如何在格鲁吉亚成为房产经纪人

本指南讲的是高加索地区的格鲁吉亚这个国家，其两个房地产市场是第比利斯和巴统。格鲁吉亚是全球入行门槛最低的地方之一：没有执照、没有考试，也没有监管机构。但 2026 年有一件事变了。自 2026 年 3 月 1 日起，外国人工作需要工作许可，即使是自由职业者或一人企业的老板也不例外。以下是 2026 年 10 月的整体情况。

简要版

1. 格鲁吉亚对经纪人没有国家执照，也没有监管机构。经纪人不是反洗钱法规定的义务主体（MONEYVAL，2024 年 12 月）。
2. 格鲁吉亚公民和永久居民可以立即开始，加入中介公司或自己创业均可。
3. 自 2026 年 3 月 1 日起，外国人从事有偿工作和自雇都需要工作许可，即“从事劳动活动的权利”（Fragomen；Legal.ge）。
4. 无许可工作的罚款为劳动者和雇主各 2,000 GEL，再犯加倍，之后三倍。
5. 您可以作为雇员、个体经营者（IE）或通过 LLC 工作。两家律师事务所指出，经纪业务被排除在 1% 小企业身份之外。
6. GNARE 提供自愿性认证，会员收费 750 GEL，非会员 900 GEL。
7. 经纪人在二手房交易中通常赚取 2% 至 3%，由卖方支付；新房则由开发商向中介公司支付。

没有执照，没有监管机构

我们阅读的来源中，没有任何一个描述过经纪人的执照或登记制度。MONEYVAL 2024 年 12 月的报告称，经纪人未被指定为义务主体，并且没有监管机构。TbilisiExperts（2026 年 7 月）指出，经纪人佣金不受监管。我们也没有找到任何法律草案要改变这一点。

反洗钱法在 2022 年、2023 年和 2024 年都曾修订，但仍未把经纪人纳入。取而代之的是，记录每一项房产权利的国家公共登记署（NAPR）被列为义务主体。实际上，登记处在交易最后阶段提出问题，因此谨慎的中介公司从一开始就会核查客户。

如果您是格鲁吉亚人

个人经纪人无需进行任何登记。您可以加入：

• 第比利斯的中介公司，例如 Tbilisi Property、Vestin Property、Realtor.ge、Home24 或 BD Realty，或 RE/MAX Realty Park 等加盟店。
• 巴统的中介公司，例如 Batumi Residence、Batumi Real Estate 或 BD Realty 的巴统办公室。
• 开发商的销售团队，因为市场的很大一部分是期房。
• 或者以 IE 或 LLC 身份自己创业。

如果您是外国人：2026 年工作许可

2025 年 6 月通过的修正案经2026 年 2 月 20 日第 70 号政府令生效。Fragomen（2025 年 11 月）和 Legal.ge（2026 年 2 月）对新规的总结如下：

• 大多数没有永久居留的外国人从事有偿工作、自由职业或经营业务都需要工作许可，包括自雇和 IE 活动。
• 仅凭签证、免签停留或临时居留卡已不再享有工作权。
• 原有的劳务移民登记制度已被废除。

要点	详情
签发机构	国家就业促进局，通过劳务移民门户
办理时间	30 个日历日，加急为 10 个工作日
费用	标准 200 GEL，加急 400 GEL（Legal.ge）。Nomos Georgia 称费用上限为 500 GEL
雇员	由雇主申请，须先在 Worknet 上发布职位空缺 10 个工作日，获豁免者除外
自雇人士和 IE	自行申请，需提交商业计划或经营证明并参加视频面试
罚款	劳动者和雇主各 2,000 GEL，再犯加倍，之后三倍
过渡期	已在工作的自雇人士：自 2026 年 5 月 1 日起执法。已登记的劳务移民：可延至 2027 年 1 月 1 日

谁可获豁免。永久居民。Legal.ge 和 AttorneyAtLaw.ge 还列出了投资居留持有人，但 Nomos Georgia 没有，因此依赖这一点之前请先取得书面意见。取得工作许可后，如果您已在格鲁吉亚，须在 10 天内申请工作居留许可（AttorneyAtLaw.ge）。

居留不等于工作权。购房居留（现在起点为 150,000 USD）并不允许外国人工作。不要这样向客户推销，自己也不要依赖它。

雇员、IE 还是 LLC

• 雇员。最简单的起步方式。中介公司按合同向您支付报酬，如果您是外国人，由中介公司为您申请许可。
• 个体经营者。在司法大厦或 NAPR 注册，自动获得税号（Legalese，2026 年 7 月）。常见于按佣金与中介公司合作的自由职业经纪人。
• LLC。有员工或合伙人的中介公司的常用形式。

1% 陷阱。格鲁吉亚的小企业身份对 IE 营业额在 500,000 GEL 以内的部分按 1% 征税，500,000 至 1,000,000 GEL 之间的部分按 3% 征税，超过则失去该身份（Legalese）。但 Legalese 把住宅房地产经纪列为被排除的活动，Gegidze 也表示从事房产经纪会让您失去该制度的资格。请按标准税制做规划，并请会计师确认。

GNARE

成立于 2014 年 4 月的格鲁吉亚国家房地产协会称，自己是美国全国房地产经纪人协会（National Association of REALTORS）在格鲁吉亚唯一的合作伙伴，也是唯一获准在格鲁吉亚使用 REALTOR 商标的机构。它开设经 CEPI 认证的自愿性认证课程，并公布已认证经纪人名单。在没有国家执照的情况下，这是雇主或客户能够核查的少数资质之一。

经纪人如何获得报酬

• 二手房：约 3%，通常由卖方支付（ExpatHub），或 2% 至 3%（GeorgiaExpats，2026）。
• 新房：买家通常为 0%，由开发商向中介公司支付（TbilisiExperts）。
• 租赁：通常为一个月租金的 50%，由租户支付（Madloba，2026 年 10 月）。

关于格鲁吉亚经纪人的分成或薪资，我们没有找到公开数据。请每一位雇主以书面形式提供其数字。参见格鲁吉亚房产经纪人佣金。

工作机会在哪里

• 2025 年第比利斯售出 42,388 套公寓，增长 4.3%，2025 年 12 月一手白框房均价为每平方米 1,373 USD（Galt & Taggart）。大多数买家是格鲁吉亚人。
• 2025 年巴统售出 17,478 套公寓，增长 15%，其中外国人购买了 52%，以色列人占全部销售的 13%（Investor.ge，2026 年 4 月）。

主要门户网站是 myhome.ge、ss.ge、korter.ge 和 place.ge（Stratos，2026 年 3 月）。在巴统，中介公司通过 WhatsApp 和 Telegram，用俄语和英语向外国人销售。格鲁吉亚语、英语和俄语是核心语言。在巴统，会希伯来语是加分项。

如何选择中介公司

• 询问其法定名称和组织形式，以及是否为 GNARE 会员。
• 如果您是外国人，询问对方是否会为您申请工作许可，许可批准前不要开始工作。
• 以书面形式确定您的身份：雇员还是自由职业者，以及由谁处理税务。
• 以书面形式确定您的报酬：房源、客户线索、开发商交易和租赁的分成，以及何时支付。
• 询问对方如何核查登记处摘录、开发商和客户。

危险信号

• “现在就开始，许可可以等。”
• “注册成 IE，您只需缴 1%”，却没有经过会计师核实。
• 广告只用 USD 标价，而法律要求使用 GEL。
• 期房定金被说成“安全”，合同中却没有托管安排。
• 佣金以现金支付或打入个人账户。

格鲁吉亚没有经纪人执照，但自 2026 年 3 月 1 日起外国人需要工作许可。本指南已于上方所示日期核查。内容为一般信息，不构成法律、税务或移民建议。CloserPass 与 GNARE、NAPR、国家就业促进局或格鲁吉亚任何政府机构均无关联。

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