了解塞浦路斯市场：四座城市、买家与居留规定

塞浦路斯是一个小岛，却有四个截然不同的市场。利马索尔的海景公寓、帕福斯附近的退休人士别墅、拉纳卡的新公寓和尼科西亚郊区的家庭住宅，吸引着不同的买家，价格不同，原因也不同。了解这些差异，客户才会信任您。提醒一下，本课程只涵盖共和国政府实际控制的地区。

整体情况

委员会援引土地测量局（DLS）数据，统计 2025 年共有18,114 份买卖合同，增长约 15%，过户总值超过€4.7 billion（Cyprus Mail，2026 年 1 月）。2026 年势头不减：1 月至 9 月共14,969份合同，增长14%（BuySell 分析的 DLS 数据，2026 年 10 月）。

房价涨幅高于欧洲大部分地区。Central Bank of Cyprus住宅房价指数在 2026 年第二季度同比上涨8.5%，环比上涨 2.4%，其中公寓上涨8.9%，独栋住宅上涨5.8%。

区	2025 年买卖合同	2026 年 1 月至 9 月	价格指数，2026 年第二季度同比
利马索尔	5,563	4,860 (+17%)	+7.8%
拉纳卡	3,978	3,291 (+15%)	+9.8%
尼科西亚	4,115	3,163 (+6%)	+5.7%
帕福斯	3,567	2,999 (+18%)	+9.6%
法马古斯塔（自由区）	891	656 (+5%)	+10.0%

价格水平。目前没有官方的各区每平方米价格。有两个私人来源可供参考。BuySell 和 AXIA 于 2025 年 7 月发布的一项研究分析了121,434条房源，两居室公寓的挂牌价中位数在利马索尔约为每平方米 €4,497，帕福斯为€3,878，尼科西亚为€2,379。2026 年 1 月发布的 Numbeo 众包数据显示，市中心价格在利马索尔约为€4,536，帕福斯为€3,742，拉纳卡为€3,403，尼科西亚为€2,714。引用数据时，务必说明是哪类数字：指数、挂牌价还是用户估算。

收益率。RICS 和 KPMG 指数显示，2026 年第二季度公寓的参考毛收益率为 5.51%，独立房屋为 3.01%（Papacleovoulou，2026 年 9 月）。

谁在买

2026 年前九个月，外国人签署了41.9%的买卖合同：其中非欧盟公民4,173份，欧盟公民2,094份。

据 Cyprus Mail 2025 年 10 月报道，内政部长对议会的答复显示了各区的买家分布：

区	主要外国买家
利马索尔	俄罗斯人、以色列人、希腊人
帕福斯	英国人、以色列人、俄罗斯人
拉纳卡	以色列人、黎巴嫩人、英国人
尼科西亚	希腊人、罗马尼亚人、俄罗斯人、黎巴嫩人
法马古斯塔	英国

该答复中的各项数字加起来与其总数不符，因此请将其作为排名参考，而非精确数字。

四座城市

利马索尔是房价最高、买卖合同最多的区。外国买家中以俄罗斯人和以色列人居首。2026 年 4 月，它在主要门户网站 Bazaraki 上的浏览量也最高（第 7 课）。这里经纪人和开发商之间的竞争最为激烈。

帕福斯2026 年合同数量增长最快（+18%），是英国买家的首选区，其次是以色列人和俄罗斯人。

根据上述挂牌价数据，拉纳卡比利马索尔和帕福斯便宜，以色列和黎巴嫩买家需求强劲，2026 年房价涨幅也位居前列。

尼科西亚是首都，也是本地色彩最浓的市场，外国买家中以希腊人居首。四座城市中，这里的挂牌价最低，2026 年房价涨幅也最慢。

每位经纪人必须了解的规定

非欧盟买家需要许可。买家为外国人时，DLS 要求提供依据Cap. 109颁发的许可。2026 年，议会讨论了四项限制第三国公民购房的法案，例如限购一套住房，并禁止购买农田和敏感区域。这些法案于 2026 年 4 月被推迟，2026 年 9 月重新回到委员会审议（Cyprus Property News）。为非欧盟买家提供建议前，请先核实进展。

投资永久居留。根据《外国人和移民条例》的Regulation 6(2)，非欧盟投资者可通过快速通道取得永久居留许可。Michael Kyprianou & Co 总结了自2023 年 5 月 2 日起生效的规定：

• 从申请人本人账户向开发商支付至少€300,000（不含增值税），用于购买新建住宅物业。其他途径包括非住宅物业、公司股份或经批准的基金。
• 每年至少€50,000的境外稳定收入，配偶另加€15,000，每名未成年子女另加€10,000。
• 家庭成员无犯罪记录并持有医疗保险。父母不再可以纳入申请。
• 持续核查投资和收入是否仍然有效。

2026 年 9 月，移民副部长表示，该计划将在塞浦路斯加入申根区之前收紧，两年内共签发约1,500份许可，2013 年以来的约12,000份许可正在接受核查（Cyprus Mail）。我们核查时尚未发布新文本。绝不要承诺能取得许可：请将投资者转介给移民律师。

投资入籍已经结束。在半岛电视台（Al Jazeera）发布调查报道后，塞浦路斯于2020 年 11 月 1 日废除了“黄金护照”计划（Transparency International）。2025 年 12 月，议会还取消了内阁依据该计划授予国籍的权力。据 Cyprus Mail 报道，共有7,329人通过该计划取得护照。绝不要告诉客户买房可以获得护照。

期房和新建房

新房销售需缴纳增值税。标准税率为19%。根据 2023 年 6 月公布的规定，买家的主要和永久住所适用5%税率（Michael Kyprianou & Co，GK Law Firm）：

• 前130 平方米适用 5%，前提是这 130 平方米的价值不超过€350,000。
• 住房面积不得超过190 平方米，交易金额不得超过€475,000。超过任一上限，全部价款均按 19% 缴纳。
• 买家（不限国籍）必须在该房产居住10 年，否则须补缴差额。

旧制度（前 200 平方米适用 5%）对部分在 2023 年 10 月 31 日前提交规划申请的项目仍然有效，但最迟只到2026 年 12 月 31 日。自 2027 年 1 月 1 日起，只适用 2023 年的规定。

期房的另一个风险是产权证。新公寓的买家往往要等待建筑物的竣工验收证书和分户产权证。在此期间的保障是在 DLS 备案的买卖合同（第 6 课）。

如何熟悉您的片区

1. 选定一个区，熟悉那里的街道、学校、交通和新项目。
2. 跟踪 Central Bank、DLS 和 RICS 的数据，并始终注明来源。
3. 了解您所在区的主要买家国籍及其语言。
4. 向每家开发商询问适用哪种增值税税率、是否已有产权证、土地是否已抵押。

价格和规定变化很快，行动前请核对官方来源。查看塞浦路斯页面和市场，了解 CloserPass 的覆盖范围。

本课为一般性信息，不构成投资建议。