如何在法国成为房产经纪人

在法国，为他人洽谈房产的权利属于 carte professionnelle 的持证人，该执照由当地工商会颁发。其他从事销售的人，无论受雇还是自雇，都凭个人授权以该持证人的名义工作。这让入行门槛很低：您可以没有文凭，在中介或网络中起步，之后再争取自己的执照。以下是 2026 年 10 月的整体情况。

简要版

loi Hoguet（1970 年 1 月 2 日第 70-9 号法律）及其1972 年 7 月 20 日第 72-678 号法令规定，为他人洽谈、买卖、出租或管理房产必须持有 carte professionnelle。买卖业务对应的是 carte T。
执照由总部所在地的 CCI 颁发，有效期三年，在 CCI Bretagne 首次申领费用为 €160，续期 €130。
持证人需要具备职业能力（bac+3 或同等学历，或受雇经验）、品行良好、RCP 保险，如持有客户资金，还需财务担保。
受雇的 négociateurs 和自雇的 agents commerciaux 不需要执照。他们需要一份 attestation d’habilitation，由持证人在其入职前向 CCI 申请（€55）。
agent commercial 还必须在 RSAC 登记，持有自己的 RCP 保险，并且绝不能持有客户资金。
所有从事洽谈的人都必须在三年内完成 42 小时培训，包括职业道德和反歧视。
欧盟、欧洲经济区和瑞士公民可以自由工作。非欧盟公民需要允许其所选身份的居留许可。

持证人

据 CCI Bretagne 介绍，执照有三种可能的标注：T 代表交易，G 代表物业管理，S 代表公寓楼共管管理。每家公司一张执照。申请通过 CCI 房地产专业人士登记系统在线提交，使用 Cerfa 15312*03 表格（Le Campus Immo2）。

职业能力

Le Campus Immo2 总结了法令规定的几种途径：

法律、经济或商科 bac+3 学历或同等级别资格、BTS Professions immobilières、RNCP 6 级资格或 ICH 文凭。
持有 baccalauréat：在持证人处以雇员身份从事 Hoguet 业务满三年。
没有文凭：以雇员身份工作满十年，或担任管理职务满四年。
VAE（经验认证），以取得认可的文凭。

申请前，请在 Légifrance 或向您的 CCI 确认确切条文。

担保与保险

财务担保对物业管理和楼宇共管管理是强制性的，对交易业务则仅在中介持有客户资金时才需要。声明不持有任何客户资金的中介会获得“non-détention de fonds”（不持有资金）标注，无需担保（CCI Bretagne）。常见的最低担保额为 €110,000，头两年为 €30,000，但我们未能在 Légifrance 上核实，请向您的担保机构确认。持证人必须投保 RCP 职业责任险。

费用与续期

CCI Bretagne 收费项目	费用
首次申领	€160
续期	€130
变更	€68（新增业务标注为 €160）
新设门店回执	€96
Attestation d’habilitation，每名合作人员	€55

须在到期前两个月申请续期，并提供继续教育证明。各 CCI 的收费可能略有不同。

凭他人的执照工作

大多数新人都从这里起步。培训机构 CNACIM 在 2026 年 10 月梳理了相关规则。

Attestation d’habilitation 是一份记名文件，与一位持证人绑定，允许您在其授予的权限内洽谈业务。持证人使用 Cerfa 15315 表格申请。它必须在您开始工作之前签发，执照续期、您更换中介或个人信息变更时须重新办理。它不允许您为其他任何人工作。

作为受雇的 négociateur，您需要这份授权证明。劳动合同不能替代它。

作为 agent commercial immobilier，即自雇的“mandataire”，您需要：

在 RSAC 登记，这是由商事法院书记处保管的商务代理登记册。
与持证人签订的 agent commercial 合同。
一份有效的 attestation d’habilitation。
您自己的 RCP 保险。

RSAC 登记不能替代授权证明。大多数 agents commerciaux 采用 micro-entreprise 制度。agent commercial 不得收取或持有客户资金，不得经营中介或门店，不得从事保留给持证人的业务，也不得超越所授权限。

继续教育

CCI Bretagne 规定的义务为每年 14 小时，或三年共 42 小时，期间至少包括 2 小时职业道德和 2 小时住房准入反歧视培训。该义务源自 loi ALUR 下的2016 年 2 月 18 日第 2016-173 号法令，适用于持证人、法定代表人、门店负责人以及所有从事洽谈的人，无论受雇还是独立。没有培训证明，执照无法续期。

日常工作须遵守的规则

先签书面委托。没有已签署的委托书不得洽谈，委托书须写明期限、佣金及支付方、各方当事人、房产、是否独家以及如何终止。DGCCRF 将不规范的委托视为误导行为。
Registre des mandats（委托登记册）。每份委托都按时间顺序登记。DGCCRF 曾发现用散页或铅笔记录的登记册。
独家。不可撤销期最长为三个月。不得把普通委托说成独家委托，也不得在卖家自行找到买家时向其收费。
公示佣金。以含税（TTC）金额公示，注明由谁支付，自 2022 年 4 月 1 日起还须标明最高费率，在橱窗、店内和网站上展示。
在门店外签署的委托。客户必须收到撤回表格。

在 2019 年对 2,175 家门店的调查中，DGCCRF 发现 64% 存在问题，并移送了 114 份刑事报告。检查是动真格的。

工作权利：欧盟与非欧盟

欧盟、欧洲经济区和瑞士公民可以在法国自由工作并注册为 micro-entrepreneur，无需居留许可（LegalPlace，2026 年 6 月）。

非欧盟公民需要允许从事该活动的许可。以 agent commercial 身份自雇工作，LegalPlace 列出的许可包括 carte de résident、résident longue durée-UE、passeport talent “créateur d’entreprise”、“vie privée et familiale” 和 “entrepreneur / profession libérale”。学生和受雇居留许可不允许自雇工作。企业家居留卡有效期一年，续期时省政府会核查收入是否至少达到年度最低工资，2026 年约为 €21,876。

对于受雇工作，一般规则是您需要允许受雇工作的许可，由雇主办理工作授权。具体细节请向省政府或移民律师确认。

语言。法律不要求法语考试，但每份委托书、compromis 和 CCI 文件都是法语。实际上您需要流利的法语。

经纪人如何获得报酬

没有法定收费标准。行业博客 Agence Immobilière France 估计佣金为房价的 3% 至 10%，价格越高费率越低，网络通常比传统中介便宜。佣金归持证人所有。您的分成取决于您的身份：

网络。据 Maformationimmo（2026 年 3 月），基础分成为 IAD 69%、Safti 70%、Capifrance 72%，随业绩提高，另有每月约 €159 至 €205（不含增值税）的套餐费。据 MeilleursRéseaux，eXp France 至少为 75%，年内佣金超过 €80,000 后为 100%。
受雇的 négociateurs。Kohen Avocats 指出，根据 IDCC 1527，非管理层 VRP négociateur 的最低工资为每月税前 €1,500，按 13 个月计每年 €19,500，可作为佣金预支。

计算实例请参阅法国房产经纪人佣金。

工作机会在哪里

截至 2026 年 5 月的 12 个月里，约有 949,000 套二手房易手（MesFraisNotaire，引自 Notaires de France）。据 La Maison des Mandataires 统计，2025 年底共有 47,000 名网络顾问，处理了经中介完成交易的 28%。FNAIM 称其拥有约 10,000 家会员中介。

巴黎：全国房价最高，有 Barnes、Daniel Féau、Kretz 和 Junot 等高端中介，以及密集的加盟网络。
蔚蓝海岸：最国际化的市场。一项基于 2017 年数据的较早公证人研究发现，Alpes-Maritimes 约 7% 的购房由非居民外国人完成。当地中介包括 Michaël Zingraf Christie’s、Côte d’Azur Sotheby’s International Realty、John Taylor 和 Engel & Völkers。
里昂：规模很大的本地市场，高端品牌包括 Barnes、Lyon Sotheby’s International Realty 和 Engel & Völkers。
波尔多：以本地和全国买家为主，Barnes、Émile Garcin 和 Engel & Völkers 与 Orpi、Laforêt 及独立中介并存。

如何选择中介或网络

询问谁持有 carte T、由哪家 CCI 颁发以及何时到期。
确保您的授权证明会在您第一天洽谈之前签发。
客观比较受雇和 agent commercial 两种职位：稳定性与分成之间的取舍。
以书面形式确认分成、套餐费及其解约通知期。
询问培训课时、房产平台和拍照费用由谁承担。
如果您是非欧盟公民，请确认您的居留许可允许该身份。

危险信号

在授权证明签发之前就被要求洽谈业务。
中介说不出其持证人，或无法出示含税佣金及支付方。
要求您以 agent commercial 身份收取定金或现金。
向持学生居留许可的人提供“mandataire”职位。
向自行卖出的卖家收费的条款，或未成交也收费的条款。
不提前很久通知就无法停止的网络套餐。

法国给持有执照的企业发牌照，并对每位销售人员单独授权。本指南已于上方所示日期核查。本文为一般信息，不构成法律、税务或移民建议。CloserPass 与 CCI、FNAIM 或法国任何政府机构均无关联。

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