在塞浦路斯每天要遵守的规定

塞浦路斯有关经纪人的规定分散在少数几部法律中，而且大多篇幅不长。大多数问题源于没有书面约定的佣金、没有业主信息或执照号的广告、没有核查的买家、现金交易，或没有查册的产权证。本课将这些规定转化为日常习惯。

1. 以书面形式约定佣金

Real Estate Agents Law 没有提供示范合同。它在第 20 条中规定：

• 任何交易都不强制使用经纪人。
• 持牌经纪人可以收取约定的佣金。如无其他约定，佣金为交易金额的 3%，在买卖或租赁协议订立时支付。
• 如果交易未能达成且并非您的过错，您可以就所花时间和费用收取合理报酬。
• 如果您、您的近亲或您的公司对该房产有利益关系，您必须在居间之前以书面形式告知买家。
• 任何将经纪业务交给未注册或无执照人员的协议，无论书面还是口头，均无效（第 27 条）。

法律并未要求佣金协议本身必须采用书面形式。但请务必写下来。您与业主的委托协议应写明房产、交易、以百分比或金额表示的佣金、是否另加增值税、由谁支付、何时支付、是否独家以及协议期限。否则，您只能围绕 3% 的默认比例争执。

增值税。Leptos Estates 指出，佣金需另加增值税。标准税率为19%（PwC，2026 年 8 月）。€300,000 交易的 3% 佣金为 €9,000，另加 €1,710 增值税。

过户申报。经居间的买卖在土地测量局（DLS）办理过户时，双方必须在申报中注明经纪人的姓名、地址和佣金。经纪人随后必须在收款后30 天内向委员会缴纳申报金额的2/10,000（第 20(5) 和 (6) 条）。€300,000 的交易即为 €60。

2. 保持广告合规

• 您的编号。每则广告、帖子和文件上都要注明“持牌房产经纪人”、您的注册号和年度执照号（第 23 条）。
• 业主信息。根据第 33 条，明知而发布未清楚注明业主姓名和联系方式的广告属于违法行为，以持牌经纪人身份行事的除外。请向雇主了解实际操作中如何执行。
• 不得使用虚假头衔。未持执照却自称经纪人、顾问或中介属于违法行为（第 26 条和第 33 条）。
• 可以提供估价意见。第 22 条允许您在卖家或买家要求时就价值发表意见。
• 不得承诺签证。投资居留有严格规定，投资入籍已于 2020 年终止（第 5 课）。

3. 向买家告知全部信息

第 21 条是这份工作的核心。无论您代表卖家还是买家，都必须向意向买家告知您所知道的有关房产实际状况、其上的负担以及法律、法院或国家设定的任何限制的全部信息。如果因您无法控制的原因未能取得相关信息，须在签约前说明。您的€200,000保险正是为这项义务而设（第 3 课）。

4. 了解您的客户（Law 188(I)/2007）

Prevention and Suppression of Money Laundering Law 188(I)/2007将房产经纪人列为义务主体（第 2A 条）。月租金达到每月 €10,000 或以上的租赁也包括在内。Michael Kyprianou & Co（2025 年 3 月）补充指出，直接向买家销售的开发商也很可能被涵盖。您的义务：

1. 用有效身份证件识别每位客户以及任何公司的实际受益人。
2. 了解交易并评估资金来源，风险越高，审查越深入。
3. 针对政治公众人物和制裁名单进行筛查。
4. 向金融情报机构MOKAS报告可疑情况，且不得向客户透露。
5. 保存记录至少五年（第 68 条，据 Michael Kyprianou & Co 总结）。

危险信号包括来源不明的现金、快速转售以及所有人不明的离岸公司。

现金。同一律所指出，房产交易中的现金支付上限为€10,000，关联付款合并计算，违者最高可被处以所收现金10%的罚款和最长五年监禁。每次都请凭发票通过银行转账收取佣金。

谁来监管您。目前由委员会负责经纪人的反洗钱监管。一项 2026 年法案草案拟将此职能移交税务局，而欧盟 Regulation 2024/1624 将自2027 年 7 月起把这些规定扩展到所有房地产从业者（Cyprus Property News）。请向您的中介公司索取书面程序。

5. 保护个人数据

您会收集护照、税号、银行对账单和收入证明。欧盟GDPR适用于此，Law 125(I)/2018自2018 年 7 月 31 日起生效，将其纳入塞浦路斯法律，由个人数据保护专员负责监管（DLA Piper）。实际操作中：

• 只收集交易所需的信息，并说明原因。
• 切勿通过公开群聊发送身份证件复印件。
• 保存期限届满时删除或归档文件，并记住反洗钱记录须保存五年。

6. 在 DLS 查册

塞浦路斯的产权证上可能有抵押、memo（债权人的担保登记）、禁止令或较早备案的买卖合同。您可以通过查册证明找到这些信息。

项目	详情
表格	N.50，房产查册证明，可选含或不含负担和禁止事项
费用	简易版€10，含负担和禁止事项版€15
方式	通过 e-Services 使用CY Login在线申请，或发送电子邮件至区土地办事处
申请人	业主、Cap. 224 第 51A 条规定的利害关系人，或持有经认证授权书的人

DLS 自己的买家核对清单还包括：确认卖家是登记业主且面积相符，核查合法通道、规划道路和强制征用，询问是否适用增值税，对于建筑物须确认存在竣工验收证书。在产权登记到客户名下之前，绝不要让客户支付全款。

为什么重要。2024 年 7 月，内政部告诉 Cyprus Mail，DLS 已根据 2015 年的一部法律收到21,495份“受困买家”的申请，这些人已付款购房，却因开发商的抵押或违反规划而无法取得产权。其中11,158宗已完成产权过户。不要成为卖出下一宗问题房产的经纪人。

哪些行为会让经纪人陷入麻烦

行为	风险
无执照执业，或超出雇主指示范围行事	根据 Law 71(I)/2010，最高 12 个月监禁和 €3,500 罚款
没有书面佣金协议	适用 3% 默认比例，并在由谁支付的问题上产生纠纷
广告未标注您的编号，或私人广告未注明业主信息	违反第 23 条和第 33 条
隐瞒已知缺陷或负担	违反第 21 条，并引发针对您保险的索赔
跳过客户核查或收取现金	反洗钱罚款和监禁
未在 DLS 查册	买家因没有产权而受困，您的声誉也随之毁掉

您的日常习惯

• 没有书面佣金协议（含增值税）就不接受房源委托。
• 广告必须标注您的编号，且只为与您的中介公司签约的业主发布。
• 未完成身份和实际受益人核查，不接受预订。
• 不收现金。
• 每份档案都要有一份 DLS 查册证明。

这些规定会变化，行动前请查阅官方来源。在客户技能中进行练习。

本课为一般性信息，不构成法律建议。