您在葡萄牙做经纪人的前 90 天

头三个月决定您是否能留在这一行。新人很少因为缺乏天赋而挣扎。更常见的情况是他们坐等客户线索、放弃日常安排，或因文书错误丢失佣金。以下是一份简单的计划。

第 1 至 30 天：准备与学习

1. 先办手续。NIF、NISS、在 Finanças 办理开业登记，如果您是非欧盟公民，还需取得相应签证（第 2 课）。
2. 学习中介公司的流程。包括其中介合同范本、身份核实表、合规官是谁以及季度 IMPIC 申报何时到期（第 3 课和第 4 课）。
3. 熟悉一个片区。亲自走一遍。看遍您所在中介公司在那里的每一套房源。记下学校、交通、海滩和新项目。
4. 熟悉数字。居民和非居民的 IMT、0.8% 的印花税、Casa Pronta 费用，以及按 90% 贷款价值比计算买家需要的 10% 现金。客户首先会考您这些。
5. 准备好您的工具（见下文）。

第 31 至 60 天：寻找客户

业主才是生意的核心。房源会为您带来买家。至少把一半的开发时间花在业主身上。

• 房产网站。Doutor Finanças 列出的主要房产网站有 idealista、Imovirtual、SUPERCASA、Casa Sapo 和 Mitula，私人房源则发布在 OLX、Custo Justo 和 Facebook Marketplace 上。关注您片区内新的私人房源，并致电自行出售的业主。
• 您的人脉。告诉身边每个人您在做什么。与律师、法务代理人、会计师、按揭经纪人、建筑商和楼宇管理人保持联系：他们最先听到出售消息。
• 社交媒体。发布您片区的短视频、注明来源的市场动态，以及几套讲解清楚的房源。用买家的语言发帖，并附上中介公司的 AMI 编号。
• 开放日。借此结识接下来可能要卖房的邻居。
• 开发商。了解您所在中介公司销售哪些项目，并参加每一次发布会。
• 外国买家社群。ECO 报道的 INE 数据显示，2025 年来自巴西、安哥拉和法国的买家在外国购房中领先，英国和美国买家支付的平均价格最高。俱乐部、学校和外籍人士群体都是建立知名度的好地方。

第 61 至 90 天：促成交易

• 评估每位买家。预算、现金还是按揭、时间表、是否为税务居民。自 2026 年 8 月起，Banco de Portugal 将永久自住房贷款限制在价值的 90%，其他用途为 80%，因此请尽早核实自有资金。
• 第一天就询问税务居民身份。自 2026 年 5 月起，非居民购买住房统一缴纳 7.5% 的 IMT。
• 每次带看后在 24 小时内跟进。
• 在签署 CPCV 前核实客户身份。这是 IMPIC 的规定，核实太晚会拖延交易。
• 以签下第一份 CPCV 为目标，而不只是带看。

了解节奏

ECO 2026 年 3 月的数据显示，五大网络在 2025 年平均每位顾问完成 5.2 宗交易。这一平均值包括经验丰富的顾问。请把您第一年的目标设定在这个平均值以下，据此规划储蓄，并统计您的工作量，而不只是成交量。

日常安排

时间	任务
9:30 至 11:30	拓客：给业主打电话、查看房产网站、给人脉发信息
11:30 至 13:00	带看和估价
14:30 至 15:30	跟进和更新 CRM
15:30 至 18:30	带看、制作内容、研究市场
一天结束时	规划明天，记录三项收获和一条教训

根据您所在中介调整时间，但要固定拓客时段。忙碌的日子里，它是最先被挤掉的，也是一个月后您的客户渠道枯竭的原因。

您的工具

• 一个记录每位联系人、每次带看和每个跟进日期的 CRM。
• 您所在中介使用的房产网站账户。
• 一部装有 WhatsApp 的手机，拍照和录像效果要好。
• 模板：中介公司的中介合同、客户身份核实表、买家评估表，以及包含 IMT、印花税和 Casa Pronta 费用的成本估算表。
• 一份来源清单：INE、Banco de Portugal、Portal das Finanças 以及用于市场动态的房产网站报告。

需要避免的五个错误

1. 未签署中介合同就带看。第 15/2013 号法律要求书面合同，没有合同，您的佣金就面临风险。
2. 广告未标注 AMI 编号或能效等级。
3. 收取现金，或在签署 CPCV 前跳过身份核实。
4. 承诺签证。第 56/2023 号法律已停止受理基于房产的黄金签证新申请。
5. 引用过时的 IMT。非居民税率在 2026 年已经改变，税率档次每年更新。

保持干劲

Ekonomista 提醒新顾问，recibos verdes（自由职业收据）意味着没有固定工时、没有带薪假期，没有成交就没有收入。被拒绝是每天的常态。每周五回顾您的数据，并持续学习。

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规定会变化，行动前请核实官方来源。本课为一般性信息。