在葡萄牙每天需遵守的规则

葡萄牙对经纪人的规定写在几部法律中，由 IMPIC 监督执行。大多数问题源于合同不完善、广告没有执照编号或能源等级、没有核实客户身份，或者收取现金。本课将这些规定转化为日常习惯。

1. 先签中介合同

您与业主签订的合同是 contrato de mediação imobiliária（房地产中介合同）。第 15/2013 号法律第 16 条规定，合同必须采用书面形式，并写明：

• 房产，包括其上的所有负担（抵押、留置）。
• 您所中介的交易：出售、出租、交换等。
• 费用（固定金额或百分比）、支付方式以及增值税税率。
• 中介公司的保险信息。
• 参与其中的顾问（如有）。
• 任何附加服务，逐项列出。
• 任何独家条款及其含义。

如未写明期限，合同有效期为六个月。违反这些规定的合同无效，且中介公司不能以此对抗客户。大多数中介公司使用第 228/2018 号部长令的官方范本，idealista 指出其中必须包含数据保护条款（Imojuris、idealista）。

费用何时到期？第 19 条规定：

• 原则上在交易完成时。
• 如中介合同有约定，在签署买卖预约合同（CPCV）时。
• 在独家委托下，交易因业主过错失败时也须支付。
• 如果您的客户是买方或租客，只有在合同允许的情况下才能收取预付款，并且如果交易未达成，必须退还。

您对客户的义务（第 17 条）包括：核实各方具有签约能力和权利，核查房产的负担和特征，并及时告知客户任何可能危及交易的情况。

2. 保持广告合规

• 执照编号。每则广告、帖子和房源上都要有中介公司名称和 AMI 编号（第 13 条）。
• 能源等级。DECO PROteste 解释说，住房一旦挂牌出售或出租就必须具备能源证书，广告中不标注能源等级将被罚款。罚款金额为：个人 €250 至 €3,740，公司 €2,500 至 €44,890。
• 不承诺签证。黄金签证已不再涵盖房产（第 5 课）。

3. 了解您的客户（第 83/2017 号法律）

第 83/2017 号法律将任何从事房地产业务（包括中介）的人列为义务主体。IMPIC 根据第 603/2021 号条例监管该行业。其常见问题列出了以下义务：

1. 在建立业务关系之前，核实每位客户以及公司实际受益人的身份。在中介业务中，这意味着在签署中介合同时进行，并且始终在任何 CPCV 或过户契约之前完成。第 83/2017 号法律还要求对 €15,000 或以上的临时交易进行核查，而且只要有任何怀疑，无论金额多少都要核查。
2. 了解交易目的，并在风险需要时了解资金来源。
3. 将核查记录保存 7 年。
4. 立即向 DCIAP（检察院中央部门）和 UIF（司法警察的金融情报部门）报告可疑情况，且不得向客户透露。
5. 每季度向 IMPIC 申报每笔交易：第一季度在 6 月 30 日前，第二季度在 9 月 30 日前，第三季度在 12 月 31 日前，第四季度在 3 月 31 日前。月租金达到每月 €2,500 或以上的租赁也需申报。
6. 培训员工并指定一名合规官（RCN）。负责反洗钱工作的新员工入职后应立即接受培训。

后果很严重。Abreu Advogados 2024 年的摘要指出，公司未履行申报义务可被罚款 €5,000 至 €1,000,000，一般违规最高可罚 €500 万，若违规获益更高，则罚款为获益的两倍。请向您所在的中介公司索取书面流程，并了解其 RCN 的姓名。

4. 现金不得超过限额

《一般税法》第 63-E 条禁止支付或收取€3,000 或以上的现金，对非以经营身份行事的非居民个人，限额为 €10,000（Postal，引自 Banco de Portugal，2026 年 7 月）。为低于限额而拆分付款并不可取。每次都请通过银行转账收取佣金，并开具发票或收据。

5. 保护个人数据

您会收集身份证件、税号、工资单和银行信息。欧盟 GDPR 适用，第 58/2019 号法律将其纳入葡萄牙法律，由 CNPD 负责监管（Garrigues）。实际操作中：

• 只收集交易所需的信息，并说明原因。
• 切勿通过公开群聊发送身份证件复印件。
• 法定保存期满后删除或归档文件，同时记住反洗钱记录需保存 7 年。

6. 熟悉房产文件

发布房源前，请向业主索取：

文件	显示内容	地点
Caderneta predial	税务记录：房产登记条目、应税价值（VPT）、面积、业主	Portal das Finanças，网上免费获取
Certidão permanente	土地登记：法定业主、抵押、查封	网上办理，约 €15
Certificado energético	能效等级，住宅有效期 10 年	经 ADENE 认可的合格专家
Licença de utilização	该房产在法律上可用作住宅	市政厅

Literacia Financeira 解释说，caderneta 和 certidão 相互补充：一个是税务文件，另一个是法律文件。

licença de utilização 的规定已经改变。Montepio 报道称，自 2024 年 1 月 1 日起，根据第 10/2024 号法令（即“Simplex urbanístico”），签署过户契约时不再要求出示该许可。但它仍然重要。请确认许可存在、实际面积与文件一致，以及扩建部分或封闭阳台已合法化。如果没有，银行可能拒绝贷款。

哪些行为会让经纪人被罚款

行为	风险
不通过持牌中介公司从事中介活动	根据第 15/2013 号法律，罚款 €5,000 至 €30,000
没有书面合同，或合同内容缺失	合同无效，佣金面临风险
广告未标注 AMI 编号	根据第 15/2013 号法律，罚款 €750 至 €5,000
广告未标注能效等级	视违规主体不同，罚款 €250 至 €44,890
跳过身份核实或未向 IMPIC 申报	反洗钱罚款，未申报最高可达 €1,000,000
€3,000 或以上的现金	根据《一般税法》处以税务罚款

您的日常习惯

• 没有签署合同和能效证书，不发布房源。
• 没有 AMI 编号和能效等级，不发布广告。
• 未核实身份和最终受益人，不签署 CPCV。
• 不收现金。
• 每次季度 IMPIC 申报都在日历上做好标记。

这些规定会变化，行动前请查阅官方来源。在客户技能中进行练习。

本课为一般性信息，不构成法律建议。