格鲁吉亚房地产职业

经纪人必须了解的规定

公共机构

高加索国家格鲁吉亚没有房地产监管机构：没有国家机构为经纪人发放执照、组织考试或保存经纪人登记册，经纪人佣金也不受监管（TbilisiExperts，2026 年 7 月）。经纪人不是反洗钱法规定的义务主体，因此没有任何机构对其进行监管；为覆盖房地产风险，国家公共登记署（NAPR）本身被列为义务主体（MONEYVAL，2024 年 12 月）。公共登记处和司法大厦负责登记所有权、未来业主权利和企业。国家就业促进局向外国人签发工作许可，税务局负责税务身份，格鲁吉亚国家银行制定抵押贷款规则。格鲁吉亚国家房地产协会 GNARE 成立于 2014 年 4 月，是一个自愿性协会，对该行业没有法定权力。

执照

无需执照。格鲁吉亚没有面向房产经纪人的国家执照、考试或登记册（TbilisiExperts，2026 年 7 月），也没有找到 2024 年至 2026 年间关于经纪人的法律或法律草案。经纪人也不在反洗钱法的覆盖范围内，MONEYVAL 在 2024 年 12 月称之为中等程度的缺陷。公信力来自 GNARE，该协会称自己是美国全国房地产经纪人协会（National Association of REALTORS）在格鲁吉亚唯一的合作伙伴，也是唯一获准在格鲁吉亚使用 REALTOR 商标的机构。它开设经 CEPI 认证的自愿性经纪人认证课程，会员收费 750 GEL，非会员 900 GEL，并公布已认证经纪人名单（GNARE，2026 年 10 月）。中介公司就是一家普通的注册企业：个体经营者（IE）或有限责任公司（LLC），在司法大厦或公共登记处注册，并自动获得税号。

谁可以工作

格鲁吉亚人无需任何执照即可做经纪人。外国人也可以工作，但自 2026 年 3 月 1 日起，大多数没有永久居留的外国人从事有偿工作、自由职业或经营业务（包括自雇和 IE 活动）都需要工作许可，即从事劳动活动的权利。2025 年 6 月对劳务移民法和外国人法的修订通过 2026 年 2 月 20 日第 70 号政府令生效：仅凭签证或临时居留卡已不再享有工作权，原有的劳务移民登记也被废除（Fragomen，2025 年 11 月；Legal.ge，2026 年 2 月）。许可由国家就业促进局通过劳务移民门户签发，需 30 个日历日，加急服务为 10 个工作日；自雇申请人和 IE 自行申请，需提交商业计划或经营证明并参加视频面试。Legal.ge 给出的费用为标准 200 GEL、加急 400 GEL，而另一家律师事务所称费用上限为 500 GEL，因此请核实当前金额。雇主必须先在 Worknet 上发布职位空缺 10 个工作日，但有豁免情形，例如国际公司身份以及月薪超过 15,000 GEL 的职位。截至 2026 年 3 月 1 日已登记为在职劳务移民的人可以过渡到 2027 年 1 月 1 日，已在工作的自雇外国人自 2026 年 5 月 1 日起面临执法。无许可工作，劳动者和雇主每次违规各罚 2,000 GEL，再犯加倍，之后三倍（Fragomen；Legal.ge）。永久居民可获豁免；一些律师事务所称投资居留许可持有人也可豁免，但各来源说法不一，依赖之前请先确认。许多国家的访客可以免签停留最长一年，自 2026 年 1 月 1 日起需持有保额至少 30,000 GEL 的旅行医疗保险，但免签停留永远不允许工作。

佣金与中介公司

佣金不由法律规定。二手房交易中，大多数经纪人收取约 3%，可协商，通常由卖方支付（ExpatHub，2025）；其他来源给出 2% 至 3%（GeorgiaExpats，2026 年 2 月）或 2% 至 5%，有时由买卖双方分担（TbilisiExperts，2026 年 7 月）。新房交易中，买家通常不付费，由开发商向中介公司支付，这就是巴统中介公司宣传买家 0% 佣金的原因。租赁中，租户通常支付一个月租金的 50%，范围在 30% 至 50% 之间（Madloba，2026 年 10 月）。没有公开来源给出格鲁吉亚经纪人的薪资或佣金分成：预计二手房交易可获得佣金分成，期房销售可获得开发商营销费，租赁管理可获得服务费，并请以书面形式约定您的分成。税务身份很重要。IE 可以向税务局申请小企业身份，营业额在 500,000 GEL 以内按 1% 征税，500,000 至 1,000,000 GEL 之间按 3% 征税，但律师事务所指出，房地产经纪业务被排除在这一身份之外（Legalese，2026 年 7 月；Gegidze），因此注册前请先咨询会计师。客户线索来自门户网站 myhome.ge（由 TNET 运营）、ss.ge、新房平台 korter.ge 和 place.ge，来自 Facebook 群组和 Telegram 频道，在巴统还来自与外国买家用俄语和英语进行的 WhatsApp 和 Telegram 对话。

外国买家

外国人可以自由购买公寓和其他非农业房产，条件与格鲁吉亚人相同（GRATA International，2025 年 9 月）。农业用地仅限格鲁吉亚公民和实体购买，继承等情形除外。并非每笔买卖都需要公证人：合同可以在公共登记处或司法大厦签署，远程买家使用经公证并加注海牙认证（apostille）的授权书（ExpatHub；GeorgiaExpats）。自 2026 年 3 月 1 日起，市场价值至少 150,000 USD（此前为 100,000 USD）的房产可用于申请临时居留许可。可以合并多处房产，价值以认证评估为准，现有持有人只要保留房产，就可以继续按旧规定续签（Erickson Immigration Group，2026 年 2 月）。投资居留许可起点为 300,000 USD，有效期 5 年，并可通往永久居留（Legal.ge，2026 年 10 月）。实际上价格以 USD 报价，许多交易也以 USD 结算，但自 2017 年起企业必须以 GEL 标价，违者罚款 1,000 GEL，警告后再犯罚款 5,000 GEL（ISET Policy Institute，2017 年 2 月）。关于以外币结算房产交易的规定，各来源说法不一，请向银行或律师核实。

税费

购房不征收转让税或印花税（Georgiafy，2026 年 8 月；GeorgiaExpats，2026 年 2 月）。公共登记处办理所有权变更登记的收费为：4 个工作日 150 GEL，1 个工作日 270 GEL，当天 350 GEL（NAPR，2026 年 10 月）；较早的指南仍写着 50 至 200 GEL。个人每年的房产税取决于家庭收入：年收入低于 40,000 GEL 免税，超过后按市政府设定的税率征收，据称 40,000 至 100,000 GEL 之间约为 0.05% 至 0.2%，更高收入最高可达 1%。各来源对这些档位说法不一，请向税务局核实。购买后 2 年内转售的住宅按收益的 5% 征税，持有超过 2 年则免税；2 年内出售的商业房产按 20% 征税（Gegidze，2024 年 6 月）。住宅租金对已登记的个人按租金总额的 5% 征税，否则按 20% 征税（Georgiafy）。

期房

期房是主流。2025 年第比利斯一手销售达到 20,961 套公寓，增长 5.2%，几乎占全部销售的一半（Galt & Taggart，2026 年 1 月）。买家签署预购协议，并可在公共登记处登记为未来业主；完全所有权在竣工并取得建筑可投入使用的文件后才转移（Legal.ge，2026 年 1 月）。开发商分期付款计划通常为 2 至 3 年，大多以外币计价，交房时常由银行抵押贷款再融资。它们不受国家银行还款收入比上限的约束，可能不会出现在信用局记录中，首付现在低至 0%；一位经济学家告诉 SOVA，这方面没有任何监管（SOVA，2026 年 10 月）。期房买家可以获得约 20% 至 30% 的折扣，10% 的定金通常不予退还，一些开发商将定金存入托管账户，但很多开发商不这样做（GeorgiaExpats，2026）。没有法律要求托管或开发商登记，因此尽职调查是经纪人工作的一部分：核查建筑许可、开发商已完工的项目以及最新的公共登记处摘录。建筑执法一直薄弱：2021 年巴统楼房倒塌造成 9 人死亡，事故与违法改建有关（OC Media，2021 年 11 月）。在抵押贷款方面，国家银行将把更严格的 25% 还款收入比上限的收入门槛从 1,500 GEL 提高到 2,000 GEL（2027 年 2 月 1 日起），再提高到 2,500 GEL（2027 年 9 月 1 日起）（SOVA，2026 年 10 月）。

租赁

租金收益率很高：2025 年底第比利斯约为 8.6%，平均租金为每平方米每月 $9.8（Galt & Taggart），而巴统的总收益率在 2025 年从 8.8% 降至 7.4%（Investor.ge，2026 年 4 月）。长期租赁房源通过门户网站、Facebook 群组和 Telegram 频道寻找，租户通常向经纪人支付一个月租金的 50%（Madloba，2026 年 10 月）。住宅租金对已登记的个人按总额的 5% 征税。一些中介公司的收入主要来自租赁管理。

平台

公共登记处（NAPR）：所有权和未来业主登记、登记费司法大厦：签署合同、注册 IE 或公司国家就业促进局：通过劳务移民门户签发工作许可Worknet：雇用外国人之前发布职位空缺税务局：小企业身份、房产税和租金税格鲁吉亚国家银行：抵押贷款 LTV 和还款收入比规则GNARE：经 CEPI 认证的自愿性经纪人认证门户网站：myhome.ge、ss.ge、korter.ge、place.ge