格鲁吉亚房产经纪人的工作

欢迎来到本课程。通过八节简短的课程，您将了解房地产工作在格鲁吉亚如何开展：这里指的是高加索地区的国家，首都是第比利斯，海滨城市是巴统，而不是美国的佐治亚州。第一课讲的是这份工作本身：经纪人做什么、谁可以做、谁付钱、谁在招聘，以及第一年的真实情况。

一个开放的行业，多了一道新门槛

格鲁吉亚对房产经纪人没有国家执照，对该行业也没有监管机构。最明确的证据来自欧洲委员会的反洗钱机构 MONEYVAL：其 2024 年 12 月的报告称，房产经纪人未被指定为义务主体，因此没有机构监管他们。2026 年的一份第比利斯中介公司排名还指出，经纪人佣金也不受监管（TbilisiExperts，2026 年 7 月）。

所以在格鲁吉亚，没有人给您发证，也没有任何考试挡在您和第一个房源之间。存在的只是自愿性的安排：成立于 2014 年的格鲁吉亚国家房地产协会（GNARE）开设认证课程，并公布已认证经纪人名单（第 3 课）。

新门槛针对的是外国人。自 2026 年 3 月 1 日起，大多数没有永久居留的外国人从事有偿工作、自由职业或经营业务，包括自雇，都需要工作许可，即“从事劳动活动的权利”（Fragomen，2025 年 11 月；Legal.ge，2026 年 2 月）。仅凭免签停留或居留卡已不再享有工作权。第 2 课会完整讲解。

所以在格鲁吉亚：

• 格鲁吉亚公民和永久居民无需执照即可开始做经纪人。
• 外国人也可以做经纪人，受雇或自雇均可，但前提是持有工作许可。

经纪人实际做什么

在二手房交易中，经纪人通常代表卖方，并且：

1. 获得房源委托，并以书面形式约定佣金（第 4 课）。
2. 在发布广告之前，先在公共登记处核查业主和房产。
3. 为房产定价、拍照，并在门户网站上发布。
4. 筛选买家并安排带看。
5. 谈判价格和条款，并跟进案卷直到在国家公共登记署（NAPR）完成登记（第 6 课）。

在新房交易中，经纪人销售开发商的单元，往往是期房。在租赁交易中，经纪人为房东寻找租户，或为租户寻找公寓。

谁在招聘

您会遇到三类主要雇主：

• 第比利斯的中介公司，例如 Tbilisi Property、Vestin Property、Realtor.ge、Home24 或 BD Realty，以及 Saburtalo 的 RE/MAX Realty Park 等加盟店。
• 巴统的中介公司，例如 Batumi Residence、Batumi Real Estate 或 BD Realty 的巴统办公室，其中许多通过 WhatsApp 和 Telegram 用俄语和英语向外国买家销售。
• 开发商及其销售团队，因为很大一部分销售是期房。

GNARE 官网上列出的会员包括 Alliance Group、Citybroker、Dream Homes、Elite Property、Hestia、Linova Real Estate、Bloomer Properties 和 Brix Estate。

您如何获得报酬

没有法定费率。我们使用的来源描述了一个清晰的惯例：

• 二手房：大多数经纪人收取约 3%，可协商，通常由卖方支付（ExpatHub，2025）。GeorgiaExpats（2026）给出的是 2% 至 3%，由卖方支付。
• 新房：买家通常不付费，由开发商向中介公司支付（TbilisiExperts）。
• 租赁：通常为一个月租金的 50%，由租户支付（Madloba，2026 年 10 月）。

佣金归中介公司，您的分成取决于您的合同。关于格鲁吉亚经纪人的分成或薪资，我们没有找到公开数据，因此请每一位雇主以书面形式提供其数字（第 8 课）。使用佣金计算器试算您自己的数字。

两个市场，两类买家

• 2025 年第比利斯售出 42,388 套公寓，增长 4.3%（Galt & Taggart，2026 年 1 月）。大多数买家是格鲁吉亚人。
• 2025 年巴统售出 17,478 套公寓，增长 15%，其中外国人购买了 52%（Investor.ge，2026 年 4 月）。

第 5 课会深入讲解。现在请记住：第比利斯是以本地买家为主、外国投资者为辅的市场，而巴统是由外国买家主导的度假市场。

现实的第一年

• 起步很慢。没有成交就没有佣金，最初几笔交易需要时间才能完成。请为缓慢的第一季准备好积蓄。
• 语言能带来收入。与业主和登记处打交道要用格鲁吉亚语，许多外国买家需要英语和俄语，在巴统，希伯来语或乌克兰语也有帮助（第 5 课）。
• 报价用美元，广告用拉里。企业必须以 GEL 标示广告价格，尽管实际上大多数房产以 USD 定价和支付（第 4 课）。
• 尽职调查是您的优势。在没有执照和托管法的情况下，会核查登记处和开发商的经纪人，才是客户信任的人。

接下来

在第 2 课中，我们将了解谁可以工作，以及 2026 年的工作许可对外国人意味着什么。如需现在查看空缺职位，请浏览职位，并在中介公司中比较雇主。

本课为一般信息，不构成法律或移民建议。CloserPass 与 GNARE、NAPR 或格鲁吉亚任何政府机构均无关联。规定和数据会变化，因此行动前请核查官方来源。