格鲁吉亚期房如何运作

在格鲁吉亚，期房不是小众市场：第比利斯和巴统的大多数新公寓都是这样卖出的。开发商提供长期免息分期计划，定金低至零。格鲁吉亚没有提供的是安全网：没有托管法，也没有开发商登记册。这让经纪人处于关键位置。买家的保障来自合同、登记处和您的核查，因此本指南讲的就是如何做好这些工作。

简要版

1. 期房是主流。开发商调查显示，2025 年第比利斯一手销售增长 27.3%（Galt & Taggart，2026 年 1 月）。
2. 根据预购协议，买家可以在公共登记处（NAPR）登记为未来业主。完全所有权在竣工并取得可投入使用文件后转移（Legal.ge，2026 年 10 月）。
3. 开发商分期付款计划通常为 2 至 3 年，大多以外币计价，并且不受国家银行还款收入比上限的约束（SOVA，2026 年 10 月）。
4. 首付现在低至 0%，常见的 10% 定金一般不予退还（SOVA；GeorgiaExpats）。
5. 没有托管法，也没有开发商登记册（Legal.ge；SOVA）。
6. 2025 年底，巴统受调查的项目中约有 12,400 套未售公寓（Investor.ge，2026 年 4 月）。
7. 新房交易中，通常由开发商向中介公司支付，买家不付费（TbilisiExperts）。

买家的权利如何登记

Legal.ge（2026 年 10 月）解释了这一结构：

• 买家签署开发商的预购协议。
• 买家可以在 NAPR 登记为该单元的未来业主。
• 楼房竣工并取得可投入使用文件后，买家登记为完全所有人。

确保合同约定了未来业主登记，并且确实办理了登记。在登记处有记录的买家，比只持有私人合同的买家处境有利得多。房产权利登记费为 4 个工作日 150 GEL，一天 270 GEL，当天 350 GEL（napr.gov.ge）。

资金如何流转

SOVA（2026 年 10 月）和 GeorgiaExpats（2026）描述了常见条款：

条款	来源所述
计划期限	通常为 2 至 3 年
币种	大多为外币
利息	通常免息
定金	通常为 10%，一般不予退还
首付	现在低至 0%
折扣	比现房低约 20% 至 30%
交房时	余款通常由银行抵押贷款再融资

为什么这很重要。分期付款计划不受国家银行还款收入比上限的约束，可能不会出现在信用局记录中，SOVA 引用的一位经济学家表示这方面没有任何监管。买家可能签下超出自己承受能力的合同。问清他们将如何支付余款，以及交房时能否获批抵押贷款。

抵押贷款规则正在变化。2025 年 2 月，国家银行将 GEL 抵押贷款的贷款价值比上限提高到 90%。2026 年 9 月 30 日，国家银行宣布，更严格的 25% 还款收入比上限的收入门槛将于 2027 年 2 月 1 日从 1,500 GEL 提高到 2,000 GEL，并于 2027 年 9 月 1 日提高到 2,500 GEL（SOVA）。请核查买家交房日适用的规则，而不是今天的规则。

没有托管法，没有开发商登记册

Legal.ge 和 SOVA 都没有找到 2024 年至 2026 年间要求托管或建立开发商登记册的法律。GeorgiaExpats（2026）指出，一些开发商将定金存入托管账户，但很多开发商不这样做。因此：

• 除非合同写明账户和条件，否则绝不要称定金“受保护”。
• 除非合同给予买家真正的救济手段，否则绝不要称竣工日期“有保证”。
• 在任何资金流转之前，和买家逐行阅读退款和延期条款。

建筑安全

2021 年，巴统 26 May Street 上的一栋楼倒塌，造成九人死亡。OC Media 将事故与违法改建联系起来，并指出在格鲁吉亚，建筑师和建筑公司不需要执照。对期房买家来说，这意味着开发商的许可和过往业绩是判断质量的主要信号。两者都要索取。

巴统计算示例

一位外国买家预订了一套 45 平方米的公寓，每平方米 1,400 USD，接近 2026 年 8 月新房均价每平方米 1,386 USD（Business Media Georgia），总价 63,000 USD。以下条款仅为示例。以合同为准。

阶段	金额	备注
定金，10%	6,300 USD	核实是否可退
24 期月供	每期 2,362.50 USD	本例中免息
登记为未来业主	NAPR 费用	索取证明
竣工和可投入使用文件		然后登记为完全所有人
买方经纪人费用	0	开发商向中介公司支付

这套公寓低于购房居留的 150,000 USD 门槛（Erickson Immigration Group），因此不要向这位买家提居留。

巴统的未售库存

2025 年巴统售出 17,478 套公寓，增长 15%，外国人购买了 52%（Investor.ge，2026 年 4 月）。但年底受调查的开发商约有 12,400 套未售公寓，增长约 14%，总收益率从 8.8% 降至 7.4%。2026 年 6 月，新房均价跃升 22.6% 至每平方米 1,455 USD，部分原因是高端项目拉高了数据（Eva Estate，引用 Colliers）。

对买家来说，供应过剩意味着在价格、定金、付款计划和延期罚则上都有议价空间。对您来说，这意味着有责任比较项目，不要只因为某个开发商佣金高就力推它。

对开发商和项目需要核查的内容

1. 土地和许可。登记处显示土地归谁所有？项目是否持有建筑许可？
2. 过往业绩。开发商完成过哪些楼盘？买家是否按时登记为所有人？
3. 未来业主登记。合同是否约定了登记？何时办理？
4. 定金和退款。定金是否可退？在哪些情况下可退？
5. 托管。是否有在合同中写明的托管账户？如果没有，请如实告诉买家。
6. 延期。如果竣工延误会怎样？
7. 币种。分期计划通常以 USD 计价，但广告必须显示 GEL（ISET Policy Institute）。
8. 您的佣金。开发商何时向中介公司支付？买家是否知道您的报酬由开发商支付？

危险信号

• 开发商不肯出示土地记录或许可。
• 合同中没有未来业主登记。
• “保证”的租金收益，却没有写明由谁支付。
• 催促当天就支付不予退还的定金。
• 对低于 150,000 USD 的单元做出居留承诺。
• 付款打入个人账户，而不是开发商公司的账户。

格鲁吉亚的期房销售依赖开发商的合同和公共登记处，没有托管法或开发商登记册。本指南已于上方所示日期核查。内容为一般信息，不构成法律、税务或投资建议。CloserPass 与格鲁吉亚的任何开发商、银行或政府机构均无关联。

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