塞浦路斯一宗交易的完整流程

塞浦路斯的一宗买卖要经过多方之手：您、买家律师、通常还有银行、税务局以及土地登记机关土地测量局（DLS）。您的价值在于了解流程顺序、确保各方按时推进，并避免任何人对增值税或过户费感到意外。本课先跟进一宗二手房交易，再用欧元计算两个案例。

各方分工

• 您，经纪人或助理：委托协议、营销、带看、报价、客户身份识别、协调。
• 买家律师：核查产权和许可，起草或审阅买卖合同，并在 DLS 备案。
• 银行：评估房产价值并审批贷款。
• 税务局：增值税、5% 优惠税率申请以及卖家的完税证明。
• DLS：保管已备案的合同，随后登记过户并收取过户费。

二手房交易步骤

1. 委托协议。书面形式，写明您的佣金和增值税（第 4 课）。
2. 报价与预订。许多卖家会收取预订定金以停止带看。我们未发现针对此事的特别法律规定。Danos & Associates（2026 年 6 月）建议核实由谁保管款项、是否可退、预订期多长，以及律师核查未通过时如何处理。
3. 身份识别。在资金转移前识别双方及任何实际受益人（第 4 课）。
4. 核查。律师申请DLS 查册证明，核查抵押、memo、禁止令、通道、规划和建筑许可以及竣工验收证书。
5. 买卖合同。约定价格、付款阶段、交房、负担、保证、违约及过户日期。
6. 在 DLS 备案。见下文。
7. 贷款审批。银行在交割前批准贷款。
8. 非欧盟买家的许可。买家为外国人时，DLS 要求提供依据Cap. 109颁发的许可。Danos & Associates 表示，通常在签约后申请。
9. 在 DLS 过户。双方提交材料，买家缴纳过户费，产权随之转移。
10. 您的佣金。根据第 20 条，除非另有约定，佣金在买卖协议订立时到期支付。

印花税已取消

2025 年之前，买卖合同须先缴纳印花税才能备案。EY报道称，作为 2025 年 12 月 31 日颁布的税制改革的一部分，印花税法自 2026 年 1 月 1 日起废止。2026 年签署的合同无需缴纳印花税。部分旧版 DLS 宣传册仍提到加盖印花，2026 年之前签署的文件可能仍适用旧规定。

在 DLS 备案合同

这是对买家保护最大的一步。根据Sale of Immovable Property (Specific Performance) Law 81(I)/2011，签署后的合同应在签署后六个月内在区土地办事处备案。DLS 建议立即办理。备案后：

• 同一房产不能再备案其他买卖合同。
• 合同在房产上设立一项负担，按备案日期排序。
• 如果卖家不履约，买家可请求法院判令过户（强制履行）或赔偿。
• 如果存在较早的抵押，买家可将其应承担的债务份额直接支付给贷款人，若贷款人拒绝解除房产抵押，可诉诸法院。

Kleanthous & Platis（2026 年 8 月）解释说，如果错过期限，合同在双方之间仍然有效，但买家将失去针对第三方的保护，强制履行也将由法院酌情决定。法院可能允许逾期备案。DLS 补充说，如果合同未在六个月内备案，过户费将上涨 10%。

增值税或过户费

房产交易要么缴纳增值税，要么缴纳过户费，不会两者全额都缴。

新房缴纳增值税。标准税率为19%。根据 2023 年规定，买家的主要住所适用5%税率：前130 平方米价值不超过€350,000时适用 5%，住房面积不超过190 平方米，交易金额不超过€475,000（第 5 课）。GK Law Firm 指出，买家须在签约后、交房前通过Tax For All在线提交申请。

过户费（DLS，PwC，2026 年 8 月）：

价值	税率/费率
€85,000 以下	3%
€85,001 至 €170,000	5%
€170,000 以上	8%

• 同一笔买卖已征收增值税时无需缴纳过户费（DLS 要求提供增值税部门出具的证明）。
• 购房不需缴纳增值税时可享受50% 减免，大多数二手房交易都属此类。
• 过户费按成交价计算；如果 DLS 局长认为申报价格过低，则按市场价值计算。

卖家可能需缴纳20%的资本利得税。自 2026 年 1 月 1 日起，终身免税额提高至主要住所€150,000（需满足条件）和其他处置€30,000（PwC）。卖家须在过户前取得完税证明（N313表格）。

案例 1：拉纳卡的一套二手公寓

一位买家以€250,000购买一套二手公寓作为主要住所，无增值税，使用按揭贷款。您的委托协议约定佣金为3% 另加增值税，由卖家支付。

项目	计算	金额
减免前的过户费	85,000 x 3% + 85,000 x 5% + 80,000 x 8%	€13,200
50% 减免后的过户费	13,200 x 50%	€6,600
印花税	2026 年已废止	€0
按 80% 贷款成数计算的自有资金	250,000 x 20%	€50,000
中介佣金，由卖方支付	250,000 x 3%	€7,500
佣金的增值税	7,500 x 19%	€1,425
您的中介公司向委员会缴纳的款项	250,000 x 2/10,000	€50

费用计算方式：前 €85,000 为 €2,550，接下来的 €85,000 为 €4,250，最后的 €80,000 为 €6,400。

80% 这一数字来自 Central Bank of Cyprus 2021 年通报的主要住所贷款上限（其他物业为 70%）。请核实银行当前的方案，并加上银行自身的费用以及 PwC 列出的 1% 抵押登记费。

案例 2：利马索尔的一套新公寓

一位买家以€300,000从开发商处购买一套 110 平方米的新公寓作为主要住所。GK Law Firm 使用了同一个例子。

项目	5% 税率（主要住所）	19% 税率
VAT	€15,000	€57,000
过户费	€0（已征收增值税）	€0（已征收增值税）

正是这 €42,000 的差额，让您必须在第一天就询问买家的计划。如果买家在10 年内出售或出租该公寓，须在 30 天内告知税务局，并按剩余年限补缴差额。

产权证与过户

如果已有分户产权证，核查完成后不久即可过户。双方在区土地办事处提交：过户申报（N270表格）、卖家完税证明N313、市政、污水和供水证明、身份证件复印件，以及房产已抵押时抵押权人的同意书。随后 DLS 会安排预约。

如果产权证尚未办出（新房和期房很常见），在开发商取得建筑物竣工验收证书和分户产权证之前，已备案的合同就是买家的保障。内政部 2024 年的数据显示，根据 2015 年的一部法律共收到21,495份“受困买家”申请，其中11,158宗已完成产权过户。请向每家开发商询问土地是否已抵押以及预计何时办出产权证。

期房和新建房

购买期房时，合同会约定分期付款。请确保买家律师：

• 立即在 DLS 备案合同。
• 核查规划和建筑许可。
• 确认开发商已向 DLS 提交该单元的价值比例，该比例决定买家在土地抵押中所承担的份额。
• 如果买家符合条件，按时提交 5% 增值税申请。

税费和贷款规定会变化，行动前请核对官方来源。通过销售培训进行练习。

本课为一般性信息，不构成法律或税务建议。