AMI 执照：要求、费用和义务

在一点上，葡萄牙比许多国家简单：只有一种全国性执照，由一个机构颁发，无需考试。在另一点上，它又更严格：执照附带保险、年度证明和实打实的罚款。本课将带您逐步了解。

谁需要执照

第 15/2013 号法律规定，葡萄牙的房地产中介业务须取得 IMPIC（Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção）颁发的执照。法律将执照持有人称为 empresa de mediação imobiliária（房地产中介公司）。它可以是公司，也可以是个体经营者。

如果您以顾问身份加入中介公司，执照由中介公司持有，您在其下工作（第 2 课）。只有自己开业时才需要自己的执照。Ekonomista 指出，开设中介公司没有强制性课程要求。

两项要求

该法第 5 条只规定了两个条件：

1. 公司及其法定代表人的商业信誉（idoneidade comercial）。第 6 条排除了例如破产公司，以及在过去五年内受到某些刑事终审判决的人。Doutor Finanças 列举的情形包括因欺诈、腐败或洗钱被判处监禁。您需通过宣誓声明和无犯罪记录证明来证明信誉。
2. 至少 €150,000 的民事责任保险，或财务担保或同等工具（第 7 条）。gov.pt 确认了同样的最低额度。来自欧洲经济区其他国家的保单也可接受。

如何申请

Doutor Finanças 在其 2025 年指南中介绍了申请步骤。您可以在线、在 IMPIC 柜台，或通过 Balcão do Empreendedor（企业服务门户）申请。请在开始工作之前申请，切勿事后补办。

您需要准备：

• 申请表和信誉声明。
• 对客户开放的营业场所清单。
• 保险单及付款证明。
• 个体经营者：身份证件、开业申报，以及为“Mediação Imobiliária”用途出具的无犯罪记录证明。
• 公司：法定代表人名单、其身份证件和无犯罪记录证明、公司税号，以及商业登记证明的查询代码。

居住在欧洲经济区其他地方的申请人可以用葡萄牙语或英语提交文件（IMPIC 常见问题）。

审批时间。第 8 条规定，IMPIC 收到完整材料后须在 20 天内作出决定。逾期未答复的，申请视为默示批准。批准只有在缴纳费用并证明保险后才生效。

费用

根据 IMPIC 的常见问题（依据第 199/2013 号部长令）：

项目	金额
执照申请	€100
因未缴费而重新申请	€150
年度监管费	€265，第一年按比例计算
代表卡补办或证明	每份 €25

另需加上保险费，具体取决于您的保险公司。Doutor Finanças 在 2025 年 11 月确认了 €100 和 €265 这两个金额。

保持执照有效

执照没有到期日（第 4 条）。如果您不再符合要求，执照可能失效、被暂停或被注销。您的年度和日常义务：

• 每年 1 月，缴纳年费并证明您仍符合要求，包括有效保险。Doutor Finanças 将此称为年度续期。
• 开设、搬迁或关闭对公众开放的营业场所时，须在 30 天内通知 IMPIC（第 14 条）。
• 报告公司数据和资格条件的变更，保存最新的中介合同登记册，并向 IMPIC 提供其要求的任何信息（第 20 条，据 gov.pt 总结）。
• 提供投诉簿 (livro de reclamações).
• 使用经批准的合同。自第 102/2017 号法令起，标准中介合同由 IMPIC 审核。如果您使用第 228/2018 号部长令的官方范本，只需在首次使用前至少 5 个工作日向 IMPIC 备案。自拟范本需要先获得 IMPIC 批准。跳过这一步可能被罚 €500 至 €2,500（Imojuris）。
• 作为义务主体履行反洗钱义务，包括指定合规负责人并每季度报告交易（第 4 课，IMPIC 常见问题）。

所有材料都要有您的编号

第 13 条规定，公司名称及其执照编号必须出现在每个对公众开放的办公室，以及合同、信函、出版物和所有广告上。只有持牌公司才能在名称中使用 mediação imobiliária 字样。

作为顾问，请确认您所在中介公司的 AMI 编号出现在您的名片、帖子和每条房源上。

罚款

2013 年的原始文本规定了以下罚款范围（第 32 条）。该法此后经过修订，因此在依赖具体数字之前，请查阅合并版本。

违规行为	罚款范围
无执照从事中介业务等	€5,000 至 €30,000
违反客户义务（第 17 条）或预付款规定（第 19 条）	€2,500 至 €25,000
未报告办公室，或在住宅中接待客户	€1,000 至 €10,000
文件和广告中缺少执照编号或名称等	€750 至 €5,000
其他义务，例如部分报告规定	€500 至 €2,500

对于两类最严重的违法行为，IMPIC 还可以附加关闭营业场所或禁止从业最长两年的处罚。未遂和过失同样受罚，上限减半。

分步操作

1. 确定您的模式：在中介公司旗下做顾问、个体经营者或公司。
2. 办理 NIF、NISS 和业务登记（第 2 课）。
3. 开具无犯罪记录证明并签署信誉声明。
4. 购买保险：至少 €150,000。
5. 向 IMPIC 申请并缴纳 €100 费用，之后缴纳年费。
6. 向 IMPIC 备案您的合同范本。
7. 建立反洗钱机制：合规负责人、客户表格、季度报告。
8. 在每则广告、名片和合同上标明您的 AMI 编号。
9. 在日历上标记每年 1 月的缴费和资格证明。

规定和费用会变化，行动前请向 IMPIC 确认。通过销售培训进行练习。

本课为一般性信息，不构成法律建议。