格鲁吉亚一宗交易的完整流程

与本课程中的大多数国家相比，格鲁吉亚的交易手续很少。没有转让税，不强制要求公证人，登记处一天内就能完成买卖登记。正因为这么快，您的核查才至关重要：合同一经登记，就尘埃落定。本课先跟进一宗二手房交易，再讲一宗期房购买，并逐一计算数字。

各方分工

• 中介公司：委托协议、登记处核查、营销、带看、出价、谈判、协调。
• 买家的律师（强烈建议外国人聘请）：核查登记处记录、合同，以及期房的开发商。
• 国家公共登记署（NAPR），也可通过司法大厦办理：登记所有权变更并收取费用。
• 公证人，仅在需要时。买卖本身不需要公证人，但远程买家或卖家通常通过经公证并加注海牙认证（apostille）的授权书签约（ExpatHub；GeorgiaExpats）。
• 银行，当买家有抵押贷款或交易以转账支付时。
• 开发商，在新房交易中：提供自己的预购合同和付款计划。

二手房交易步骤

1. 委托协议。书面形式，写明佣金、币种、由谁支付以及何时到期（第 4 课）。
2. 登记处摘录。在发布广告前，确认卖方是登记的所有人，并阅读登记在该房产上的所有事项。
3. 出价和定金。通常以定金或预订协议锁定房源。款项是否可退取决于措辞，因此在任何资金流转之前，请和买家一起阅读。
4. 客户核查。识别买卖双方，并了解买家的资金来源（第 4 课）。
5. 买卖合同。价格、币种、付款方式和日期、交房日期，以及各项费用由谁承担。合同可以在 NAPR 或司法大厦签署（ExpatHub）。
6. 在 NAPR 登记。登记处记录权利变更后，买家即成为所有人。
7. 交房和佣金。交钥匙、抄表，卖方凭发票通过银行转账向中介公司支付佣金。

币种。价格通常以 USD 约定，许多交易也以 USD 结算，而广告必须显示 GEL（ISET Policy Institute；GeorgiaExpats）。合同必须如何表述币种，由于各来源说法不一，应交由律师处理。

登记费

NAPR 办理房产权利变更登记的官方费用取决于您希望的办理速度（napr.gov.ge，2026 年 10 月核查）：

服务	费用	时间
标准	150 GEL	4 个工作日
快速	270 GEL	1 个工作日
当天	350 GEL	当天

较早的指南仍写着 50 至 200 GEL，说明费用已经上调。请以官方页面为准，并在每笔交易前再次核查。

交易税费

• 购房没有转让税，也没有印花税（Georgiafy，2026 年 8 月；GeorgiaExpats，2026）。
• 卖方的收益。如果个人在购买后 2 年内出售住宅房产，收益按 5% 征税。持有超过 2 年则免税。商业房产在 2 年内出售按 20% 征税（Gegidze，2024 年 6 月；ExpatHub）。
• 个人的年度房产税取决于家庭收入：年收入低于 40,000 GEL 的业主免税，超过后税率随收入提高，最高 1%，由市政府设定（Georgiafy；ExpatHub）。各来源给出的档位不同，因此请让客户向税务局确认。
• 租金收入。已登记住宅出租的个人按租金总额的 5% 纳税。否则税率为 20%（Georgiafy；Gegidze）。

计算示例 1：Saburtalo 一套二手房，卖方持有 18 个月

一位买家以 98,700 USD 购买一栋较新楼房中一套 75 平方米的公寓，单价每平方米 1,316 USD，即 2025 年 12 月二级市场新项目均价（Galt & Taggart）。卖方 18 个月前以 90,000 USD 买入。中介公司佣金为 3%，由卖方支付。实际上税款以拉里计算。为了让示例简单，我们用 USD 表示。

项目	计算	金额
转让税	格鲁吉亚没有	0
NAPR 费用，标准	固定	150 GEL
卖方收益	98,700 - 90,000	8,700 USD
收益税（不足 2 年）	8,700 x 5%	435 USD
佣金，卖方	98,700 x 3%	2,961 USD

买家的费用很少：登记费、聘请律师的费用（如有），以及任何翻译或授权书费用。这是吸引外国买家的有力卖点。

计算示例 2：同一套公寓，卖方持有 3 年

价格相同，但卖方已持有这套公寓三年。

项目	金额
收益税	0，持有超过 2 年
佣金	2,961 USD

卖方省下 435 USD。第一次见面时就问清每位卖方何时买入。

期房：开发商的合同

在新房交易中，买家签署开发商的预购协议。Legal.ge（2026 年 10 月）解释说，买家可以在 NAPR 登记为未来业主，完全所有权在竣工并取得楼房可投入使用文件后转移。核查合同是否约定了这一登记，并确保登记确实办理。

资金如何流转。SOVA（2026 年 10 月）和 GeorgiaExpats（2026）描述了常见模式：

• 开发商分期付款计划通常为 2 至 3 年，大多以外币计价，通常免息。
• 定金通常为 10%，一般不予退还，首付现在可以低至 0%。
• 许多买家在交房时用银行抵押贷款为余款再融资。
• 期房价格通常比现房低约 20% 至 30%。
• 分期付款不受国家银行还款收入比上限的约束，可能不会出现在信用局记录中。正如一位经济学家对 SOVA 所说，这方面没有任何监管。

没有托管法，也没有开发商登记册（Legal.ge；SOVA）。合同和开发商的过往业绩是买家唯一的保障。

计算示例 3：巴统一套期房

一位买家预订了一套 45 平方米的公寓，每平方米 1,400 USD，接近 2026 年 8 月新房均价 1,386 USD（Business Media Georgia），总价 63,000 USD。开发商提供 10% 首付和 24 期免息月供。这些条款仅为示例。以合同为准。

阶段	付款	累计已付
定金，10%	6,300 USD	6,300 USD
24 期月供	每期 2,362.50 USD	24 个月后付清 63,000 USD
竣工后登记为所有人	NAPR 费用	所有权登记在买家名下

在新房交易中，通常由开发商向中介公司支付，买家不付费（第 8 课）。

计算示例 4：想要居留的买家

一位买家想办理购房居留。自 2026 年 3 月 1 日起，门槛为经认证评估的市场价值 150,000 USD，可以合并多处房产（Erickson Immigration Group，2026 年 2 月）。

Vake 一套 55 平方米的新公寓，按 2025 年 12 月一手房均价每平方米 2,781 USD 计算，约为 152,955 USD。看起来足够，但只有评估结果才算数，评估师可能估得更低。告诉买家预算要在 150,000 USD 之上留出余量，并且居留不赋予工作权（第 2 课）。

税费和规定会变化，行动前请核对官方来源。通过销售培训和资金练习进行练习。

本课为一般性信息，不构成法律或税务建议。