了解格鲁吉亚市场：第比利斯和巴统

格鲁吉亚的房地产市场实际上是两个市场。第比利斯是首都，大多数买家是格鲁吉亚家庭，另有投资者。巴统是黑海度假胜地，外国人购买了约一半的公寓。价格、买家、语言和风险都不一样。了解这两个市场，并能给出有来源的数据，是赢得客户信任的关键。

数据来源

据媒体报道，格鲁吉亚市场数据主要来自三个地方：

• Galt & Taggart，一家投资研究机构，发布第比利斯月度报告和巴统开发商调查。
• TBC Capital，常被引用的第比利斯月度数据来源。
• Colliers Georgia，常被引用的巴统月度数据和买家国籍数据来源。

NAPR 的登记数据对新房有滞后，因为单元往往登记得晚，所以登记数据中的一手销售可能比开发商报告的要低（Galt & Taggart）。引用数字时务必注明来源和日期。

第比利斯

成交量。2025 年第比利斯售出 42,388 套公寓，增长 4.3%：一手市场 20,961 套（增长 5.2%），二手市场 21,427 套（增长 3.5%）（Galt & Taggart，2026 年 1 月）。开发商调查显示一手销售增长 27.3%，差距来自登记滞后。

2025 年 12 月价格（Galt & Taggart，每平方米 USD）：

细分市场	价格
一手市场，白框	1,373 USD，上涨 4.0%
二手市场，新项目	1,316 USD
二手市场，老项目	约 1,238 USD

“白框”（white frame）是介于毛坯和精装之间的装修程度，Galt & Taggart 用它来比较新房价格。

各区域一手房价格（Galt & Taggart，2025 年 12 月）：

区	每平方米 USD
Vake	2,781
Saburtalo	1,613
Krtsanisi	1,575
Isani	1,358
Didube	1,352
Nadzaladevi	1,189
Didi Dighomi	1,076
Samgori	1,065
Gldani	1,038

Mtatsminda 显示为 3,294 USD，但样本较小。引用时请说明。

租金和收益率。平均租金为每平方米每月 9.8 USD，毛租金收益率为 8.6%（Galt & Taggart，2025 年 12 月）。

2026 年至今。2026 年 7 月售出 4,409 套公寓，增长 22%，价值 3.95 亿 USD，增长 24%。1 月至 7 月均价为每平方米 1,348 USD，上涨 4%（SOVA，2026 年 9 月，引用 TBC Capital）。

谁在买。Colliers 估计第比利斯买家约 90% 是格鲁吉亚人，4% 是以色列人，2% 是俄罗斯人（Commersant，2025 年 12 月）。Galt & Taggart 自己的图表显示的格鲁吉亚人占比可能更低，因此引用时请点明 Colliers。

展望。Galt & Taggart 预计 2026 年需求持平，价格涨幅为个位数。Colliers 预计价格不会下跌。

巴统

成交量和成交额。2025 年巴统售出 17,478 套公寓，增长 15%，市场规模约 13 亿 USD，增长约 24%（Investor.ge，2026 年 4 月，引用 Galt & Taggart）。

价格。2025 年精装房均价为每平方米 1,865 USD，2024 年为 1,699 USD，2023 年为 1,569 USD。巴统老城超过 3,000 USD，外围低于 1,500 USD。

收益率。毛收益率从 8.8% 降至 7.4%。对于 2026 年，Galt & Taggart 预计一手销售持平，价格上涨 4% 至 6%。

2026 年至今。

• 上半年：售出 7,838 套公寓，增长 11.4%，价值 5.07 亿 USD，增长 29%（Eva Estate，2026 年 8 月，引用 Colliers）。
• 6 月：1,468 宗销售，外国人占 47%，新房均价每平方米 1,455 USD，上涨 22.6%，部分原因是高端项目拉高了数据。
• 8 月：1,235 宗销售，下降 4.3%，价值 8,100 万 USD，外国买家占 52%，超过格鲁吉亚人，新房加权均价为每平方米 1,386 USD（Business Media Georgia，2026 年 9 月，引用 Colliers）。

谁在买。2025 年外国人占销售的 52%，以色列人占全部销售的 13%（Investor.ge，2026 年 4 月）。Colliers 2025 年 12 月的构成为 格鲁吉亚人 50%、俄罗斯人 16%、乌克兰人 9%（Commersant）。在 Galt & Taggart 2026 年第一季度的开发商调查中，外国人约占 63%，欧洲人约占 18%，乌克兰、俄罗斯和白俄罗斯买家合并计算（Open4Business，2026 年 10 月）。Investor.ge（2025 年 10 月）报道称，来自以色列和中东的需求在增长，而俄罗斯需求在下降。

风险：未售库存。2025 年底，受调查的巴统开发商约有 12,400 套未售公寓，增长约 14%（Investor.ge，2026 年 4 月）。买家有议价空间，而您有责任核查开发商（第 4 课）。

第比利斯与巴统对比

	第比利斯	巴统
2025 年销量	42,388	17,478
典型价格	一手白框房 1,373 USD/m²（2025 年 12 月）	精装房均价 1,865 USD/m²（2025 年）
毛收益率	8.6%	7.4%
外国人占比	约 10%（Colliers）	约一半
有用的语言	格鲁吉亚语、英语、希伯来语、俄语	俄语、英语、希伯来语、乌克兰语、格鲁吉亚语

每位经纪人必须了解的规定

• 公寓和非农业房产：外国人可以自由购买，条件与格鲁吉亚人相同（GRATA International，2025 年 9 月）。
• 农业用地：仅限格鲁吉亚公民和实体购买，继承或外资格鲁吉亚公司经政府批准的投资计划除外。
• 期房：买家可以通过预购协议在 NAPR 登记为未来业主，完全所有权在竣工后转移（Legal.ge，2026 年 10 月；第 6 课）。
• 居留：自 2026 年 3 月 1 日起，经认证评估价值至少 150,000 USD 的房产可用于申请临时居留（Erickson Immigration Group）。它不赋予工作权（第 2 课）。

如何熟悉您的片区

1. 选一个区域或巴统的一片地方，实地走一遍：交通、学校、海滨、新项目。
2. 通过媒体跟踪 Galt & Taggart、TBC Capital 和 Colliers 的数据，并始终注明来源和日期。
3. 学习买家的语言：俄语和英语能覆盖大多数外国咨询，希伯来语有助于服务以色列买家。
4. 向每家开发商询问其过去的项目、许可和未售库存。

价格和规定变化很快，行动前请核对官方来源。查看格鲁吉亚页面和市场，了解 CloserPass 的覆盖范围。

本课为一般性信息，不构成投资建议。