葡萄牙房地产经纪人的工作

欢迎参加本课程。在八节简短的课程中，您将学习如何在葡萄牙作为房地产经纪人起步、工作和成长。第一课讲的是这份工作本身：您每天做什么、谁付钱给您，以及第一年的真实情况。

中介公司持有执照，您负责客户

在葡萄牙，房地产中介是一项需要许可的业务。第 15/2013 号法律规定，公司（或个体经营者）在作为中介开展业务之前，需要取得 IMPIC（房地产和建筑公共机构）颁发的执照。业内称之为 AMI 执照。我们将在第 3 课详细介绍。

大多数带看房屋的人本人并不持有该执照。他们以 consultores imobiliários（房地产顾问）身份在所加入中介公司的执照下工作。Ekonomista 在 2026 年 9 月解释说，顾问只需与持牌公司签订合作合同。Doutor Finanças 的一位特约作者在 2024 年估计，远超 95% 的经纪人以这种方式工作，总人数约为 40,000 至 60,000 人。由于没有个人登记册，请将此视为估算。

顾问实际做什么

在二手房交易中，您通常为卖方工作。您需要：

1. 获取房源，并让业主签署中介公司的中介合同（第 4 课）。
2. 评估房屋价值、拍摄照片并在房产网站上发布。
3. 筛选买家、安排看房，并为反洗钱核查确认每位客户的身份。
4. 协商报价，帮助双方签署买卖预约合同（CPCV）并支付定金（sinal）。
5. 协调银行、律师或 solicitor 以及过户契约，直到钥匙交接。

在新房或期房销售中，您为开发商销售，通常通过开盘活动和买家活动进行。在租赁业务中，您为房东寻找并审核租客。

谁在招聘

您会遇到三类主要雇主：

• 全国性网络和加盟品牌，大多数顾问以自雇身份在共同品牌下工作。
• 独立和精品中介公司，通常在某个城市、某段海岸或某个价格区间实力较强。
• 开发商及其销售团队，负责销售新项目。

这些网络规模很大。ECO 在 2026 年 3 月报道，2025 年 RE/MAX 在 422 家门店拥有 11,350 名顾问，Century 21 有 5,086 名顾问，ERA 约 3,300 名，Zome 2,064 名。KW（Keller Williams）未公布人数，但报告了 14,429 笔交易。五大网络合计拥有 24,825 名顾问，完成超过 140,000 笔交易。

外国买家很重要。ECO 报道的 INE 数据显示，2025 年外国人购买的家庭住房占 27.6%，以来自巴西、安哥拉和法国的买家为首。语言能力是真正的优势。

您如何获得报酬

法律没有规定佣金。第 15/2013 号法律只要求中介合同写明中介公司的费用、支付方式和增值税税率。Ekonomista 在 2026 年 9 月报道称，中介公司通常收取房价的 2% 至 6%，大型网络中最常提到的费率为 5%。另加 23% 增值税，正如 Postal 的例子：一套 €250,000 的房子按 5% 出售，佣金 €12,500，另加 €2,875 增值税。出售时通常由卖方支付。

这笔费用归中介公司。您获得其中一部分：

模式	使用流程	主要风险
自雇顾问（recibos verdes）	您就每笔佣金中您的分成向中介公司开具发票	交易完成前没有收入
有薪资和佣金的雇员	劳动合同，由雇主缴纳社会保障	每笔交易分成较少，且这种模式较少见
开发商销售岗位	工资或按售出单位计酬	依赖单一项目

Ekonomista 指出，顾问的常见分成为中介费的 40% 至 50%，视模式而定。当佣金与同事或其他中介公司分享时，分成会更低：在 Postal 的例子中，顾问从 €12,500 的佣金中拿到 €3,125，约占 25%。

关于租赁，ECO 早在 2020 年就报道称，Century 21 收取一个半到两个月的租金，ERA 收取两个月租金另加增值税。请向您的中介公司询问当前费率。

Indeed 上 consultor imobiliário 的页面，基于 314 条薪资报告，于 2026 年 10 月更新，显示平均约为每月 €2,890，大多数在 €1,079 至 €7,739 之间。这些是自报数据，并非官方统计。我们将在第 8 课做具体计算，您也可以用佣金计算器测算自己的数字。

现实的第一年

开始之前请对自己诚实：

• 交易需要时间。ECO 的数据显示，2025 年五大网络平均每位顾问 5.2 笔交易。也就是大约每十周一笔，新手会低于平均水平。
• 您需要储蓄。如果只有佣金，请计划好能支付几个月的生活费用。
• 文书工作就是这份工作的核心。许可、反洗钱核查、能源证书和税费。精通这些的经纪人能赢得信任。
• 语言和本地知识比华丽的推销话术更重要。

能坚持下来的经纪人会建立日常节奏，不断学习规则，并把每位客户都当作未来的转介绍来源。这正是本课程要帮助您做到的。

接下来

在第 2 课中，我们将了解谁可以在葡萄牙工作，以及依据什么身份工作。如需立即查看在招职位，请浏览职位，并在中介公司页面比较雇主。

本课为一般性信息，不构成法律或税务建议。规定和数据会变化，行动前请核实官方来源。