在葡萄牙的收入与职业发展

您已经学习了规则、市场和交易。最后一课讲的是您自己的收入：一笔交易您实际能拿到多少、需要缴多少税、如何选择合适的中介，以及之后如何成长。

佣金计算

葡萄牙没有法律规定佣金标准。Ekonomista 于 2026 年 9 月报道，中介公司收取 2% 至 6%，大型网络最常见的是 5%，顾问通常获得中介佣金的 40% 至 50%。另加 23% 增值税，增值税绝不属于您的分成：正如 Postal 报道中的那位顾问所说，它属于国家。

以下分成比例仅为示例。以您自己的合同为准。

示例 1：波尔图一套二手公寓，€300,000，佣金 5% 加增值税，您的分成为 45%。

1. 中介佣金：300,000 x 5% = €15,000
2. 向卖方收取的增值税：15,000 x 23% = €3,450
3. 您的分成：15,000 x 45% = €6,750，未扣除您自己的税费

示例 2：阿尔加维一栋别墅，€900,000，佣金 5%，与买方中介公司五五分，您的分成为 40%。

1. 总佣金：900,000 x 5% = €45,000
2. 您所在中介的一半：€22,500
3. 您的份额：22,500 x 40% = €9,000

示例 3：长期租赁，每月 €1,500，佣金为一个半月租金。

ECO 于 2020 年报道，各网络收取一个半月至两个月的租金。佣金：€2,250 加 €517.50 增值税。按 45% 分成，您获得 €1,012.50。租赁收入较少，但会带来日后可能出售房产的房东。

使用佣金计算器试算您自己的数字。

recibos verdes 下的税务和社会保障

作为自雇顾问，您需要处理四件事：

• 增值税。CGD 解释说，只要您上一年的营业额不超过 €15,000，就可根据《增值税法》第 53 条保持免税。在 €15,000 至 €18,750 之间，您将在次年 1 月 1 日转为正常增值税。超过 €18,750 则立即转换，从超过限额的那张发票开始。进入正常制度后，您需在发票上加收 23% 并缴给国家，减去您成本中的增值税。
• IRS 预扣。您的中介公司通常从每笔付款中预扣 IRS（个人所得税）。CGD 报道称，自 2025 年 1 月起，《IRS 法》第 151 条所列专业活动的税率从 25% 降至 23%，也可选择保持 25%。小额收入者豁免不适用于中介佣金，会计师协会 OCC 已就房地产顾问确认了这一点。
• 年度 IRS 申报。您的收入属于 B 类。Doutor Finanças 解释说，在简化制度下，第 151 条表格所列活动收入的 75% 需纳税，且总收入的 15% 必须有费用支撑。请向您的会计师确认哪个活动代码适合您的工作，因为系数取决于此。预扣税款视为预缴税款。
• 社会保障。按您开票金额的 70% 缴纳 21.4%，按季度申报，头 12 个月完全免缴（Ekonomista，2026 年）。

第三年示例（自雇，正常增值税）	金额
开给中介公司的佣金	€40,000
加收的增值税（23%）	€9,200，扣除成本中的增值税后缴给国家
中介公司预扣的 IRS（23%）	€9,200，作为年度税款的预缴
社会保障缴费基数（70%）	€28,000
社会保障（21.4%）	全年约 €5,992，约每月 €499
简化制度下的应税收入（75%，如果您的代码符合条件）	€30,000

从第一个月起就聘请一名 contabilista certificado（注册会计师）。漏报一次的代价比他们的费用更高。

如何选择中介公司

Indeed 的页面（314 条薪资报告，2026 年 10 月更新）显示，顾问平均约每月 €2,890，大多数在 €1,079 至 €7,739 之间。Ekonomista 强调，这类收入估算并未得到公开统计的证实。请把它们作为起点，然后询问：

1. 我的分成比例是多少，包括我自己的房源、中介提供的客户线索和合作交易？
2. 我什么时候拿到报酬？签署过户契约时、签署 CPCV 时，还是中介公司收款时？
3. 如果我在交易完成前离职，我的交易如何处理？
4. 贵公司的 AMI 编号是多少，使用哪种合同范本？
5. 贵公司的合规官是谁，如何进行身份核实？
6. 贵公司提供哪些客源、房产网站、培训和办公室，哪些需要我付费？
7. 谁为我预扣 IRS，税率是多少？
8. 如果我是非欧盟公民：合同能否支持我的签证申请？

把答案写进您的合作合同。在 CloserPass 中介公司页面比较雇主。

职业发展

• 专业化。高端住房、新建房、某一国籍或语言的客户，或为房东做租赁。
• 获取资质。Ekonomista 指出，APEMIP 协会提供自愿认证，并设有经认证顾问的公开名录。
• 带领团队。如果您日后招募初级顾问，每项分成都要书面约定。
• 利用有来源的市场动态和满意客户的评价打造您的个人品牌。

开设您自己的 AMI 中介公司

当您准备好时，以下是清单（第 3 课和第 4 课）：

1. 选择形式：个体经营者或公司。
2. 至少 €150,000 的保险和无犯罪记录（Doutor Finanças）。
3. IMPIC 执照：申请费 €100，每年 €265，每年 1 月提交资格证明。
4. 合同范本：在使用前至少 5 个工作日向 IMPIC 备案第 228/2018 号部长令规定的官方范本（Imojuris）。
5. 反洗钱：指定一名合规官，在 60 个工作日内通知 IMPIC，培训员工，保存记录 7 年，并每季度申报交易（IMPIC）。
6. 在门上、每份合同和每则广告上标注 AMI 编号。

开始之前：最终清单

• 我了解合法工作的途径：欧盟登记，或在抵达前取得相应签证。
• 我已办理或已申请我的 NIF 和 NISS.
• 我了解所在中介公司的 AMI 编号 和合同范本。
• 我已办理开业登记，并了解自己的 增值税、IRS 和社会保障 情况。
• 我能列出 中介合同 必须包含的内容。
• 我能进行 身份核实 在签署 CPCV 之前完成，并且我从不收取 €3,000 或以上的现金。
• 我能解释 sinal 和双倍返还规则。
• 我能估算 IMT 和印花税 （居民和非居民）。
• 我有一份 90 天计划和每天固定的拓客时段。
• 我的分成比例和付款日期已 书面确认.

税率和规定会变化，行动前请核实官方来源。

参加期末测验

您已准备就绪。通过葡萄牙结业测验检验自己：题目涵盖所有主题，每题都附有来源和解析。然后查看在招职位。

本课为一般性信息，不构成税务或法律建议。