外国人在格鲁吉亚购房

拥有第比利斯和巴统的格鲁吉亚，是全球外国人买公寓最简单的地方之一。外国人可以与格鲁吉亚人同等条件购买公寓，没有转让税，公共登记处当天就能完成买卖登记。外国买家关心的问题集中在土地、币种、期房风险和居留。以下是 2026 年 10 月经纪人必须能够解释的内容。

简要版

1. 外国人可以自由购买公寓和非农业房产（GRATA International，2025 年 9 月）。
2. 农业用地仅限格鲁吉亚公民和实体购买，例外情形很少。
3. 所有权在国家公共登记署（NAPR）登记，4 个工作日收费 150 GEL，1 天 270 GEL，当天 350 GEL。
4. 没有转让税，也没有印花税（Georgiafy；GeorgiaExpats）。
5. 住宅在 2 年内转售，按收益的 5% 征税，2 年后为 0%（Gegidze）。
6. 价格以 USD 报价，但广告必须显示 GEL（ISET Policy Institute）。
7. 自 2026 年 3 月 1 日起，价值 150,000 USD 或以上的房产可用于申请临时居留，但它不赋予工作权。

外国人可以拥有什么

• 非农业用地上的公寓、住宅和商业房产：可自由购买，条件与本地人相同（GRATA International）。
• 农业用地：根据宪法和《农业用地所有权法》，仅限格鲁吉亚公民和实体拥有。例外情形是继承以及外资格鲁吉亚公司的经政府批准的投资计划（GRATA）。

这对经纪人意味着什么。在带看带土地的住宅或城外地块之前，先在登记处核查土地类别。外国买家不能直接购买农田。

购房流程

1. 登记处核查。取得 NAPR 摘录，确认卖方是登记的所有人。
2. 定金或预订，并以书面条款约定退款事宜。
3. 买卖合同，可以在 NAPR 或司法大厦签署。并非每笔买卖都需要公证人（ExpatHub；GeorgiaExpats）。
4. 远程买家通常通过经公证并加注海牙认证（apostille）的授权书签约。
5. 在 NAPR 登记后，买家即成为所有人。

登记费（napr.gov.ge，2026 年 10 月核查）：

服务	费用	时间
标准	150 GEL	4 个工作日
快速	270 GEL	1 个工作日
当天	350 GEL	当天

一些指南仍写着 50 至 200 GEL。请以官方页面为准。

币种：USD 标价，GEL 广告

• 自 2017 年 7 月起，企业必须以 GEL 标示广告价格。处罚从警告开始，然后是 1,000 GEL，再然后是 5,000 GEL（ISET Policy Institute，2017 年 2 月）。
• 实际上，房产以 USD 定价，也常以 USD 结算。GeorgiaExpats（2026）称，第比利斯大多数交易以美元定价和结算。ExpatHub 称 GEL 是唯一的法定货币，合同中会写明 USD 等值金额。

关于目前外币结算如何操作，各来源说法不一，因此请由买家的律师和银行决定合同如何表述价格以及资金如何流转。

外国业主的税费

税种	规则	来源
转让税或印花税	无	Georgiafy；GeorgiaExpats
登记	NAPR 费用 150 GEL 起	napr.gov.ge
住宅转售收益	2 年内出售为 5%，持有超过 2 年为 0%	Gegidze；ExpatHub
商业房产转售收益	2 年内出售为 20%	Gegidze
租金收入	已登记或选择适用的个人按租金总额的 5% 征税，否则为 20%	Georgiafy；Gegidze
年度房产税	家庭收入低于 40,000 GEL 免税，之后随收入提高，最高 1%，由市政府设定	Georgiafy；ExpatHub

各来源给出的房产税档位不同，因此请让买家向税务局确认。

计算示例：投资者持有的一套巴统公寓

一位外国买家以 90,000 USD 购买一套精装公寓，出租后在 3 年后以 100,000 USD 出售。为简便起见，我们用 USD 表示。实际上税款以拉里计算。

项目	金额
购房转让税	0
NAPR 费用，标准	150 GEL
租金：每月 600 USD，共 12 个月，按 5% 登记	7,200 x 5% = 每年 360 USD
持有超过 2 年的收益税	0

如果买家在 2 年内出售，10,000 USD 的收益将按 5% 征税：500 USD。租金数字是为示例所做的假设。

期房购买

大多数新公寓以期房形式出售。根据开发商的预购协议，买家可以在 NAPR 登记为未来业主，完全所有权在竣工并取得可投入使用文件后转移（Legal.ge，2026 年 10 月）。没有托管法，也没有开发商登记册，定金通常不予退还。参见格鲁吉亚期房如何运作。

购房居留

• 购房临时居留：自 2026 年 3 月 1 日起，市场价值须达到 150,000 USD，此前为 100,000 USD。价值以认证评估为准，可以合并多处房产。现有持有人只要保留房产，就可以继续按旧规定续签（Erickson Immigration Group，2026 年 2 月）。
• 投资居留：300,000 USD 起，可包括经审计师估值的房地产。有效期 5 年，之后可转为永久居留（Legal.ge，2026 年 10 月）。

两者都不是工作许可。自 2026 年 3 月 1 日起，外国人工作（包括自雇）需要单独的工作许可（Legal.ge，2026 年 2 月）。投资居留持有人是否获豁免，各律师事务所仍有争议。

外国人在哪里购房

• 巴统：2025 年外国人购买了 52% 的公寓，以色列人占全部销售的 13%。精装房均价为每平方米 1,865 USD，巴统老城超过 3,000 USD，外围低于 1,500 USD。总收益率为 7.4%（Investor.ge，2026 年 4 月）。2026 年 8 月外国买家占比再次达到 52%（Business Media Georgia）。
• 第比利斯：约 90% 的买家是格鲁吉亚人，其次是 4% 的以色列人和 2% 的俄罗斯人（Colliers，经 Commersant，2025 年 12 月）。2025 年 12 月一手白框房均价为每平方米 1,373 USD，从 Gldani 的约 1,038 USD 到 Vake 的 2,781 USD 不等，总收益率为 8.6%（Galt & Taggart）。

经纪人第一天就该说的话

• “您可以像格鲁吉亚人一样完全拥有这套公寓。”
• “没有转让税。登记费根据办理速度为 150 至 350 GEL。”
• “如果两年内出售，您需要为收益缴纳 5% 的税。”
• “价格以美元计，但广告必须显示拉里。”
• “居留需要经评估达到 150,000 USD，而且它不允许您在这里工作。”
• “买期房，付款前请和律师一起阅读定金条款。”

格鲁吉亚允许外国人自由购买公寓，限制农业用地，并且不征收转让税。本指南已于上方所示日期核查。内容为一般信息，不构成法律、税务或移民建议。CloserPass 与 NAPR 或格鲁吉亚任何政府机构均无关联。

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