外国人在法国购房

从纸面上看，法国是欧洲对外国买家最简单的国家之一：无需许可，没有配额，也没有居住要求。复杂之处在别处：notaire 的流程、常让卖家意外的十天撤回权、因省而异的过户税，以及大城市中大幅上涨的第二居所地方税。以下是截至 2026 年 10 月经纪人必须讲清楚的内容。

简要版

1. 外国人可以在法国购房，没有任何限制，也无需许可。
2. 由 notaire 签署最终契约（acte authentique），并代收过户税。
3. 签署 compromis 后，非专业住房买家有 10 天撤回期，无需理由、不受处罚（Notaires de France）。
4. 二手房过户税在大多数省份为 6.31%，包括巴黎、Rhône 和 Gironde，其余省份为 5.81%，包括 Alpes-Maritimes（MesFraisNotaire，2026 年 10 月）。
5. 二手房买家总成本约为房价的 7.2% 至 7.8%，如由买家支付中介佣金，则不含该佣金。
6. 新房以 VEFA 方式出售，分期付款设有上限，并须提供强制性竣工担保。
7. 巴黎、里昂、波尔多和尼斯的第二居所须缴纳 60% 的市镇 taxe d’habitation 附加税。戛纳不征收。
8. 非居民卖家须缴纳 19% 的资本利得税加社会税，持有 30 年后完全免征。

谁在买，买在哪里

2022 年，非居民外国人约占法国本土二手房交易的 1.8%，约 20,000 笔（MySweetimmo，引自公证人数据）。在蔚蓝海岸，这一比例要高得多：一项基于 2017 年数据的较早公证人研究发现，Alpes-Maritimes 约 7% 的购房由非居民外国人完成，而 Île-de-France 为 0.7%，以英国、比利时和德国买家为主（Journal de l’Agence）。由于数据较旧，请仅作排名参考。

各地价格差异很大。MeilleursAgents 2026 年 10 月 1 日的公寓估价：巴黎 €9,630/m²，尼斯 €5,245，里昂 €4,714，波尔多 €4,448。

第 1 步：出价与 compromis

买家提交书面出价。出价被接受后，双方签署 compromis 或 promesse de vente，可以私下签、在中介签或在 notaire 面前签。合同确定价格、条件、签约日期及定金。中介必须持有书面委托，其佣金须注明由谁支付。

第 2 步：10 天撤回期

Notaires de France 解释了这条规则，它由 Code de la construction et de l’habitation 第 L.271-1 条规定：

• 它保护购买住宅物业的非专业买家。
• 期限为 10 个自然日，自通知已签 compromis 的挂号信首次投递次日起算；如在 notaire 面前签署，则自签署次日起算。
• 买家以挂号信撤回，无需理由、不受处罚。
• 已付定金须在 21 天内退还。

告诉外国买家这项规定是在保护他们。告诉卖家十天过去之前交易并不稳妥。

第 3 步：贷款、核查与契约

银行批准贷款。2026 年 10 月，贷款经纪平均利率为 15 年期 3.50%、20 年期 3.66%、25 年期 3.75%，且在上升（PAP.fr）。notaire 核查产权和档案，然后双方签署 acte authentique。notaire 接收款项并缴纳税费，买家成为业主。

二手房买家成本

2025 年财政法允许各省在 2025 年 4 月 1 日至 2028 年 3 月 31 日期间将其过户税（DMTO）份额从 4.50% 提高到 5.00%。MesFraisNotaire 的数据，已对照 2026 年 6 月 1 日 DGFiP 表格核查：

省份	DMTO 合计
巴黎（75）、Rhône（69）、Gironde（33）及另外 86 个已提高税率的省份	6.31%（常四舍五入为 6.32%）
Alpes-Maritimes（06）及另外 10 个未提高税率的省份	5.81%
已提高税率省份中符合条件的首次购房者	5.81%

该网站的常见问题中关于 Alpes-Maritimes 的说法前后不一，请向 notaire 确认。

加上 notaire 的费用和代付款项，买家总成本约为房价的 7.2% 至 7.8%。

中介佣金由谁支付很重要。约 70% 的委托由卖家支付（Agence Immobilière France，仅供参考）。由买家支付时，过户税按卖家净价计算，因此略低。

计算示例

以下使用示例价格。以 notaire 的估算为准。

巴黎二手公寓，€250,000。MesFraisNotaire 示例中的买家总成本：7.81%，约 €19,525。

Alpes-Maritimes 二手公寓，€340,000。MesFraisNotaire 示例中的买家总成本：7.19%，约 €24,446。

Gironde 二手独栋住宅，卖家净价 €400,000，佣金 €20,000（含税）。

• 卖家支付佣金，契约价 €420,000：按 6.31% 计 DMTO = €26,502。
• 买家支付佣金，契约价 €400,000：DMTO = €25,240，约节省税款 €1,262。

新房：VEFA

新房以 VEFA 方式作为期房出售。Le Mag Juridique 列出了该法典第 R.261-14 条规定的付款上限：地基完工时最多 35%，封顶防水时 70%，竣工时 95%，最后 5% 在交房时支付。如一年内签约，预订定金上限为 5%，两年内为 2%，超过两年则不得收取。每个住宅 VEFA 都需要银行或保险公司提供的竣工担保（GFA）。请参阅法国期房（VEFA）如何运作。

购房之后

第二居所税。zone tendue 的市镇可对第二居所的市镇 taxe d’habitation 加征 5% 至 60%。据 SeLoger（2026 年 10 月），巴黎、里昂、波尔多和尼斯按最高 60% 征收，同档的共有 688 个市镇。戛纳不征收。我们未查到昂蒂布的情况。

IFI。房地产财富税适用于 1 月 1 日应税净房产超过 130 万欧元的情况，税率为 0.5% 至 1.5%。非居民只就其在法国的房产缴纳（Fondation de France，2026 年 10 月）。

出租。根据 loi Climat et résilience，DPE 评级为 G 的住房自 2025 年 1 月 1 日起不得以新签或续签租约出租，F 级自 2028 年起，E 级自 2034 年起，带家具旅游出租也包括在内（Hellio）。投资者出价前请先核查 DPE。

度假出租。loi Le Meur 将未评级带家具旅游出租的 micro-BIC 扣除比例降至 30%，上限 €15,000（已评级：50%，上限 €77,700），允许市长将主要住所的出租限制在每年 90 天，并在几乎所有市镇强制实行登记号（Optimhome）。

客户出售时。David Notaires 列出了适用于非居民的规则：

• 利得须缴纳 19% 所得税，加 17.2% 社会税；受欧洲经济区或瑞士社保覆盖的卖家为 7.5%。
• 利得超过 €50,000 的部分加征 2% 至 6% 附加税。
• 自第六年起享受减免：持有 22 年后免征所得税，30 年后免征社会税。
• 曾在法国居住至少两年的欧洲经济区公民，可一次性免征最多 €150,000 的利得。
• 原主要住所如在离开法国次年的 12 月 31 日前出售，可免税。
• 如卖家居住在欧洲经济区以外、售价超过 €150,000 且持有不足 30 年，则需要税务代表。

对于按 LMNP 实际制度带家具出租的房产，自 2025 年 2 月 15 日起出售时，折旧须加回利得（NBE Avocats）。

经纪人必须讲解的内容

• 无需许可，但由 notaire 主导流程和时间安排。
• 10 天撤回权及其起算时间。
• 所在省份的过户税，以及二手房约 7% 至 8% 的总成本。
• 中介佣金由谁支付，以及这对税款有何影响。
• DPE 等级及其对出租的影响。
• 市镇的第二居所附加税，以及 IFI 起征点。
• 客户作为非居民在将来出售时需要缴纳什么。

法国不限制外国买家，但税收和出租规定在 2025 年和 2026 年都有变化。本指南已于上方所示日期核查。本文为一般信息，不构成法律或税务建议。CloserPass 与 Notaires de France、CCI 或法国任何政府机构均无关联。

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