在格鲁吉亚每天要遵守的规定

格鲁吉亚没有列明经纪人义务的专门法律，因此您每天遵守的规则来自您的合同、公共登记处、价格货币规定以及基本的良好做法。没有执照可以吊销，保护您职业生涯的只有您的声誉。大多数问题来自没人写下来的佣金、没人核查业主的公寓，或没人能兑现的期房承诺。本课把这些规则变成习惯。

1. 以书面形式约定佣金

没有法定费率，TbilisiExperts（2026 年 7 月）指出佣金不受监管。常见惯例（第 1 课）是：二手房约 3%，由卖方支付（ExpatHub），GeorgiaExpats（2026）给出 2% 至 3%，新房则买家不付费，由开发商支付。由于法律没有填补这一空白，您的书面协议就是您唯一的保障。协议应写明：

• 房产和交易类型（出售或出租）。
• 佣金（百分比或金额）、币种以及由谁支付。
• 何时到期：签约时，或在 NAPR 登记时。
• 如果您的企业收取增值税，是否另加增值税。
• 委托是否为独家委托，以及期限多长。
• 与另一家中介合作的交易如何分成。

2. 先核查公共登记处

格鲁吉亚的每一项房产权利都由国家公共登记署（NAPR）记录。在发布公寓广告或让买家支付定金之前，取得登记处摘录并核查：

1. 所有人。卖方必须是登记的所有人，或持有所有人出具的有效授权书。远程卖家和买家通常使用经公证并加注海牙认证（apostille）的授权书（ExpatHub；GeorgiaExpats）。
2. 房产本身。地址、面积和类型必须与您的广告一致。
3. 登记在其上的任何事项。逐条阅读，凡是不懂的都请教律师。
4. 对于期房，核查开发商是否拥有土地，以及买家如何登记为未来业主（规则 4 和第 6 课）。

土地是特殊情况。农业用地仅限格鲁吉亚公民和实体购买，例外情形很少（GRATA International，2025 年 9 月）。在向外国买家展示地块之前，先核查土地类别。

3. 广告以拉里标价

自 2017 年 7 月起，格鲁吉亚的企业必须以 GEL 标示广告价格。ISET Policy Institute（2017 年 2 月）描述的处罚从警告开始，然后是 1,000 GEL，再然后是 5,000 GEL。

实际上，房产以 USD 报价，也常以 USD 结算。GeorgiaExpats（2026）称，第比利斯大多数交易以美元定价和结算。ExpatHub 称 GEL 是唯一的法定货币，合同中会写明 USD 等值金额。关于目前外币结算如何操作，各来源说法不一，因此：

• 在广告和您的网站上，以 GEL 显示价格。您可以附上 USD 等值金额。
• 在合同中，币种的表述以律师或登记处的措辞为准。
• 绝不要向客户承诺资金在法律上必须如何流转。请咨询银行和律师。

4. 诚实销售期房

期房是格鲁吉亚市场的核心，而安全网很薄弱。Legal.ge（2026 年 10 月）和 SOVA（2026 年 10 月）发现没有法律要求托管，也没有开发商登记册。SOVA 引用的一位经济学家谈到开发商分期付款计划时说：这方面没有任何监管。GeorgiaExpats（2026）补充说，常见的 10% 定金一般不予退还，一些开发商将定金存入托管账户，但很多开发商不这样做。

所以绝不要说：

• “您的钱受到保护”，除非合同明确写出如何保护，例如合同中写明的托管账户。
• “保证竣工日期”，而合同给开发商留有余地。
• “保证租金收益”，除非这是开发商的书面义务，即便如此也要解释由谁兑现。
• “这能让您获得居留”，除非经认证评估的价值达到 150,000 USD（Erickson Immigration Group，2026 年 2 月）。也绝不要暗示居留赋予工作权（第 2 课）。

建筑安全也是诚实的一部分。2021 年巴统 26 May Street 楼房倒塌造成九人死亡，事故与违法改建有关。OC Media 指出，在格鲁吉亚，建筑师和建筑公司不需要执照。在销售任何单元之前，先问清许可和开发商过去的项目。

5. 无论如何都要了解您的客户

经纪人不是反洗钱法规定的义务主体，但 NAPR 是（MONEYVAL，2024 年 12 月）。登记处在登记时会提出问题，而给它带去可疑买家的中介公司不会长久。日常做法：

1. 识别每一位买家和卖家，以及任何公司背后的实际所有人。
2. 了解资金：来自哪里，以及将如何汇入。
3. 您自己的佣金通过银行转账凭发票收取，绝不收现金。
4. 保留记录，写明您核查了什么。

哪些做法会惹上麻烦

行为	风险
外国人无工作许可工作	劳动者和雇主各罚 2,000 GEL，再犯加倍和三倍（第 2 课）
没有书面佣金协议	没有法定默认规定可依，并就由谁付款产生纠纷
没有登记处摘录就发布公寓广告	出售卖方并不拥有或无权出售的房产
广告只用 USD 标价	先警告，然后罚款 1,000 和 5,000 GEL
把期房定金说成“安全”	买家损失不予退还的定金并归咎于您
向外国买家展示农业用地	法律限制的购买

您的日常习惯

• 没有书面佣金协议，不挂牌。
• 没有登记处摘录，就不发布广告，也不收定金。
• 每则广告都以 GEL 标价。
• 不做开发商合同中没有写明的期房承诺。
• 不收现金佣金，也不接您搞不清资金来源的客户。

这些规定会变化，行动前请查阅官方来源。在客户技能中进行练习。

本课为一般信息，不构成法律建议。CloserPass 与 NAPR 或格鲁吉亚任何政府机构均无关联。