在格鲁吉亚起步：没有执照、一家企业和 GNARE

在本课程涉及的许多国家，第 3 课讲的是如何取得执照。格鲁吉亚没有执照。您需要的是合法获得报酬的方式：在中介公司工作，或经营自己的企业。本课讲解各种选择、一个让许多新人中招的税务问题、反洗钱方面的情况，以及您会经常听到的那个协会 GNARE。

没有执照，没有监管机构

我们阅读的来源中，没有任何一个描述过格鲁吉亚经纪人的执照或登记制度。MONEYVAL 2023 年 12 月和 2024 年 12 月的报告称，房产经纪人不是反洗钱法规定的义务主体，并且没有机构监管他们。我们没有找到 2024 年至 2026 年间任何会设立执照的法律或法律草案。

这并不意味着这份工作没有规则。规则存在于其他地方：

• 移民法：外国人的工作许可（第 2 课）。
• 商业和税法：您如何注册和纳税（本课）。
• 消费者和货币规定：广告须以 GEL 标价的规定（第 4 课）。
• 公共登记处：您能就一处房产证明什么（第 4 课和第 6 课）。

反洗钱：谁负有义务

《促进打击洗钱和恐怖主义融资法》在 2022 年、2023 年和 2024 年都曾修订，但仍未把经纪人纳入。MONEYVAL 称之为“中等程度的缺陷”。为覆盖房地产风险，国家公共登记署（NAPR）本身被列为义务主体（MONEYVAL，2024 年 12 月）。

这对您意味着什么。您没有开展客户尽职调查的法定义务，但记录客户购房的登记处有。我们没有找到后来把经纪人纳入的修正案，但该法律经常修改，因此依赖这一点之前请核查现行版本。第 4 课会解释为什么优秀的经纪人无论如何都会核查客户。

三种工作方式

1. 中介公司的雇员。中介公司是您的雇主，按合同向您支付报酬，如果您是外国人，由中介公司为您申请工作许可（第 2 课）。这是最简单的起步方式。

2. 个体经营者（IE）。您在司法大厦或 NAPR 注册为 IE，并自动获得税号（Legalese，2026 年 7 月）。许多自由职业者就是这样与中介公司合作的。以 IE 身份工作的外国人，作为自雇人士需要工作许可（Legal.ge，2026 年 2 月）。服务提供商 ExpatHub 出售 IE 注册套餐，含国家规费在内为 600 GEL。这是商业价格，不是官方费用。

3. 有限责任公司（LLC）。有员工、合伙人或品牌的中介公司的常用形式。许多格鲁吉亚中介公司以 LLC 形式经营，例如 Tbilisi Property LLC 或 Home24 LLC。本课程没有核实 LLC 的注册费用，因此请咨询司法大厦或会计师。

1% 税务陷阱

格鲁吉亚以面向个体经营者的小企业身份（SBS）而闻名。Legalese（2026 年 7 月）的描述如下：

年营业额	税种
500,000 GEL 以内	营业额的 1%
500,000 至 1,000,000 GEL	超过 500,000 GEL 的部分按 3%
超过 1,000,000 GEL	失去该身份

但律师事务所指出，房地产经纪业务被排除在外。Legalese 把住宅房地产经纪列为被排除的活动。另一家律师事务所 Gegidze 列出了房地产代理或经纪活动，并表示从事房产经纪会让您失去 1% 税制的资格。Andersen Georgia（2026 年 9 月）的摘要没有提到经纪业务，但排除了咨询服务。

该怎么说。“两家格鲁吉亚律师事务所指出，房产经纪不能使用 1% 身份，因此请按标准税制做规划，并请会计师对照《税法典》确认。”在会计师核查当前的排除活动清单之前，不要把商业计划建立在 1% 之上。

GNARE：自愿性协会

格鲁吉亚国家房地产协会（GNARE）成立于 2014 年 4 月。它在官网上称：

• 它是美国全国房地产经纪人协会（National Association of REALTORS）在格鲁吉亚的唯一合作伙伴，也是唯一获准在格鲁吉亚使用 REALTOR 商标的机构。
• 它开设经 CEPI 认证的经纪人认证课程，会员收费 750 GEL，非会员 900 GEL，并公布已认证经纪人名单。
• 一则课程通知称其为经纪人认证的第一阶段。

GNARE 没有提到任何国家执照，认证是自愿的。但它仍然值得考取：在没有执照的情况下，证书和会员资格是雇主或客户能够核查的少数信号之一。其官网列出的会员包括 Alliance Group、Citybroker、Dream Homes、Elite Property、Hestia、Linova Real Estate、Bloomer Properties 和 Brix Estate。

我们没有找到其他全国性经纪人协会的证据，因此在能够核实之前，请谨慎对待任何其他“官方”机构。

加入前如何核查一家中介

1. 注册。法定名称和组织形式（LLC 还是 IE）是什么？所有者是谁？
2. 如果您是外国人，工作许可：中介公司会为您申请吗？何时申请？许可批准前不要开始工作。
3. 您的身份。雇员还是按佣金工作的自由职业者？如果是自由职业者，由谁处理您的 IE 和税务？
4. 佣金。您能分到多少？何时支付？您离职后才成交的交易如何处理？
5. 尽职调查。中介公司在发布广告前会核查登记处摘录和开发商吗？
6. 协会。它是 GNARE 会员吗？这不是强制要求，但是个好迹象。

开设自己的中介

1. 选择您的组织形式：独自起步选 IE，要雇人或合伙选 LLC。
2. 如果您是外国人，先以自雇人士身份取得工作许可，并准备商业计划。
3. 鉴于据报道经纪业务被排除在 SBS 之外，请会计师确认适用哪种税制。
4. 写好您的佣金协议和客户核查流程（第 4 课）。
5. 广告以 GEL 标价（第 4 课），并在门户网站上发布房源（第 7 课）。

规定会变化，因此行动前请核查官方来源。通过销售培训进行练习。

本课为一般信息，不构成法律或税务建议。CloserPass 与 GNARE、NAPR 或格鲁吉亚任何政府机构均无关联。