法国期房（VEFA）如何运作

法国的期房交易是欧洲保障最完善的之一。VEFA（vente en l’état futur d’achèvement）对买家在每个施工阶段支付的金额设有上限，对预订定金设有上限，并要求由外部机构担保楼宇一定会建成。对经纪人来说，工作重点与其说是法律风险，不如说是数字：投资者适用哪种税收方案、租金允许定多少，以及何时缴款。以下是 2026 年 10 月的规则。

简要版

1. VEFA 交易受 Code de la construction et de l’habitation（第 L.261-10 条及以下）规范。
2. contrat de réservation（预订合同）的定金上限：一年内签约为 5%，两年内为 2%，超过两年则不得收取。
3. 分期付款上限由第 R.261-14 条规定：地基完工 35%，封顶防水 70%，竣工 95%，交房 5%。
4. 每个住宅 VEFA 都需要 garantie financière d’achèvement（GFA，竣工担保）；对于 2015 年 1 月 1 日起提交建筑许可的项目，该担保必须是外部担保（由银行、保险公司或担保公司提供）。
5. Pinel 已于 2024 年 12 月 31 日结束。2026 年财政法为 2028 年 12 月 31 日前的购房设立了新的 statut du bailleur privé（私人房东身份）。
6. 与所有住房销售一样，经纪人需要获得开发商的委托，并须按规定公示佣金。

Contrat de réservation（预订合同）

VEFA 交易通常先签预订合同，然后才在 notaire 面前签署正式买卖合同。Le Mag Juridique 给出的定金上限如下：

距正式签约的时间	定金上限
1 年内	房价的 5%
2 年内	2%
2 年以上	无

该来源引用的是第 R.261-68 条，而大多数文本将这些规则归于第 R.261-28 至 R.261-31 条。引用前请向 notaire 核实条款。

付款安排

第 R.261-14 条规定了开发商可收取的最高累计金额（Le Mag Juridique）：

阶段	累计最高支付比例
地基完工	35%
楼宇封顶防水（hors d’eau）	70%
竣工（achèvement）	95%
交钥匙	100%

如买家在交房时记录了瑕疵，最后 5% 可交由第三方托管。逾期付款罚金上限为每月 1%。

示例：里昂一套 €350,000 的公寓，在正式签约前 10 个月预订。

阶段	累计上限	本阶段缴款
预订定金（5%）	€17,500	€17,500
地基（35%）	€122,500	€105,000
封顶防水（70%）	€245,000	€122,500
竣工（95%）	€332,500	€87,500
交房（100%）	€350,000	€17,500

对于贷款买家，付款进度决定银行何时放款。2026 年 10 月，贷款经纪平均利率为 20 年期 3.66%、25 年期 3.75%（PAP.fr）。

竣工担保

GFA 确保开发商出问题时楼宇仍能建成。Homunity 解释说，根据2013 年 10 月 3 日第 2013-890 号法令，凡 2015 年 1 月 1 日起提交建筑许可的住宅项目，该担保都必须是外部担保，即由银行、保险公司或担保公司提供。请向开发商索取担保机构名称及证书。

建筑商保修。通常认为，根据《民法典》，买家还享有一年完工保修、两年设备保修以及针对结构缺陷的十年 décennale 保修，开发商须投保 dommages-ouvrage（工程损害险）。本指南未核实这些内容，请向 notaire 索取相关证书。

买方费用

一般认为，新房首次出售的买家成本远低于二手房，后者的过户税按省份为 6.31% 或 5.81%（MesFraisNotaire）。本指南未核实新房税率，请向 notaire 索取估算，而不要直接报一个数字。

撤回。根据该法典第 L.271-1 条，非专业住房买家有 10 天撤回期（Notaires de France）。请向 notaire 询问在每个项目中它如何适用于预订合同。

投资型买家

Pinel 已结束。Pinel 减税措施已于 2024 年 12 月 31 日结束（Lefebvre Dalloz）。

Statut du bailleur privé。2026 年财政法（2026 年 2 月 19 日第 2026-103 号）为私人房东设立了新制度，也称 dispositif Jeanbrun，自 2026 年 2 月 21 日起生效，适用于 2028 年 12 月 31 日前的购房。Manda 对最终文本的总结如下：

要点	规则
承诺	不带家具长期出租 9 年
计税基数	按房价的 80% 计提折旧
集合住宅中的新公寓	每年 3.5%、4.5% 或 5.5%，分别对应中间租金、社会租金或极低社会租金
工程费用至少占房价 30% 的旧房	每年 3%、3.5% 或 4%
年度上限	€8,000、€10,000 或 €12,000
限制	不含独栋住宅，每户最多 2 套

Lefebvre Dalloz 在最终表决前撰写的早期总结给出的是 12 年承诺期和单一上限。向客户介绍该方案前，请在 Légifrance 上核对最终文本，并建议投资者咨询税务顾问。

带家具出租。自 2025 年 2 月 15 日起出售的房产，按 LMNP 实际制度计提的折旧在计算资本利得时须加回，学生公寓、老年公寓和护理机构除外。2026 年财政法将同一规则扩展到新的私人房东制度（NBE Avocats）。投资者从第一天起就应将此考虑在内。

能源。您的投资客户会把新房与旧房作比较，而旧房中评级为 G 的住房自 2025 年 1 月 1 日起不得以新租约出租，F 级自 2028 年起，E 级自 2034 年起（Hellio）。

第二居所。在巴黎、里昂、波尔多或尼斯将新公寓作为第二居所的买家，须缴纳 60% 的市镇 taxe d’habitation 附加税（SeLoger，2026 年 10 月）。

价格水平

作为新房竞争对象的参考，MeilleursAgents 2026 年 10 月 1 日对二手公寓的估价为：巴黎 €9,630/m²，尼斯 €5,245，里昂 €4,714，波尔多 €4,448。请与项目自身的价目表比较，并解释其中的差距。

对开发商和项目需要核查的内容

• 建筑许可及其是否已最终生效。
• GFA 证书及担保机构名称。
• 预订合同：定金在上限之内、预计签约日期以及退还定金的条件。
• 契约中的付款计划，在 R.261-14 条上限之内。
• 交房日期及延期罚则。
• 保险证书。
• 对投资者而言，适用哪种税收方案、其租金上限和承诺期。
• 您与开发商的委托、您的佣金及支付时间。

危险信号

• 定金超过 5%，或距签约超过两年仍收取定金。
• 缴款要求超前于施工进度。
• 近期项目没有外部 GFA。
• 投资推介仍在推销 Pinel，或在没有最终文本的情况下引用 bailleur privé 数据。
• 承诺的租金高于所选税收方案允许的水平。
• 要求您以 agent commercial 身份收取定金。

法国的 VEFA 买家受到付款上限和外部竣工担保的保护，投资者税收规定在 2025 年和 2026 年都有变化。本指南已于上方所示日期核查。本文为一般信息，不构成法律或税务建议。CloserPass 与任何开发商、Notaires de France、CCI 或法国任何政府机构均无关联。

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