在葡萄牙从头到尾完成一笔交易

葡萄牙的一笔买卖要经过多方之手：您、通常还有律师或法务代理人（solicitador）、银行、税务局、公证人或 Casa Pronta 窗口，以及土地登记处。您的价值在于了解顺序、让各方按时推进，并确保没有人被税单吓到。本课先讲解一笔二手房交易，然后用欧元完整计算一笔交易。

各方分工

• 您，顾问：中介合同、营销、带看、报价、客户身份核实、协调。
• 买方的律师或法务代理人：核查文件，起草或审阅 CPCV，预约过户。
• 银行：评估房产并批准按揭。
• 税务局（Finanças）：开具 IMT 和印花税缴款单，买方须在签署过户契约之前缴纳。
• 公证人或 Casa Pronta：公开的买卖行为。Casa Pronta 是土地登记处的一站式窗口。
• 土地登记处（conservatória do registo predial）：登记新业主和任何抵押。

二手房交易步骤

1. 中介合同。书面签署，写明佣金和增值税税率（第 4 课）。
2. 报价和预订。许多中介公司收取预订金以停止带看。我们没有找到这方面的特别法律规定，因此请写明金额、签署 CPCV 的截止日期以及是否可退还。
3. 身份核实。根据 IMPIC 的规定，须在签署 CPCV 之前核实双方及任何最终受益人的身份（第 4 课）。
4. 核查。律师调取 certidão permanente（业主、抵押、查封）、caderneta predial（税务数据）、能效证书以及市政厅的许可记录。自 2024 年起，签署过户契约时不再需要 licença de utilização（Montepio），但缺少许可仍可能导致按揭受阻。
5. CPCV 和 sinal。见下文。
6. 按揭审批。银行在预约过户前批准贷款。
7. IMT 和印花税。买方提交 IMT 表格（Modelo 1）并缴款，最迟在缴款单开具后的下一个工作日，且始终在签署过户契约之前（Portal das Finanças）。
8. 过户契约和登记。在公证处办理，或在 Casa Pronta 一次性完成买卖和登记。
9. 您的佣金。在交易完成时到期，如果您的中介合同有约定，也可在签署 CPCV 时到期（第 15/2013 号法律第 19 条）。

CPCV 和 sinal

contrato-promessa de compra e venda（CPCV）是买卖预约合同。Montepio 2026 年 9 月的指南解释如下：

• 合同须为书面形式并由双方签署。法律规定签名须当面认证，双方可在合同中放弃这一要求。
• 合同应写明双方、房产及其登记和税务编号、价格和付款条件、sinal、过户截止日期、房产无负担出售、城市规划许可及能效证书。
• sinal（定金）可自由约定，通常为价格的 10% 至 20%，在签署过户契约时抵扣。
• 双倍返还规则。根据《民法典》第 442 条，买方违约退出则丧失 sinal。卖方违约退出则必须双倍返还。也可以请求法院强制完成买卖（execução específica）。

确保 sinal 通过银行转账支付，并写入 CPCV。

按揭

Banco de Portugal 自 2026 年 8 月 1 日起收紧了指引（Dinheiro Vivo）：

• 贷款价值比：永久自住房最高 90%，其他用途 80%。
• 偿债比率：还款额最高为借款人收入的 45%，原为 50%。
• 期限：如果最年长的借款人为 35 岁或以下，最长 40 年，否则为 35 年。

因此，即使是居民，通常也需要至少相当于价格 10% 的现金，外加税费。

2026 年的 IMT 和印花税

买方缴纳 IMT（转让税）和 0.8% 的印花税（imposto do selo），两者均以 IMT 应税价值为基数（Portal das Finanças）。PwC 2026 年税务指南给出的葡萄牙本土 IMT 税率档次如下：

应税价值	永久自住房（HPP）	第二套住房或出租房
€106,346 以下	0%	1%
€106,346 至 €145,470	2%	2%
€145,470 至 €198,347	5%	5%
€198,347 至 €330,539	7%	7%
€330,539 至 €660,982	8%	8%
€660,982 至 €1,150,853	统一 6%	统一 6%
€1,150,853 以上	统一 7.5%	统一 7.5%

€660,982 以下的税率为累进边际税率：价格的每一段按各自税率征税。超过该金额后，整个价格适用同一税率。35 岁或以下首次购买永久自住房的买家，可在 €330,539 以内获得免税（PwC）。马德拉和亚速尔群岛使用不同的税率档次，本文不作介绍。

非居民。自 2026 年 5 月下旬起，根据第 97/2026 号法令，不是税务居民的买家购买住房统一缴纳 7.5%，不分档（Financial Options）。idealista 报道的税务局 2026 年 9 月指引称，此前曾是居民的买家按正常税率缴纳，两年内成为居民的买家可在六个月内申请退还差额。如果住房在六个月内以适中租金（每月最高 €2,300）出租，并在前五年内出租 36 个月，也可获得退税。

计算示例：里斯本的一套公寓

一对夫妇以 €400,000 的价格通过按揭在里斯本购买一套公寓，作为永久自住房。中介合同约定5% 加增值税，由卖方支付。sinal 金额和选择 Casa Pronta 仅为示例。

项目	计算	金额
10% 的 sinal（示例）	400,000 x 10%	€40,000
按 90% 贷款价值比计算的最低自有资金（sinal 计入在内）	400,000 x 10%	€40,000
IMT，永久自住房	0 + 782.48 + 2,643.85 + 9,253.44 + (69,461 x 8%)	€18,236.65
购房印花税	400,000 x 0.8%	€3,200
含按揭的 Casa Pronta	固定费用（Kinvest）	€700
中介佣金，由卖方支付	400,000 x 5%	€20,000
佣金的增值税	20,000 x 23%	€4,600

IMT 的计算方式：前 €106,346 不征税，接下来的 €39,124 按 2%，€52,877 按 5%，€132,192 按 7%，最后 €69,461 按 8%。

同一套公寓，非居民买家。400,000 x 7.5% = €30,000 的 IMT，约多出 €11,763。请在外国客户报价前向他们展示这一点。没有人喜欢在签署过户契约时遇到意外。

银行还会加收自己的费用和贷款相关税费。请索取书面费用清单。

过户契约：公证处还是 Casa Pronta

Casa Pronta 在登记处窗口一次预约即可完成买卖和土地登记。Kinvest 2026 年 10 月的指南给出的固定费用为：一项登记（现金购买）€375，多于一项登记（购买加按揭）€700，每增加一处房产另加 €50。IMT 和印花税单独缴纳。所有文件齐备时，通常约五个工作日内即可预约。

在公证处，费用视具体行为而定。之后由公证人或律师办理登记。无论哪种方式，只有在购买完成登记后，买方才有保障。

期房和新建房

对于期房购买，CPCV 是核心文件。Montepio 建议附上建筑规格说明以及与工程相关的任何条件。2026 年请注意两点：

• 6% 增值税。第 97/2026 号法令允许部分新住房按 6% 而非 23% 的增值税建造，适用于售价不超过 €660,982 的永久自住房。买家如果六个月内未入住，将面临 10% 的 IMT 附加税（ECO）。
• 分期付款。我们无法确认开发商是否像在西班牙那样负有为买家分期付款提供担保的一般法律义务。请询问开发商提供何种担保，并让买方律师核查。

税率因日期和居民身份而异，行动前请查阅官方来源。通过销售培训进行练习。

本课为一般性信息，不构成法律或税务建议。