在格鲁吉亚从事房地产工作的前 90 天

前三个月决定您能否在这一行留下来。在格鲁吉亚，没有人会阻止您入行，这既是机会也是陷阱：新人失败，是因为坐等客户线索、不坚持日常作息，或者作为外国人在取得许可前就开始工作。以下是一个在第比利斯和巴统都适用的简单计划。

第 1 至 30 天：准备与学习

1. 取得工作权。如果您是外国人，工作许可是第一步，无论受雇还是自雇。办理需要 30 个日历日，加急为 10 个工作日（Legal.ge，2026 年 2 月）。利用这段时间学习，而不是带看。
2. 确定您的身份。雇佣合同，或您的 IE 注册，再加上一位了解据报道经纪业务被排除在 1% 税制之外的会计师（第 3 课）。
3. 学习中介公司的流程。它的佣金协议、如何调取登记处摘录、如何核查开发商和客户（第 4 课）。
4. 熟悉一个片区。第比利斯的一个区域，例如 Saburtalo 或 Vake，或巴统的一片地方。实地走一遍，看遍您的中介公司在那里的每一套房源。
5. 熟记数字。没有转让税、NAPR 标准费用 150 GEL、两年内转售的 5% 税、150,000 USD 的居留门槛，以及广告以 GEL 标价的规定。客户最先考您的就是这些（第 6 课）。
6. 考虑 GNARE。其自愿性认证课程会员收费 750 GEL，非会员 900 GEL（GNARE）。

第 31 至 60 天：寻找客户

业主才是生意的核心。房源会为您带来买家。至少把一半的开发时间花在业主身上。

门户网站（Stratos，2026 年 3 月；Madloba，2026 年 10 月）：

• myhome.ge，被认为是最大的平台。它由 TNET 运营，TNET 称其各平台每月独立用户最多达 200 万，旗下还有 Livo（TNET）。
• ss.ge，一个有大量业主自售房源的分类信息网站。每天关注，并联系自己出售的业主。
• korter.ge，专注于新房，便于了解您片区内的每一个项目。
• place.ge.

即时通讯渠道。租赁方面，Facebook 群组和 Telegram 频道被广泛使用（Madloba）。在巴统，中介公司大量通过 WhatsApp 和 Telegram 用俄语和英语向外国人销售。在每个渠道都开设专业账号，配上简短、有来源的简介。

了解买家。在第比利斯，约 90% 的买家是格鲁吉亚人，其次是以色列和俄罗斯买家（Colliers，经 Commersant，2025 年 12 月）。在巴统，2025 年外国人购买了 52% 的公寓，以色列人占全部销售的 13%（Investor.ge，2026 年 4 月）。您会的语言决定了您能服务哪些客户线索。

开发商。走访您片区内的售楼处，了解它们的付款计划，并询问它们如何与中介公司合作。在新房交易中，通常由开发商向中介公司支付佣金。

第 61 至 90 天：促成交易

• 筛选每一位买家。预算、现金、分期还是抵押贷款、时间安排、国籍、自住还是投资，以及是否想要居留。
• 每次带看二手房之前都调取登记处摘录，而不是在出价之后。
• 与每一位期房买家一起阅读开发商的合同，并清楚说明定金何时不予退还（GeorgiaExpats，2026）。
• 每次带看后在 24 小时内跟进。
• 以在 NAPR 完成第一笔登记为目标，而不只是带看。

日常安排

时间	任务
9:00 至 11:00	拓客：给业主打电话、查看 ss.ge 和 myhome.ge、给人脉发信息
11:00 至 13:00	带看和估价
14:00 至 15:00	跟进、更新 CRM、回复 WhatsApp 和 Telegram
15:00 至 18:00	带看、走访开发商、制作内容、研究市场
一天结束时	规划明天，记录三项收获和一条教训

在巴统，根据买家所在时区调整工作时间，但拓客时段要固定。忙碌的日子里它最先被挤掉，这也是一个月后您的客户管道干涸的原因。

您的工具

• 一个记录每位联系人、每次带看和每个跟进日期的 CRM。
• 您所在中介使用的房产网站账户。
• WhatsApp 和 Telegram 商业账号。
• 一部拍照和摄像质量好的手机。
• 模板：佣金协议、客户身份识别表、买家筛选表，以及包含 NAPR 费用和卖方税款的费用表。
• 一份来源清单：媒体报道的 Galt & Taggart、TBC Capital 和 Colliers 数据，以及查询费用的 napr.gov.ge。

需要避免的五个错误

1. 作为外国人在取得许可前就开始工作。您和中介公司都会被罚款 2,000 GEL（第 2 课）。
2. 没有登记处摘录就发布广告。您推广的可能是卖方无权出售的公寓。
3. 广告只用 USD 标价。法律要求使用 GEL（ISET Policy Institute）。
4. 把期房定金说成“安全”。没有托管法，而且很多定金不予退还。
5. 承诺居留附带工作权。并非如此。

保持干劲

被拒绝是每天的常态。每周五复盘您的数字，持续学习规则，并与开发商、律师和评估师建立关系。

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规定会变化，行动前请核实官方来源。本课为一般性信息。