了解葡萄牙市场：城市、海岸、岛屿和买家

葡萄牙不是单一市场。里斯本 Avenidas Novas 的公寓、Quinta do Lago 附近的别墅和 Funchal 的新公寓，吸引的是不同的买家，价格不同，原因也不同。了解这些差异，客户才会信任您。

整体情况

国家统计局 INE 统计，截至 2026 年 3 月的 12 个月内共有 160,467 宗住房交易，全国中位价为每平方米 €2,168，一年上涨 17.5%。2026 年第二季度，其房价指数仍以每年 16.5% 的速度上涨（ComparaJá，2026 年 9 月）。挂牌价更高：idealista 给出的 2026 年 9 月葡萄牙均价为每平方米 €3,228。

INE 截至 2026 年 3 月 12 个月的中位价：

区域	每平方米中位价	备注
里斯本（市）	€5,082	一年上涨 15.2%
Cascais	€4,687	仅 2026 年第一季度就达 €5,000
波尔图（市）	€3,510	一年上涨 16.7%
阿尔加维大区	€3,240	Loulé 为 €4,091
马德拉大区	€2,578	Funchal 2026 年第一季度为 €3,601，上涨 23%
葡萄牙	€2,168

请始终说明您引用的是成交价（INE）还是挂牌价（房产网站）。客户会注意到。

谁在买

ECO 报道的 INE 数据显示，2025 年外国人购买的家庭住房占 27.6%，Banco de Portugal 的《金融稳定报告》给出的数字为 28%。排名前列的国籍是巴西（9,808 宗）、安哥拉（4,145 宗）和法国（3,765 宗）。大多数外国买家已经住在葡萄牙：34,838 人在当地有税务居所，非居民为 6,248 人，这一数字下降了 14.1%。

外国买家出价更高。ECO 给出的 2025 年平均价格约为：英国买家 €512,600，美国买家 €479,400，而葡萄牙居民买家为 €234,100。在里斯本，INE 统计的境外税务地址买家中位价为每平方米 €6,325，本国买家为 €5,000。

里斯本和波尔图

里斯本是最贵的城市，拥有最多的国际买家、远程工作者和投资者。城市西边的 Cascais 和 Oeiras 是家庭和高端市场。波尔图价格较低且增长迅速，INE 数据显示，2026 年第一季度在波尔图都市区，外国买家支付的价格比本国买家高约 17%。

阿尔加维

阿尔加维是生活方式和第二居所的海岸。idealista 2026 年 9 月该地区的挂牌价为每平方米 €4,216。在 Quinta do Lago 和 Vale do Lobo 周边的高端“Golden Triangle”（黄金三角），Engel & Völkers 于 2026 年 7 月报告称，其约 80% 的买家是外国人，以英国和爱尔兰买家为首，其次是德国、比利时和荷兰买家。在 Vilamoura，外国买家约占 75%。这些是一家中介公司的数据，不是官方统计。

马德拉

2026 年 9 月，马德拉的挂牌价达到每平方米 €3,767（idealista）。DNOTICIAS.PT 报道的 idealista 2025 年市场报告发现，在 Funchal 的售房搜索中，外国人占 32.4%，是所有区首府中最高的。这反映的是需求，而非已完成的购买。

每位经纪人都必须了解的规则变化

黄金签证。2023 年 10 月 6 日的第 56/2023 号法律停止受理基于房地产的新投资居留申请：包括购买房产、与之相关的资本转移以及房地产基金（PwC）。已获批的居留许可仍可续签。Bright!Tax 列出了 2026 年仍保留的主要途径，例如投资 €500,000 于不属于房地产基金的合格基金。不要把房产当作签证来卖。

从 NHR 到 IFICI。新移民现在询问的是 2024 年初推出的 IFICI（PLMJ）。已经享受过旧的非惯常居民制度（NHR）的人不能申请。我们未能在官方页面上确认 NHR 如何对新申请人关闭，因此过渡期情况请转交税务顾问。IFICI 对符合条件的收入按 20% 征税，为期 10 年，适用于过去五年内不是税务居民的人（Finanças 宣传单，2025 年 3 月）。它面向研究、创新和高资质工作。PLMJ 指出，房地产活动不在合格行业之列，因此大多数经纪人不符合条件，但您的部分买家可能符合。

Alojamento Local（度假出租）。第 76/2024 号法令取消了全国范围内对新登记的冻结，赋予市政府更多权力，并废除了额外的 AL 税费（Turismo de Portugal）。现在每个城市自行设定限额。在里斯本，自 2025 年 12 月 6 日起生效的规定禁止在 AL 占住房 10% 的教区（如 Santa Maria Maior 和 Misericórdia）进行新登记，在 5% 至 10% 之间的教区则需经市议会批准（GuestReady）。投资者购房用于度假出租前，请务必核查地址。

非居民买家缴纳更高的 IMT。自 2026 年 5 月下旬起，根据第 97/2026 号法令，在葡萄牙不是税务居民的住房买家统一缴纳 7.5% 的转让税，不分档（Financial Options，ECO）。如果买家在两年内成为居民，或按第 6 课所述条件以适中租金出租，可获得退税。

期房和新建房

同一法令将住宅建筑增值税降至 6%，适用于 2025 年 9 月 25 日至 2029 年底开工的项目，条件是住房作为永久自住房售价不超过 €660,982，或月租金不超过 €2,300（ECO）。买家如果六个月内未入住，将面临 10% 的 IMT 附加税。在为投资者提供建议前，请核实新建房是否适用了优惠税率。

如何熟悉您的片区

1. 选定一个区域，熟悉那里的街道、学校、交通和新项目。
2. 跟踪 INE、idealista 和 Banco de Portugal 的数据，并始终注明来源。
3. 了解主要买家国籍及其语言。
4. 询问每个开发商其项目适用哪种增值税税率和哪种许可。

价格和规定变化很快，行动前请查阅官方来源。请查看市场页面，了解 CloserPass 覆盖的范围。

本课为一般性信息，不构成投资建议。