卖家支付佣金（行业估计）。网络顾问可保留其带来佣金的一部分：IAD 基础分成 69%，Safti 70%，Capifrance 72%，随业绩提高，月费套餐约为 159 € 至 205 €（不含增值税）；eXp France 起点为 75%，一年内不含增值税佣金超过 80,000 € 后升至 100%。适用全国房地产集体协议（IDCC 1527）的受雇 négociateur 领取固定工资加佣金；非管理层 VRP négociateur 的最低工资为每月税前 1,500 €，可作为佣金预支。

外国买家

外国人在法国购房与法国公民条件相同，无需许可，也没有居住要求。最终契约（acte authentique）必须由 notaire 办理，并由其代收过户税。在此之前，买卖双方通常先签署 compromis 或 promesse de vente，个人购房者随后有 10 个自然日的撤回期，自通知已签合同的挂号信首次投递次日起算（如在 notaire 面前签署，则自签署后起算），无需理由、不受处罚，已付定金须在 21 天内退还（Code de la construction et de l'habitation 第 L.271-1 条）。在全国范围内，2022 年非居民外国人约占二手房交易的 1.8%，约 20,000 笔，但集中在蔚蓝海岸和巴黎。非居民卖家须就资本利得缴纳 19% 的所得税，外加 17.2% 的社会税（受欧洲经济区或瑞士社保覆盖的卖家为 7.5%），利得超过 50,000 € 的部分还须缴纳 2% 至 6% 的附加税；持有减免从第六年开始，持有 22 年后完全免征所得税，30 年后免征社会税；居住在欧洲经济区以外的卖家，在售价超过 150,000 € 且持有不足 30 年时，需要指定税务代表。房地产财富税（IFI）适用于 1 月 1 日净房产超过 130 万 € 的情况，税率为 0.5% 至 1.5%，非居民只就其在法国的房产缴纳。

税费

二手房买家须缴纳过户税（droits de mutation，即法国人所说“frais de notaire”的主要部分）。2025 年预算允许各省在 2025 年 4 月 1 日至 2028 年 3 月 31 日期间将其份额从 4.50% 提高到 5.00%：89 个省已提高，合计约 6.31%（常四舍五入为 6.32%），其余省份以及已提高省份中符合条件的首次购房者仍为 5.81%。巴黎、Rhône（里昂）和 Gironde（波尔多）属于提高组；Alpes-Maritimes（尼斯、戛纳、昂蒂布）维持 5.81%。加上 notaire 的费用和开支，购买二手房的总成本约为房价的 7.2% 至 7.8%，例如巴黎一套 250,000 € 的公寓为 7.81%，Alpes-Maritimes 一套 340,000 € 的房产为 7.19%。由买家支付中介佣金时，税款按支付给卖家的净价计算，因而更低。竣工后 5 年内出售的新房，价格中含 20% 增值税，过户税较低。2026 年 10 月，房贷利率平均为 15 年期 3.50%、20 年期 3.66%、25 年期 3.75%，且呈上升趋势。第二居所业主须缴纳 taxe d'habitation，住房紧张地区（zone tendue）的市镇可在此基础上加征 5% 至 60%：zone tendue 的 3,689 个市镇中有 1,666 个征收附加税，巴黎、里昂、波尔多和尼斯按最高 60% 征收，而戛纳不征收。

期房

新房大多以 VEFA（vente en l'état futur d'achèvement，期房买卖）形式出售，受《建筑与住房法典》规范。买家通常先签预订合同，如一年内签约，定金上限为房价的 5%，两年内为 2%，超过两年则不得收取。之后按工程进度付款，并设有法定上限：地基完工时最多 35%，建筑封顶防水（hors d'eau）时 70%，竣工时 95%，最后 5% 在交房时支付，如发现瑕疵可暂扣；逾期付款罚金上限为每月 1%。每个住宅 VEFA 都必须附有竣工担保（garantie financière d'achèvement，GFA），2015 年 1 月 1 日起提交建筑许可的项目，担保必须来自银行、保险公司或担保公司，而不能由开发商自己提供（ordonnance 2013-890）。针对新建出租公寓的 Pinel 税收优惠已于 2024 年 12 月 31 日结束。2026 年预算（2026 年 2 月 19 日第 2026-103 号法律）设立了私人房东身份，自 2026 年 2 月 21 日起生效，适用于 2028 年 12 月 31 日前的购房：不带家具出租 9 年的业主可对房价的 80% 计提折旧，集合住宅中的新公寓按租金水平每年 3.5%、4.5% 或 5.5%，工程费用至少占房价 30% 的旧房为 3% 至 4%，每年上限 8,000 € 至 12,000 €，每户最多 2 套，以上依据 Manda 对最终文本的总结（2026 年 9 月）；早期草案有所不同，提供建议前请核对官方文本。

租赁

自 2025 年 1 月 1 日起，能源性能证书（DPE）评级为 G 的住房不得再以新签或续签租约出租；F 级住房将于 2028 年、E 级住房将于 2034 年跟进，该规定也适用于带家具度假出租（loi Climat et résilience）。自 2026 年 1 月 1 日起，新的电力换算系数（1.9 取代 2.3）预计将使约 850,000 套电采暖住房脱离 F 级和 G 级，持有近期 DPE 的业主可从 ADEME 下载更新后的证书。2024 年 11 月的 loi Le Meur 将未评级带家具度假出租的 micro-BIC 扣除比例降至 30%，上限 15,000 €（已评级的为 50% 和 77,700 €），允许市长将主要住所的出租限制在每年 90 天并设定配额，并要求几乎所有市镇实行登记号制度。自 2025 年 2 月 15 日起，按 LMNP 实际制度带家具出租并出售房产的业主，在计算资本利得时必须加回已扣除的折旧，学生公寓、老年公寓和护理院除外；2026 年预算对新的私人房东身份也适用同一规则。

平台

CCI 房地产专业人士档案：carte professionnelle T、G 和 S，attestations d'habilitation商事法院书记处：agents commerciaux 的 RSAC 登记每家中介保管的委托登记册Notaires：compromis、最终契约、过户税DGFiP：各省过户税率DGCCRF：委托和收费公示检查ADEME：能源性能证书（DPE）市镇为带家具度假出租发放的登记号Notaires-INSEE 房价指数及 Notaires du Grand Paris 数据